鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八王子 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＨ公０４ -105	八王子市		更地	（　）	長方形	南22m国道、中間画地		商業 (100,600)
b	ＮＮ公０４ -2	八王子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、東6m、角地		近商高度地区2種 (100,300)
c	ＳＡ公０４ -28	八王子市		更地	（　）	長方形	北22m国道、中間画地		商業 (100,600)
d	ＷＹ公０４ -2	八王子市		更地	（　）	長方形	西15m都道、中間画地		近商 (85,275)
e	ＷＹ公０４ -15	八王子市		建付地	（　）	長方形	南7.3m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 264,431	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	264,431	100 [ 118.6]	222,960	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	223,000
b	(　 ) 229,516	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	222,831	100 [ 96.8]	230,197		230,000
c	(　 ) 205,142	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	211,487	100 [ 105.0]	201,416		201,000
d	(　 ) 164,271	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	176,635	100 [ 75.0]	235,513		236,000
e	(　 ) 252,062	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	229,147	100 [ 98.9]	231,696		232,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 230,000 円／㎡]

八王子 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,250,843	5,720,794	21,530,049	19,411,200	2,118,849	（　0.9512） 2,015,449	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	43,814,109 円　　　　（　 133,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	127.00	Ｓ8	1,016.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	329 ㎡	18.0 m x 18.3 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：事務所フロア貸し、３階～８階：住宅（平均専有面積約４０㎡）

⑦有効率　 96.9 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	127.00	96.9	123.00	2,650	325,950	5.0	1,629,750
							0.0	0
2～ 2	事務所	127.00	96.9	123.00	2,300	282,900	3.0	848,700
							0.0	0
3～ 3	住宅	127.00	96.9	123.00	2,150	264,450	1.0	264,450
							1.0	264,450
4～ 6	住宅	127.00	96.9	123.00	2,250	276,750	1.0	276,750
							1.0	276,750
7～ 8	住宅	127.00	96.9	123.00	2,350	289,050	1.0	289,050
							1.0	289,050

計		1,016.00	96.9	984.00		2,281,650		4,151,250
								1,672,800

⑨年額支払賃料	2,281,650 円　×　12ヶ月　＝　 27,379,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 984.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,379,800 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,685,988 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,413,812 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,151,250 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,022 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,672,800 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 798,009 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,250,843 円　　　　（　 82,829 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＳ公０４（賃）　　　　-21	1,942 ( 1,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,198	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,243 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＹＳ公０４（賃）　　　　-22	2,017 ( 1,934)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	2,289
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,728,000 円	288,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	842,994 円	28,099,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 169,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,404,800 円	288,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	288,000 円	288,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	288,000 円	288,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,720,794 円　（　　　　　　 17,388 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	288,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 1,016.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,411,200 円（　　　　　 59,001 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,250,843 円
②総費用	5,720,794 円
③純収益　①－②	21,530,049 円
④建物等に帰属する純収益	19,411,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,118,849 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,015,449 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,126 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,814,109 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
八王子 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八王子 5-5

東京都

多摩第７

氏名

不動産鑑定士　宮本　英通

TEL.

鑑定評価額

75,000,000 円

１㎡当たりの価格

228,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八王子市天神町２番１４外				②地積　(㎡)	329 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	1:1	事務所兼共同住宅ＲＣ6	中層店舗併用住宅が多い近隣商業地域	北11m市道	水道、ガス、下水	八王子 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

八王子駅　西方

1.1km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗併用住宅が多い近隣商業地域であるが、繁華性はさほど高くなく、特段の変動要因もない。当面は現
状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 230,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八王子市中心市街地内に存する近隣商業地域、商業地域。需要者の中心は地縁性のある小規模法人、個人
事業主等である。近隣地域は店舗併用ビル、事務所ビル、マンション、戸建住宅等が混在する地域であるが、商業系か
ら住宅系へと土地利用が移行してきている。地価は横這い傾向で推移している。中心となる価格帯は土地で６５～８０
万円／坪程度であるが、取引規模はまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、中層店舗併用住宅が多い近隣商業地域である。本件においては、八王子、西八王子駅を最寄りとする商業
地域、近隣商業地域内の事例を採用した。要因比較等も妥当な範囲と判断されることから、実証的かつ相対的信頼性の
高い比準価格を標準とし、想定要素を含むものの、収益価値が不動産価値評価の重要な指標となっていることを考慮し
、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八王子 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 293,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[129.2]

[100.0]
100

227,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    228,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症による厳
しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、
先行きは、依然として不透明である。

商業系から住居系へと土地利用が移行してき
ている。地価は横這い傾向で推移していると
思われる。

個別的要因に特段の変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

八王子 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＮ公０４ -2	八王子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、東6m、角地		近商高度地区2種 (100,300)
b	ＷＹ公０４ -15	八王子市		建付地	（　）	長方形	南7.3m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	ＹＴ公０４ -14	八王子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東23m国道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	ＳＡ公０４ -5	八王子市		建付地	（　）	不整形	北22m国道、南西7m、二方路		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 229,516	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	222,831	100 [ 96.8]	230,197	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	230,000
b	(　 ) 252,062	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	229,147	100 [ 98.9]	231,696		232,000
c	(　 ) 254,869	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	254,869	100 [ 111.4]	228,787		229,000
d	(　 ) 266,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	266,750	100 [ 116.4]	229,167		229,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 230,000 円／㎡]

八王子 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,124,372	5,717,509	21,406,863	19,180,800	2,226,063	（　0.9519） 2,118,989	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	47,088,644 円　　　　（　 143,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	127.00	ＲＣ8	1,016.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	329 ㎡	18.0 m x 18.3 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：事務所、３～８階：住宅（１ＬＤＫ～２ＤＫタイプ、平均専有面積４０㎡程度を想定）。

⑦有効率　 96.9 ％
の理由

同種の建物として概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	127.00	96.9	123.00	2,580	317,340	5.0	1,586,700
							0.0	0
2～ 2	事務所	127.00	96.9	123.00	2,300	282,900	3.0	848,700
							0.0	0
3～ 3	住宅	127.00	96.9	123.00	2,130	261,990	1.0	261,990
							1.0	261,990
4～ 6	住宅	127.00	96.9	123.00	2,250	276,750	1.0	276,750
							1.0	276,750
7～ 8	住宅	127.00	96.9	123.00	2,350	289,050	1.0	289,050
							1.0	289,050

計		1,016.00	96.9	984.00		2,270,580		4,105,740
								1,670,340

⑨年額支払賃料	2,270,580 円　×　12ヶ月　＝　 27,246,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 984.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保することで未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,246,960 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,678,018 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,288,942 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,105,740 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,594 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,670,340 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 796,836 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,124,372 円　　　　（　 82,445 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＨ公０４（賃）　　　　-19	2,607 ( 2,604)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,581	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,222 円/㎡　月額支払賃料（　 2,130 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＭＨ公０４（賃）　　　　-20	2,167 ( 2,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,125
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,728,000 円	288,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	839,009 円	27,966,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 169,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,404,800 円	288,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	288,000 円	288,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	288,000 円	288,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,717,509 円　（　　　　　　 17,378 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	288,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 1,016.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,180,800 円（　　　　　 58,300 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,124,372 円
②総費用	5,717,509 円
③純収益　①－②	21,406,863 円
④建物等に帰属する純収益	19,180,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,226,063 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,118,989 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,441 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,088,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 143,000 円／㎡）