鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八王子 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＫ公０４ -29	八王子市		貸家建付地	（　）	長方形	北西9.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,570)
b	ＫＫ公０４ -201	八王子市		建付地	（　）	長方形	南22m国道、北4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	ＫＫ公０４ -202	八王子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.5m市道、東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,570)
d	ＫＫ公０４ -203	調布市		更地	（　）	不整形	北8m市道、東4m、西3.5m、三方路		商業地区計画等 (100,480)
e	ＫＫ公０４ -204	武蔵野市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15m市道、北西9m、角地		商業高度地区最高50m (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 649,676	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	706,170	100 [ 59.9]	1,178,915	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,210,000
b	(　 ) 749,972	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	728,128	100 [ 60.0]	1,213,547		1,250,000
c	(　 ) 900,765	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	779,883	100 [ 62.6]	1,245,819		1,280,000
d	(　 ) 1,171,695	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.8]	1,139,781	100 [ 87.4]	1,304,097		1,340,000
e	(　 ) 1,867,873	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	1,842,210	100 [ 149.4]	1,233,072		1,270,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -8.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +54.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,270,000 円／㎡]

八王子 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	94,782,804	20,485,056	74,297,748	53,746,200	20,551,548	（　0.9519） 19,563,019	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	434,733,756 円　　　　（　 1,010,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	402.11	ＲＣ8	2,796.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	430 ㎡	16.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗及び駐車場（自走式２台、機械式６台）、２階～８階は事務所を想定。

⑦有効率　 69.6 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	170.11

1～ 1	店舗	232.00	47.5	110.11	6,083	669,799	10.0	6,697,990
							2.0	1,339,598
2～ 8	事務所	342.11	76.7	262.55	3,802	998,215	5.0	4,991,075
							1.0	998,215
～

～

計		2,796.88	69.6	1,947.96		7,657,304		41,635,515
								8,327,103

⑨年額支払賃料	7,657,304 円　×　12ヶ月　＝　 91,887,648 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,947.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,337,552 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	94,225,200 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 3,360,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 5,855,112 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	91,730,088 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	41,635,515 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 391,374 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,327,103 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 2,661,342 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	94,782,804 円　　　　（　 220,425 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＫ公０４（賃）　　　　-21	3,812 ( 3,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,862	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,926 円/㎡　月額支払賃料（　 3,802 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＫＫ公０４（賃）　　　　-22	3,194 ( 3,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	3,989
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,842,000 円	807,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,927,556 円	97,585,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,363,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,738,400 円	807,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	807,000 円	807,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	807,000 円	807,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,485,056 円　（　　　　　　 47,640 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	807,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 2,796.88 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	53,746,200 円（　　　　　 124,991 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	94,782,804 円
②総費用	20,485,056 円
③純収益　①－②	74,297,748 円
④建物等に帰属する純収益	53,746,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,551,548 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,563,019 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,495 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 434,733,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,010,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
八王子 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八王子 5-13

東京都

多摩第７

氏名

不動産鑑定士　渡辺　昌宏

TEL.

鑑定評価額

533,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,240,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	970,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八王子市東町２４番１｢東町７－４｣				②地積　(㎡)	430 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1.5	店舗ＳＲＣ8F1B	中高層店舗、事務所ビルの建ち並ぶ駅前商業地域	西30m市道、背面道	水道、ガス、下水	八王子 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 430 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ　市道

交通

施設

八王子

200m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層店舗、事務所ビルの建ち並ぶ八王子駅北口至近の商業地域で、熟成度も高く当面は現状のまま推移すると
予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,280,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,000,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象標準地の同一需給圏は、八王子駅周辺及びＪＲ中央線や京王線等多摩地区の主要路線の沿線において繁華性のある
商業地を有する駅周辺の商業地域で広範囲に渡る。主な需要者は、大手上場企業や機関投資家等である。八王子市内に
おいて、駅至近の繁華性を有する希少性の高い土地で、用途的にもオフィスや店舗等多様性があるが、コロナ禍により
需要はやや減少傾向にあると見られる。取引の中心をなる価格帯には幅があり、また規模に応じても様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、駅至近の繁華性を有する高度商業地域に存するため、広範囲の同一需給圏から規範性を有する取引事例
を採用し、格差率はやや大きいものの実証性のある比準価格を試算しえた。一方、収益価格はやや低位に試算された。
商業地において収益性は重要な観点であるが、必ずしも収益性だけで地価形成されているものでもない。よって、本件
では、取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

居住環境の重視等、コロナ禍においても住居
系不動産の取引が活発な一方、商業系不動産
は、長引く人流抑制の影響を受けて弱含んで
いる。

八王子駅至近の商業地域でコロナ禍の影響を
受けつつも底堅い需要がある。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

八王子 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＳ公０４ -10	八王子市		建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		商業 (100,600)
b	ＹＴ公０４ -237	府中市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、南6m、二方路		商業 (100,500)
c	ＷＭ公０４ -202	国立市		更地	（　）	長方形	南東10.9m市道、中間画地		近商 (100,400)
d	ＷＭ公０４ -201	国分寺市		更地	（　）	ほぼ長方形	西3m私道、中間画地		商業 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 700,813	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	700,813	100 [ 63.8]	1,098,453	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,130,000
b	(　 ) 692,878	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	673,351	100 [ 66.8]	1,008,010		1,040,000
c	(　 ) 1,060,856	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,060,856	100 [ 86.5]	1,226,423		1,260,000
d	(　 ) 1,031,726	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	1,074,715	100 [ 80.6]	1,333,393		1,370,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -1.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,280,000 円／㎡]

八王子 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	92,489,743	20,041,980	72,447,763	52,113,600	20,334,163	（　0.9539） 19,396,758	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	431,039,067 円　　　　（　 1,000,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	402.11	ＲＣ8	2,796.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	430 ㎡	16.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗及び駐車場（自走式２台、機械式６台）、２～８階は事務所

⑦有効率　 69.6 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	170.11

1～ 1	店舗	232.00	47.5	110.11	6,000	660,660	10.0	6,606,600
							2.0	1,321,320
2～ 8	事務所	342.11	76.7	262.55	3,700	971,435	5.0	4,857,175
							1.0	971,435
～

～

計		2,796.88	69.6	1,947.96		7,460,705		40,606,825
								8,121,365

⑨年額支払賃料	7,460,705 円　×　12ヶ月　＝　 89,528,460 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,947.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,337,552 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	91,866,012 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 3,360,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 5,713,561 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	89,512,451 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	40,606,825 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 381,704 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,121,365 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 2,595,588 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	92,489,743 円　　　　（　 215,092 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＷＭ公０４（賃）　　　　-7	3,194 ( 3,186)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	4,065	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,794 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＭＨ公０４（賃）　　　　-22	2,774 ( 2,686)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,425
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,752,000 円	792,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,856,780 円	95,226,012　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,236,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,613,200 円	792,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	792,000 円	792,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	792,000 円	792,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,041,980 円　（　　　　　　 46,609 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9539

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	792,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 2,796.88 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	52,113,600 円（　　　　　 121,194 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	92,489,743 円
②総費用	20,041,980 円
③純収益　①－②	72,447,763 円
④建物等に帰属する純収益	52,113,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,334,163 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,396,758 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,109 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 431,039,067 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,000,000 円／㎡）