鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八王子 -95　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＷＨ公０４ -17	八王子市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西5m私道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
b	ＹＯ公０４ -106	八王子市		建付地	（　）	不整形	北西6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＹＯ公０４ -104	八王子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m私道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (40,80)
d	ＷＨ公０４ -25	八王子市		更地	（　）	ほぼ台形	北西4.7m市道、北東4.7m、角地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,80)
e	ＮＮ公０４ -105	八王子市		建付地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,001	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	100,101	100 [ 116.8]	85,703	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	86,600
b	(　 ) 68,207	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	85,173	100 [ 100.0]	85,173		86,000
c	(　 ) 103,496	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	102,471	100 [ 112.0]	91,492		92,400
d	(　 ) 101,483	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	97,580	100 [ 104.9]	93,022		94,000
e	(　 ) 100,158	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	96,209	100 [ 113.1]	85,065		85,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,000 円／㎡]

八王子 -95　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,062,894	419,115	1,643,779	1,402,800	240,979	（　0.9725） 234,352	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	5,207,822 円　　　　（　 31,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 -95　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	164 ㎡	10.9 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積６０㎡程度を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	1,446	86,760	1.0	86,760
							1.0	86,760
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,476	88,560	1.0	88,560
							1.0	88,560
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		175,320		175,320
								175,320

⑨年額支払賃料	175,320 円　×　12ヶ月　＝　 2,103,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,103,840 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 126,230 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,977,610 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	175,320 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,648 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 175,320 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 83,636 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,062,894 円　　　　（　 12,579 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＷＨ公０４（賃）　　　　-16	1,632 ( 1,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,569	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,540 円/㎡　月額支払賃料（　 1,476 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＷＨ公０４（賃）　　　　-27	1,603 ( 1,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,497
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 -95　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,000 円	21,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	63,115 円	2,103,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 175,300 円	21,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 419,115 円　（　　　　　　 2,556 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,402,800 円（　　　　　 8,554 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,062,894 円
②総費用	419,115 円
③純収益　①－②	1,643,779 円
④建物等に帰属する純収益	1,402,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	240,979 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	234,352 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,429 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,207,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
八王子 -95　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八王子 -95

東京都

多摩第７

氏名

不動産鑑定士　秋間　雅樹

TEL.

鑑定評価額

14,800,000 円

１㎡当たりの価格

90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八王子市寺田町７６４番２				②地積　(㎡)	164 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度地区1種
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	めじろ台 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

めじろ台駅南方

2.3km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

大きな要因変化はなく、現状のまま推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、市の南西部でＪＲ中央線及び京王高尾線沿線の圏域である。めじろ台駅からバス便の小規模開発地で
、区画街路の配置は周辺の既存地域よりは良好であるが、駅接近性には劣っている。需要者は地縁性を有する一次取得
の個人や建売業者等で、中心となる価格帯は、土地で１，０００万円から１，５００万円程度、土地・建物で２，５０
０万円から２，８００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　収益物件としては、アパートのほか、戸建住宅が諸事情により貸家として賃貸されるケースが散見される程度である
。自用目的での取引が中心であることから、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏ま
え、新型コロナウイルス感染症に係る感染状況等も考慮しつつ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八王子 -58 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 96,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[106.0]

[101.0]
100

90,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内外の景気は、新型コロナウイルス感染症
の影響により、厳しい状況にあるが、徐々に
緩和されつつある。しかし、その動きには弱
さも見られる。

駅から離れたバス便の地域で、周辺には農地
もあるが、地価は底這い状態にある。

地域内では、ほぼ標準的な画地であり、市場
競争力等も普通である。また、価格形成要因
の変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

八王子 -95　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＷＨ公０４ -17	八王子市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西5m私道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
b	ＹＯ公０４ -104	八王子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m私道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (40,80)
c	ＹＯ公０４ -106	八王子市		建付地	（　）	不整形	北西6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＷＨ公０４ -25	八王子市		更地	（　）	ほぼ台形	北西4.7m市道、北東4.7m、角地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,001	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	100,001	100 [ 116.8]	85,617	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	86,500
b	(　 ) 103,496	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	102,369	100 [ 109.0]	93,917		94,900
c	(　 ) 68,207	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	85,173	100 [ 103.0]	82,692		83,500
d	(　 ) 101,483	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	97,189	100 [ 103.9]	93,541		94,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,000 円／㎡]

八王子 -95　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存する為、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,929,177	423,907	1,505,270	1,295,920	209,350	（　0.9725） 203,593	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	4,524,289 円　　　　（　 27,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 -95　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｗ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	164 ㎡	10.9 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ。平均専有面積６０㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	1,380	82,800	1.0	82,800
							1.0	82,800
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,412	84,720	1.0	84,720
							1.0	84,720
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		167,520		167,520
								167,520

⑨年額支払賃料	167,520 円　×　12ヶ月　＝　 2,010,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,010,240 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 160,819 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,849,421 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	167,520 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,541 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 167,520 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 78,215 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,929,177 円　　　　（　 11,763 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＭ公０４（賃）　　　　-12	1,188 ( 1,187)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,347	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,473 円/㎡　月額支払賃料（　 1,412 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＭ公０４（賃）　　　　-13	2,209 ( 2,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [106.0]	100 [110.0]	1,953
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 -95　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,000 円	19,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	60,307 円	2,010,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,500 円	査定値
	建物　　　　　　　　　 194,300 円	19,400,000　×　　 60.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	19,400 円	19,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,400 円	19,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 423,907 円　（　　　　　　 2,585 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,295,920 円（　　　　　 7,902 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,929,177 円
②総費用	423,907 円
③純収益　①－②	1,505,270 円
④建物等に帰属する純収益	1,295,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	209,350 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	203,593 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,241 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,524,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,600 円／㎡）