鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八王子 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＷＭ公０４ -14	八王子市		貸家建付地	（　）	長方形	北25m市道、中間画地		準住居高度地区2種 (70,200)
b	ＷＹ公０４ -2	八王子市		更地	（　）	長方形	西15m都道、中間画地		近商 (85,275)
c	ＹＯ公０４ -31	八王子市		建付地	（　）	不整形	北東22m市道、南東10m、南8m、北東8m、四方路		準住居高度地区2種地区計画等 (80,200)
d	ＯＴ公０４ -202	八王子市		更地	（　）	長方形	南15m都道、北5.3m、二方路		近商高度地区3種 (77,286)
e	ＭＨ公０４ -17	八王子市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m市道、北東6m、角地		１住居高度地区2種地区計画等 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 204,594	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	204,594	100 [ 115.8]	176,679	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	177,000
b	(　 ) 164,271	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	176,635	100 [ 102.7]	171,991		172,000
c	(　 ) 176,969	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	177,324	100 [ 96.0]	184,713		185,000
d	(　 ) 184,613	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	180,993	100 [ 104.0]	174,032		174,000
e	(　 ) 196,621	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	192,766	100 [ 108.1]	178,322		178,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 177,000 円／㎡]

八王子 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,473,901	1,332,545	5,141,356	4,347,580	793,776	（　0.9749） 773,852	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	17,196,711 円　　　　（　 86,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	9.8 m x 19.9 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２，３階はファミリータイプ平均専有面積約５０㎡の居宅が各階２戸

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	90.0	99.00	2,238	221,562	3.0	664,686
							1.0	221,562
2～ 2	居宅	110.00	90.0	99.00	1,658	164,142	1.0	164,142
							1.0	164,142
3～ 3	居宅	110.00	90.0	99.00	1,658	164,142	1.0	164,142
							1.0	164,142
～

～

計		330.00	90.0	297.00		549,846		992,970
								549,846

⑨年額支払賃料	549,846 円　×　12ヶ月　＝　 6,598,152 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 297.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,598,152 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 395,889 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,202,263 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	992,970 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,334 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 549,846 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 262,304 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,473,901 円　　　　（　 32,696 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＷＹ公０４（賃）　　　　-10	1,694 ( 1,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,766	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,730 円/㎡　月額支払賃料（　 1,658 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＷＹ公０４（賃）　　　　-11	1,487 ( 1,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,721
c	ＷＹ公０４（賃）　　　　-12	1,748 ( 1,676)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,680

八王子 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	387,600 円	64,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	197,945 円	6,598,152　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 539,400 円	64,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	64,600 円	64,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,600 円	64,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,332,545 円　（　　　　　　 6,730 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,600,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,347,580 円（　　　　　 21,957 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,473,901 円
②総費用	1,332,545 円
③純収益　①－②	5,141,356 円
④建物等に帰属する純収益	4,347,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	793,776 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	773,852 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,908 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,196,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
八王子 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八王子 5-15

東京都

多摩第７

氏名

不動産鑑定士　中澤　信頼

TEL.

鑑定評価額

34,700,000 円

１㎡当たりの価格

175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八王子市椚田町５１３番１４				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｓ4	マンション、店舗混在の幹線道路沿いの商業地域	北25m市道	水道、下水	めじろ台 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

めじろ台駅南東方

900m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

マンション、店舗等混在する幹線沿いの商業地域で、今後も同様に推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 77,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八王子市内における近隣商業及び住商混在地域に至る範囲と認められる。主な需要者は特に幹線等道路沿
いにおいて土地利用が類似する地域を好む市内法人、個人経営者、不動産業者等で、圏外からの参入は少ないことが認
められる。纏まった土地の供給が少ないものの、取引の中心価格帯としては１５万～２０万円／㎡台と窺える。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同様な幹線沿いの土地利用が類似する事例から求めた比準価格は適正に査定され実証的で説得力がある。収益価格は店
舗併用住宅における賃貸を前提とした収益性を基に求めた価格であるが、駅前と違い店舗賃料水準が低く収益性が劣る
ことから、やや低位に求められた。従って現状の不動産市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づ
け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八王子 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 170,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 96.9]

[100.0]
100

175,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    176,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響は店舗等商
業系に限られ、不動産市場は比較的活発な状
況が窺える。

幹線沿いにおいて纏まった土地であれば需要
は高いものの、地価は弱含みの傾向にある。

特段、変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

八王子 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＫ公０４ -7	八王子市		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、北西6m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
b	ＮＮ公０４ -103	八王子市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m都道、北6m、準角地		２中専高度地区2種 (80,200)
c	ＷＭ公０４ -14	八王子市		貸家建付地	（　）	長方形	北25m市道、中間画地		準住居高度地区2種 (70,200)
d	ＷＨ公０４ -3	八王子市		更地	（　）	ほぼ台形	東12m都道、南4m、角地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 142,297	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	136,824	100 [ 78.6]	174,076	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	174,000
b	(　 ) 136,430	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	132,456	100 [ 73.1]	181,198		181,000
c	(　 ) 204,594	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	204,594	100 [ 107.9]	189,614		190,000
d	(　 ) 128,919	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	122,663	100 [ 73.5]	166,888		167,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 175,000 円／㎡]

八王子 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,265,822	1,311,319	4,954,503	4,233,170	721,333	（　0.9752） 703,444	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	15,292,261 円　　　　（　 77,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	9.8 m x 19.9 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２～３階は１ＤＫタイプ、平均専有面積３４㎡程度。

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	110.00	88.0	96.80	2,160	209,088	3.0	627,264
							1.0	209,088
2～	住宅	110.00	94.0	103.40	1,728	178,675	3.0	536,025
							1.0	178,675
3～	住宅	110.00	94.0	103.40	1,728	178,675	1.0	178,675
							1.0	178,675
～

～

計		330.00	92.0	303.60		566,438		1,341,964
								566,438

⑨年額支払賃料	566,438 円　×　12ヶ月　＝　 6,797,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 303.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,797,256 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 543,780 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,253,476 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,341,964 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,346 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％） 566,438 円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,265,822 円　　　　（　 31,646 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＮ公０４（賃）　　　　-2	1,705 ( 1,705)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	1,795	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,763 円/㎡　月額支払賃料（　 1,728 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＷＹ公０４（賃）　　　　-12	1,748 ( 1,676)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	1,731
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	377,400 円	62,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	203,918 円	6,797,256　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 525,200 円	62,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	62,900 円	62,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,900 円	62,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	1 円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,311,319 円　（　　　　　　 6,623 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,900,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,233,170 円（　　　　　 21,380 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,265,822 円
②総費用	1,311,319 円
③純収益　①－②	4,954,503 円
④建物等に帰属する純収益	4,233,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	721,333 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	703,444 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,553 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,292,261 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,200 円／㎡）