鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八王子 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＨ公０４ -105	八王子市		更地	（　）	長方形	南22m国道、中間画地		商業 (100,600)
b	ＳＡ公０４ -5	八王子市		建付地	（　）	不整形	北22m国道、南西7m、二方路		商業 (100,600)
c	ＷＹ公０４ -15	八王子市		建付地	（　）	長方形	南7.3m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	ＮＮ公０４ -2	八王子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、東6m、角地		近商高度地区2種 (100,300)
e	ＹＯ公０４ -11	八王子市		更地	（　）	不整形	南16m国道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 264,431	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	264,431	100 [ 89.0]	297,113	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	297,000
b	(　 ) 266,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	266,750	100 [ 88.7]	300,733		301,000
c	(　 ) 252,062	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	280,069	100 [ 92.2]	303,762		304,000
d	(　 ) 229,516	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	222,831	100 [ 74.6]	298,701		299,000
e	(　 ) 172,652	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	203,120	100 [ 68.9]	294,804		295,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -33.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 299,000 円／㎡]

八王子 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,356,761	1,616,756	6,740,005	5,168,000	1,572,005	（　0.9497） 1,492,933	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	32,455,065 円　　　　（　 197,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	94.00	Ｓ4	369.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	12.9 m x 12.4 m	前面道路：都道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロア貸し、２階～４階：１ＬＤＫ（平均３１㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	87.00	100.0	87.00	2,400	208,800	3.0	626,400
							0.0	0
2～ 2	住宅	94.00	100.0	94.00	1,866	175,404	1.0	175,404
							1.0	175,404
3～ 3	住宅	94.00	100.0	94.00	1,866	175,404	1.0	175,404
							1.0	175,404
4～ 4	住宅	94.00	100.0	94.00	1,770	166,380	1.0	166,380
							1.0	166,380
～

計		369.00	100.0	369.00		725,988		1,143,588
								517,188

⑨年額支払賃料	725,988 円　×　12ヶ月　＝　 8,711,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 369.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,711,856 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 609,830 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,102,026 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,143,588 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,635 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 517,188 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 244,100 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,356,761 円　　　　（　 50,647 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＹ公０４（賃）　　　　-4	1,803 ( 1,729)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	1,908	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,946 円/㎡　月額支払賃料（　 1,866 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＷＨ公０４（賃）　　　　-19	1,696 ( 1,627)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,984
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	456,000 円	76,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	261,356 円	8,711,856　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 112,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 634,600 円	76,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	76,000 円	76,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,000 円	76,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,616,756 円　（　　　　　　 9,799 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 369.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,168,000 円（　　　　　 31,321 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,356,761 円
②総費用	1,616,756 円
③純収益　①－②	6,740,005 円
④建物等に帰属する純収益	5,168,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,572,005 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,492,933 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,048 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,455,065 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 197,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
八王子 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八王子 5-12

東京都

多摩第７

氏名

不動産鑑定士　足立　和男

TEL.

鑑定評価額

48,300,000 円

１㎡当たりの価格

293,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八王子市子安町１丁目５３６番３３｢子安町１－３２－１６｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ4	店舗、共同住宅、事務所等が混在する商業地域	北東7.2m都道	水道、ガス、下水	八王子 520m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

幅員７．２ｍ都道

交通

施設

八王子駅南東方

520m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

駅に比較的近い近隣型の商業地で、特段の変動要因はなく、現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 199,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は範囲はＪＲ中央線八王子～西八王子駅間の既成の市街地に位置する主に近隣型商業系と商住混在地域のほ
か、位置的に近い住宅地域。需要の中心は資金力を持った個人事業者や小規模な法人事業者である。八王子駅南口の商
業施設充実により周辺は熟成し、背後人口は増えている。駅前ビルに顧客を誘引されている傾向はあるものの、駅に近
い用途に多様性がある地域で、需要は十分見込める。１㎡当たり２５万円～３５万円程度が需要の中心と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は商業地において重要な指標であるが、従来からの土地所有者が有効利用、節税等を考慮し、土地を含んだ投
資採算性を考慮していないケースも多く、必ずしも収益性が実態地価を反映しているとは限らず、収益価格は低く試算
されたものと思慮する。本件では取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけ
、さらに前年価格、周辺公示地や基準地等との均衡に考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    293,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

年前半は新型コロナ感染症の影響等で取引は
やや低迷していたが、後半にかけて回復して
きた。ただし商業系については不透明感が残
る。

駅に近い近隣型商業地域で、背後人口も多く
、用途に多様性があるが、コロナ禍の影響も
若干あり、地価は概ね横ばい。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

八王子 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＴ公０４ -203	八王子市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
b	ＳＡ公０４ -6	八王子市		建付地	（　）	長方形	西6.2m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
c	ＡＭ公０４ -102	八王子市		建付地	（　）	長方形	北西3.8m私道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,160)
d	ＨＨ公０４ -10	八王子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 362,122	100 [ 90.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	402,358	100 [ 126.0]	319,332	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	319,000
b	(　 ) 365,872	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	326,089	100 [ 110.2]	295,907		296,000
c	(　 ) 232,544	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	244,783	100 [ 80.5]	304,078		304,000
d	(　 ) 303,917	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	303,917	100 [ 102.8]	295,639		296,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	親族間取引	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
a	親族間取引	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 300,000 円／㎡]

八王子 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であり、採用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,214,797	1,795,082	7,419,715	5,827,600	1,592,115	（　0.9497） 1,512,032	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	32,870,261 円　　　　（　 199,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	105.92	Ｓ4	416.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	12.9 m x 12.4 m	前面道路：都道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上居宅６戸

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	98.28	88.8	87.24	2,800	244,272	5.0	1,221,360
							1.0	244,272
2～ 2	居宅	105.92	89.6	94.88	1,920	182,170	1.0	182,170
							1.0	182,170
3～ 3	居宅	105.92	89.6	94.88	1,920	182,170	1.0	182,170
							1.0	182,170
4～ 4	居宅	105.92	89.6	94.88	1,920	182,170	1.0	182,170
							1.0	182,170
～

計		416.04	89.4	371.88		790,782		1,767,870
								790,782

⑨年額支払賃料	790,782 円　×　12ヶ月　＝　 9,489,384 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 371.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,489,384 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 664,257 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,825,127 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,767,870 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,441 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 790,782 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 373,229 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,214,797 円　　　　（　 55,847 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＫ公０４（賃）　　　　-9	1,789 ( 1,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	1,943	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,003 円/㎡　月額支払賃料（　 1,920 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＫ公０４（賃）　　　　-10	2,297 ( 2,202)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	2,174
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	514,200 円	85,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	284,682 円	9,489,384　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 109,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 715,500 円	85,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	85,700 円	85,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,700 円	85,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,795,082 円　（　　　　　　 10,879 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,700,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 416.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,827,600 円（　　　　　 35,319 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,214,797 円
②総費用	1,795,082 円
③純収益　①－②	7,419,715 円
④建物等に帰属する純収益	5,827,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,592,115 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,512,032 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,164 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,870,261 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 199,000 円／㎡）