鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八王子 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＭ公０４ -33	八王子市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、西1.8m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
b	ＫＫ公０４ -29	八王子市		貸家建付地	（　）	長方形	北西9.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,570)
c	ＷＭ公０４ -19	八王子市		建付地	（　）	長方形	北22m国道、南7.4m、二方路		商業 (100,600)
d	ＹＴ公０４ -203	八王子市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
e	ＹＴ公０４ -237	府中市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、南6m、二方路		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 530,127	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.8]	559,206	100 [ 83.5]	669,708	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	690,000
b	(　 ) 649,676	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	706,170	100 [ 126.0]	560,452		577,000
c	(　 ) 335,003	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	342,189	100 [ 65.8]	520,044		536,000
d	(　 ) 362,122	100 [ 90.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	402,358	100 [ 76.1]	528,723		545,000
e	(　 ) 692,878	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	673,351	100 [ 123.0]	547,440		564,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -8.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	親族間取引	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	親族間取引	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 559,000 円／㎡]

八王子 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,409,103	11,492,627	41,916,476	37,900,800	4,015,676	（　0.9539） 3,830,553	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	85,123,400 円　　　　（　 246,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	148.00	ＲＣ14	2,034.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	346 ㎡	21.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は住宅（１ＬＤＫが各階３戸、平均専有面積約３７㎡）

⑦有効率　 75.7 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.00	80.9	110.00	4,235	465,850	10.0	4,658,500
							1.0	465,850
2～ 3	居宅	146.00	75.3	110.00	2,684	295,240	1.0	295,240
							1.0	295,240
4～ 7	居宅	146.00	75.3	110.00	2,765	304,150	1.0	304,150
							1.0	304,150
8～11	居宅	146.00	75.3	110.00	2,818	309,980	1.0	309,980
							1.0	309,980
12～14	居宅	146.00	75.3	110.00	2,899	318,890	1.0	318,890
							1.0	318,890

計		2,034.00	75.7	1,540.00		4,469,520		8,662,170
								4,469,520

⑨年額支払賃料	4,469,520 円　×　12ヶ月　＝　 53,634,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,634,240 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 3,855,197 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,219,043 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,662,170 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 80,558 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,469,520 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,109,502 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,409,103 円　　　　（　 154,362 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＴ公０４（賃）　　　　-21	2,815 ( 2,698)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	2,760	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,800 円/㎡　月額支払賃料（　 2,684 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＴ公０４（賃）　　　　-22	2,797 ( 2,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	2,886
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,456,000 円	576,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,652,227 円	55,074,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 422,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,809,600 円	576,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	576,000 円	576,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	576,000 円	576,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,492,627 円　（　　　　　　 33,216 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9539

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	576,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 2,034.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,900,800 円（　　　　　 109,540 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,409,103 円
②総費用	11,492,627 円
③純収益　①－②	41,916,476 円
④建物等に帰属する純収益	37,900,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,015,676 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,830,553 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,071 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,123,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 246,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
八王子 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八王子 5-2

東京都

多摩第７

氏名

不動産鑑定士　尾嶋　隆博

TEL.

鑑定評価額

187,000,000 円

１㎡当たりの価格

540,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	410,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八王子市中町１２番５｢中町３－１４｣				②地積　(㎡)	346 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1.2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ12	中高層の商業ビル等が建ち並ぶ商業地域	東15m市道、南側道	水道、ガス、下水	八王子 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 15 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

八王子駅北西方

360m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の商業ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、現状維持程度で推移するものと予測する。地域の変動要因は見
受けられないが、社会経済活動の正常化等に伴い、地価は当面底堅く推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 557,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 213,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主としてＪＲ八王子駅及び周辺の多摩地区の主要駅徒歩圏の商業地域である。主な需要者は不動産業者、
事業法人、投資家等と考察される。各種経済政策やワクチン接種の進展等により人流は回復傾向にあり、足元の不動産
市況は底堅い。中心商業地域の土地取引は、物件ごとの個別性が強く、取引事情を有するケースも多いことから中心価
格は把握し難いが、１坪当たり１５０～２００万円程度と考察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中高層の商業ビル等の多い商業地域であり、事業用物件等の各種収益物件の取引も見られる地域であるが、
商況や不動産賃貸市況は総じて力強さを欠いており、収益力は依然低位な状況にある。本件においては、類似地域にお
ける信頼性の高い取引事例より試算し現実の不動産取引市場を反映した比準価格を重視し、店舗兼共同住宅を想定し標
準地の収益性を反映した収益価格を関連付け、周辺標準地価格と均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    540,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　八王子（都） 5-11          　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    540,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ワクチン普及等による経済活動の正常化に伴
い不動産市況は概ね底堅いが、変異株の出現
や欧米の量的緩和縮小等により先行きに不透
明感も出ている。

西放射線ユーロードの背後に位置し、経済活
動の再開に伴い人流が戻りつつあるものの、
未だ往時の賑わいには至っていない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

八王子 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＫ公０４ -29	八王子市		貸家建付地	（　）	長方形	北西9.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,570)
b	ＹＴ公０４ -205	八王子市		更地	（　）	不整形	南東10m都道、西1.8m、東1.8m、三方路		近商高度地区3種駐車場整備地区 (100,300)
c	ＫＫ公０４ -202	八王子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.5m市道、東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,570)
d	ＹＴ公０４ -237	府中市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、南6m、二方路		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 649,676	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	706,170	100 [ 126.0]	560,452	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	577,000
b	(　 ) 466,940	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 84.3]	553,903	100 [ 105.3]	526,024		542,000
c	(　 ) 900,765	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	779,883	100 [ 144.4]	540,085		556,000
d	(　 ) 692,878	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	677,391	100 [ 124.9]	542,347		559,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -8.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +55.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 557,000 円／㎡]

八王子 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,927,871	11,403,880	41,523,991	37,962,000	3,561,991	（　0.9531） 3,394,934	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	73,802,913 円　　　　（　 213,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	147.00	ＲＣ14	2,048.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	346 ㎡	21.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

居宅部分は１ＬＤＫタイプ、平均専有面積３７㎡、店舗部分はフロア貸し

⑦有効率　 75.9 ％
の理由

標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	137.00	81.0	111.00	3,930	436,230	10.0	4,362,300
							0.0	0
2～ 3	居宅	147.00	75.5	111.00	2,750	305,250	1.0	305,250
							1.0	305,250
4～ 7	居宅	147.00	75.5	111.00	2,800	310,800	1.0	310,800
							1.0	310,800
8～11	居宅	147.00	75.5	111.00	2,830	314,130	1.0	314,130
							1.0	314,130
12～14	居宅	147.00	75.5	111.00	2,850	316,350	1.0	316,350
							1.0	316,350

計		2,048.00	75.9	1,554.00		4,495,500		8,421,570
								4,059,270

⑨年額支払賃料	4,495,500 円　×　12ヶ月　＝　 53,946,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,554.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,946,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 4,430,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,955,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,421,570 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,478 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,059,270 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,895,273 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,927,871 円　　　　（　 152,971 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＴ公０４（賃）　　　　-18	2,815 ( 2,698)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,905	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,869 円/㎡　月額支払賃料（　 2,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＴ公０４（賃）　　　　-19	2,961 ( 2,838)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,823
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,420,000 円	570,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,661,580 円	55,386,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 422,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,759,500 円	570,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	570,000 円	570,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	570,000 円	570,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,403,880 円　（　　　　　　 32,959 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9531

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	570,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 2,048.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,962,000 円（　　　　　 109,717 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,927,871 円
②総費用	11,403,880 円
③純収益　①－②	41,523,991 円
④建物等に帰属する純収益	37,962,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,561,991 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,394,934 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,812 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,802,913 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 213,000 円／㎡）