鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八王子 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＴ公０４ -14	八王子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東23m国道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	ＳＡ公０４ -16	八王子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東14.7m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
c	ＹＴ公０４ -1	八王子市		更地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
d	ＷＨ公０４ -201	八王子市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西16m市道、北東6m、角地		準工高度地区2種 (80,200)
e	ＯＴ公０４ -217	八王子市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西23m国道、東17m、南2.4m、三方路		近商高度地区2種 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 254,869	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	254,869	100 [ 139.1]	183,227	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	183,000
b	(　 ) 149,518	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	149,518	100 [ 88.4]	169,138		169,000
c	(　 ) 169,106	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	169,106	100 [ 92.0]	183,811		184,000
d	(　 ) 192,228	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	203,416	100 [ 118.7]	171,370		171,000
e	(　 ) 143,255	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 88.1]	180,672	100 [ 111.3]	162,329		162,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 173,000 円／㎡]

八王子 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,279,118	1,714,118	6,565,000	5,722,260	842,740	（　0.9512） 801,614	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	17,426,391 円　　　　（　 104,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	113.00	Ｓ4	412.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	168 ㎡	9.4 m x 18.4 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

居宅部分はファミリータイプ、平均専有面積約４８㎡、店舗部分はフロア貸し

⑦有効率　 89.3 ％
の理由

標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	94.00	88.3	83.00	2,480	205,840	6.0	1,235,040
							0.0	0
2～ 3	居宅	106.00	89.6	95.00	1,810	171,950	1.0	171,950
							1.0	171,950
4～ 4	居宅	106.00	89.6	95.00	1,860	176,700	1.0	176,700
							1.0	176,700
～

～

計		412.00	89.3	368.00		726,440		1,755,640
								520,600

⑨年額支払賃料	726,440 円　×　12ヶ月　＝　 8,717,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 368.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,717,280 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 697,382 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,019,898 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,755,640 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,152 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 520,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 243,068 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,279,118 円　　　　（　 49,280 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＫ公０４（賃）　　　　-6	1,618 ( 1,551)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,832	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,888 円/㎡　月額支払賃料（　 1,810 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＷＨ公０４（賃）　　　　-9	1,595 ( 1,529)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,926
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	509,400 円	84,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	261,518 円	8,717,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 708,900 円	84,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	84,900 円	84,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,900 円	84,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,714,118 円　（　　　　　　 10,203 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,900,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 412.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,722,260 円（　　　　　 34,061 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,279,118 円
②総費用	1,714,118 円
③純収益　①－②	6,565,000 円
④建物等に帰属する純収益	5,722,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	842,740 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	801,614 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,772 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,426,391 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
八王子 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八王子 5-10

東京都

多摩第７

氏名

不動産鑑定士　除村　武夫

TEL.

鑑定評価額

28,600,000 円

１㎡当たりの価格

170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八王子市並木町５００番１２｢並木町８－１６｣				②地積　(㎡)	168 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	1:2	事務所兼共同住宅Ｓ3	店舗併用住宅、事務所等が混在する路線商業地域	北西22m国道	水道、ガス、下水	西八王子 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 90 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗兼共同住宅用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

西八王子駅南西方

1.0km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

甲州街道沿いの路線商業地域である。繁華性がやや低いながらも周辺の住宅需要は高いため、総じて需要は比較
的安定しており、今後も暫く現状のまま推移すると予想される。

(3)最有効使用の判定

中低層の店舗兼共同住宅用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 170,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 112,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八王子市内の幹線道路及びそれに準ずる道路沿いの路線商業地域である。主な需要者は、自用で１階を店
舗兼事務所とし２階以上を居宅として使用することを目的とする個人や小規模事業者等が想定される。最寄駅からやや
遠く繁華性が高くないものの、住宅需要は比較的高いため地価は安定している。売買市場における周辺土地の実勢相場
は坪５０万円から６０万円程度と想定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

やや低い繁華性のため１階店舗兼事務所の賃料が低位となり土地購入からの収益性確保は難しい。そのため、典型的な
市場参加者は自用の個人や小規模事業者であり、彼らの取引意思を強く反映し売買市場における価格を体現している比
準価格の規範性は高く、収益性を強く反映する収益価格の規範性は劣る。よって、比準価格を標準とし収益価格を参考
に留め、最近の市場動向を十分に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　八王子 5-12                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    170,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融市場を中心とした堅調な資産価格、新型
コロナ感染懸念２年目における限定的な経済
活動回復等を背景に、不動産価格は安定的に
推移している。

幹線道路沿いの路線商業地域として、特段の
変動要因はなく、今後も現状を維持すると予
想する。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

八王子 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＳ公０４ -36	八王子市		貸家建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		近商 (100,360)
b	ＯＴ公０４ -202	八王子市		更地	（　）	長方形	南15m都道、北5.3m、二方路		近商高度地区3種 (77,286)
c	ＯＴ公０４ -217	八王子市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西23m国道、東17m、南2.4m、三方路		近商高度地区2種 (100,300)
d	ＳＡ公０４ -16	八王子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東14.7m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 199,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	199,637	100 [ 114.6]	174,203	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	174,000
b	(　 ) 184,613	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	179,364	100 [ 104.9]	170,986		171,000
c	(　 ) 143,255	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 88.1]	179,227	100 [ 109.2]	164,127		164,000
d	(　 ) 149,518	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	149,518	100 [ 86.7]	172,454		172,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

八王子 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,854,019	1,590,621	6,263,398	5,356,190	907,208	（　0.9512） 862,936	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	18,759,478 円　　　　（　 112,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	113.56	Ｓ4	414.58
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	168 ㎡	9.4 m x 18.4 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は約４７㎡の１ＬＤＫが各階２戸

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

地域における標準的な割合

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	94.30	88.3	83.27	2,100	174,867	3.0	524,601
							1.0	174,867
2～ 2	住宅	106.76	89.7	95.76	1,723	164,994	1.0	164,994
							1.0	164,994
3～ 3	住宅	106.76	89.7	95.76	1,770	169,495	1.0	169,495
							1.0	169,495
4～ 4	住宅	106.76	89.7	95.76	1,800	172,368	1.0	172,368
							1.0	172,368
～

計		414.58	89.4	370.55		681,724		1,031,458
								681,724

⑨年額支払賃料	681,724 円　×　12ヶ月　＝　 8,180,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 370.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,180,688 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 654,455 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,526,233 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,031,458 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,489 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 681,724 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 318,297 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,854,019 円　　　　（　 46,750 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＯ公０４（賃）　　　　-21	1,514 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	1,885	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,797 円/㎡　月額支払賃料（　 1,723 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＯ公０４（賃）　　　　-22	1,400 ( 1,399)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	1,708
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	416,500 円	83,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	245,421 円	8,180,688　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 695,500 円	83,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	83,300 円	83,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,300 円	83,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,590,621 円　（　　　　　　 9,468 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,300,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 414.58 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,356,190 円（　　　　　 31,882 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,854,019 円
②総費用	1,590,621 円
③純収益　①－②	6,263,398 円
④建物等に帰属する純収益	5,356,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	907,208 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	862,936 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,137 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,759,478 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,000 円／㎡）