別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 八王子 -83　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -83 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　昌宏   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 70,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市川町１２８番１０２ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 高尾 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 高尾駅北方 4.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅団地で地域要因に特段の変化はみられない。利便性はやや劣るが、居住環境が良好なため地価は概 ね横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八王子市内北西部の戸建住宅が存する圏域である。主な需要者は、市内在住者及び在勤者の第一次取得 者層やマンション等からの買換層が中心である。バス便のため交通利便性は劣るが、区画整然とした閑静な住宅地であ るため、それなりの需要はあり、地価は概ね横ばい傾向にある。当該市場の中心価格は、土地は１０００万円から１５ ００万円程度、新築戸建は２５００万円前後と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地区計画により共同住宅の建築が制限されているため、近隣に賃貸物件はほとんどみられない。また、最寄駅から遠く 、賃貸市場も未成熟なため収益還元法の適用は断念した。取引事例比較法の適用にあたっては、類似性を有する取引事 例を収集しえた。よって、現実の不動産市場を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、最近の市場動向に留 意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -71                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [105.0] 100 [ 96.3] [104.0] 100 70,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 居住環境の重視等、コロナ禍においても住居 系不動産の取引が活発な一方、商業系不動産 は、長引く人流抑制の影響を受けて弱含んで いる。 居住環境の良い低層の戸建住宅地域であり、 特に地域要因の変動はみられない。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％