鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八王子 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＹ公０４ -201	町田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西25m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
b	ＫＫ公０４ -202	八王子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.5m市道、東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,570)
c	ＡＭ公０４ -202	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	西5m市道、東4m、二方路		近商高度3種最高26m (90,300)
d	ＫＫ公０４ -203	調布市		更地	（　）	不整形	北8m市道、東4m、西3.5m、三方路		商業地区計画等 (100,480)
e	ＫＫ公０４ -204	武蔵野市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15m市道、北西9m、角地		商業高度地区最高50m (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,415,728	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	1,460,435	100 [ 56.4]	2,589,424	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,590,000
b	(　 ) 900,765	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	857,871	100 [ 34.2]	2,508,395		2,510,000
c	(　 ) 2,002,130	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,998,204	100 [ 72.0]	2,775,283		2,780,000
d	(　 ) 1,171,695	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.8]	1,147,760	100 [ 46.0]	2,495,130		2,500,000
e	(　 ) 1,867,873	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	1,842,210	100 [ 70.6]	2,609,363		2,610,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -38.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -60.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -48.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,600,000 円／㎡]

八王子 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,116,650	11,953,600	22,163,050	11,400,700	10,762,350	（　0.9526） 10,252,215	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	233,004,886 円　　　　（　 2,280,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	81.67	Ｓ8	560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	102 ㎡	9.3 m x 12.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの店舗を想定した。

⑦有効率　 92.9 ％
の理由

同種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	92.9	65.00	7,650	497,250	10.0	4,972,500
							0.0	0
2～ 2	店舗	70.00	92.9	65.00	5,050	328,250	6.0	1,969,500
							0.0	0
3～ 8	店舗	70.00	92.9	65.00	4,750	308,750	6.0	1,852,500
							0.0	0
～

～

計		560.00	92.9	520.00		2,678,000		18,057,000
								0

⑨年額支払賃料	2,678,000 円　×　12ヶ月　＝　 32,136,000 円
⑩a共益費（管理費）	700 円／㎡　×　 520.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,368,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域での同種建物における標準的な共益費を計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,504,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,555,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,948,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,057,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 167,930 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,116,650 円　　　　（　 334,477 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＡ公０４（賃）　　　　-29	3,079 ( 3,057)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	4,561	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,774 円/㎡　月額支払賃料（　 4,750 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＫＫ公０４（賃）　　　　-21	3,812 ( 3,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	4,763
c	ＫＫ公０４（賃）　　　　-22	3,194 ( 3,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 71.0]	100 [100.0]	4,998

八王子 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,038,000 円	173,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	7,300,800 円	36,504,000　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,824,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,444,500 円	173,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	173,000 円	173,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	173,000 円	173,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,953,600 円　（　　　　　　 117,192 円／㎡）　　（経費率　　 35.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	173,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,400,700 円（　　　　　 111,772 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,116,650 円
②総費用	11,953,600 円
③純収益　①－②	22,163,050 円
④建物等に帰属する純収益	11,400,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,762,350 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,252,215 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,512 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 233,004,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,280,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
八王子 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八王子 5-1

東京都

多摩第７

氏名

不動産鑑定士　秋間　雅樹

TEL.

鑑定評価額

258,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,530,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	2,060,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八王子市旭町１８番３｢旭町２－６｣				②地積　(㎡)	102 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	台形 1:1.2	店舗ＳＲＣ8F1B	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	東（駅前広場）道路	水道、ガス、下水	八王子駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

八王子駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

八王子駅北口駅前広場に接面する高度商業地域であり、現状を維持しつつ推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,570,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,450,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、八王子駅周辺の準高度商業地域並びに多摩地域主要駅周辺の準高度商業地域等である。需要者の中心
は法人、機関投資家、大手上場企業等である。当該地域は八王子市の商業地域の中では、繁華性、稀少性ともに高い位
置を占めている。当該地域の地価は、コロナ禍や人流の変化で、微減程度で推移している。対象地程度の敷地規模であ
っても高層店舗事務所ビル利用が可能であり、中心となる価格帯は１㎡当たり２００万円～２６０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は、中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ、繁華性の高い準高度商業地域である。取引事例比較法適用にあたって
は、八王子市並びに多摩地区の駅前商業地域等に位置する規範性の高い取引事例も採用した。試算価格の調整にあたっ
ては取引事例による比準価格を重視し、投資採算性を反映した収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ
、新型コロナウイルス感染症に係る感染状況等も考慮しつつ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八王子 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,240,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 48.0]

[100.0]
100

2,510,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,580,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内外の景気は、新型コロナウイルス感染症
の影響により、厳しい状況にあるが、徐々に
緩和されつつある。しかし、その動きには弱
さも見られる。

八王子駅北口駅前広場に存し、繁華性、稀少
性ともに非常に高く、地価水準は高い状況に
あるが、コロナウイルス感染症の影響で地価
は下落に至った。

標準的な画地であり、市場競争力は概ね普通
である。また、価格形成要因の変動は見られ
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

八王子 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＫ公０４ -204	武蔵野市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15m市道、北西9m、角地		商業高度地区最高50m (100,600)
b	ＡＭ公０４ -202	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	西5m市道、東4m、二方路		近商高度3種最高26m (90,300)
c	ＡＭ公０４ -201	西東京市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西7.3m都道、中間画地		商業 (100,500)
d	ＡＭ公０４ -29	八王子市		貸家建付地	（　）	長方形	北23m国道、南3.8m、二方路		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,867,873	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	1,842,210	100 [ 72.0]	2,558,625	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,560,000
b	(　 ) 2,002,130	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,962,873	100 [ 70.5]	2,784,217		2,780,000
c	(　 ) 1,906,683	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,906,683	100 [ 79.5]	2,398,343		2,400,000
d	(　 ) 1,456,434	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,442,014	100 [ 59.8]	2,411,395		2,410,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,570,000 円／㎡]

八王子 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存する為、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,459,715	12,391,872	22,067,843	10,544,000	11,523,843	（　0.9526） 10,977,613	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	249,491,205 円　　　　（　 2,450,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	81.67	Ｓ8	560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	102 ㎡	9.3 m x 12.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（フロア貸し）

⑦有効率　 92.9 ％
の理由

エレベーター及び外階段あり

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	92.9	65.00	7,500	487,500	10.0	4,875,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	70.00	92.9	65.00	5,762	374,530	8.0	2,996,240
							0.0	0
3～ 8	店舗	70.00	92.9	65.00	5,000	325,000	5.0	1,625,000
							0.0	0
～

～

計		560.00	92.9	520.00		2,812,030		17,621,240
								0

⑨年額支払賃料	2,812,030 円　×　12ヶ月　＝　 33,744,360 円
⑩a共益費（管理費）	700 円／㎡　×　 520.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,368,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における標準的な共益費を計上した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,112,360 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,811,236 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,301,124 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,621,240 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 158,591 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,459,715 円　　　　（　 337,840 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＹ公０４（賃）　　　　-21	4,836 ( 4,820)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	5,713	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,800 円/㎡　月額支払賃料（　 5,762 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＭ公０４（賃）　　　　-17	5,713 ( 5,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	6,551
c	ＳＹ公０４（賃）　　　　-24	6,370 ( 6,157)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	7,450

八王子 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	960,000 円	160,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	7,622,472 円	38,112,360　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,153,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,336,000 円	160,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	160,000 円	160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	160,000 円	160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,391,872 円　（　　　　　　 121,489 円／㎡）　　（経費率　　 36.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	160,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,544,000 円（　　　　　 103,373 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,459,715 円
②総費用	12,391,872 円
③純収益　①－②	22,067,843 円
④建物等に帰属する純収益	10,544,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,523,843 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,977,613 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,624 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 249,491,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,450,000 円／㎡）