鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八王子 -76　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＴ公０４ -9	八王子市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6.5m市道、北6m、角地		準住居高度地区2種地区計画等 (70,200)
b	ＹＴ公０４ -211	八王子市		貸家建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		２中専高度地区2種地区計画等 (70,200)
c	ＳＡ公０４ -203	八王子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、北東8m、角地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,80)
d	ＷＹ公０４ -24	八王子市		建付地	（　）	長方形	北西6.5m市道、中間画地		２中専高度地区2種地区計画等 (70,200)
e	ＫＫ公０４ -103	八王子市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、南西6m、角地		２中専高度地区2種地区計画等 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,937	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	142,793	100 [ 93.9]	152,069	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 163,281	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	160,720	100 [ 97.0]	165,691		169,000
c	(　 ) 151,976	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	143,238	100 [ 94.0]	152,381		155,000
d	(　 ) 152,596	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	151,085	100 [ 94.0]	160,729		164,000
e	(　 ) 165,374	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	155,866	100 [ 104.0]	149,871		153,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 159,000 円／㎡]

八王子 -76　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,903,267	797,418	3,105,849	2,642,730	463,119	（　0.9752） 451,634	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,818,130 円　　　　（　 79,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 -76　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	124 ㎡	8.5 m x 14.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ・２Ｋタイプ、平均専有面積約３１㎡の共同住宅

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	70.00	85.0	59.50	1,800	107,100	1.0	107,100
							1.0	107,100
2～ 3	居宅	70.00	90.0	63.00	1,840	115,920	1.0	115,920
							1.0	115,920
～

～

～

計		210.00	88.3	185.50		338,940		338,940
								338,940

⑨年額支払賃料	338,940 円　×　12ヶ月　＝　 4,067,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,067,280 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 325,382 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,741,898 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	338,940 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,118 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 338,940 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 158,251 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,903,267 円　　　　（　 31,478 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＴ公０４（賃）　　　　-8	1,799 ( 1,799)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,875	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,919 円/㎡　月額支払賃料（　 1,840 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＫ公０４（賃）　　　　-4	1,890 ( 1,812)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,929
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 -76　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	205,500 円	41,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	122,018 円	4,067,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 343,100 円	41,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 797,418 円　（　　　　　　 6,431 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,100,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,642,730 円（　　　　　 21,312 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,903,267 円
②総費用	797,418 円
③純収益　①－②	3,105,849 円
④建物等に帰属する純収益	2,642,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	463,119 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	451,634 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,642 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,818,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
八王子 -76　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八王子 -76

東京都

多摩第７

氏名

不動産鑑定士　山本　慎太郎

TEL.

鑑定評価額

19,700,000 円

１㎡当たりの価格

159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八王子市越野２６番１３				②地積　(㎡)	124 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種地区計画等 (70,200)
	1:2	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	京王堀之内 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

京王堀之内駅　北西方

1.1km

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度地区2種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、今後も同様な住宅地域として推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 159,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 89,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に京王相模原線沿線の住宅地域である。特に「京王堀之内」駅を最寄り駅とする地域との代替関係が
強く、需要者は市内及び都心へ通勤するサラリーマン等が中心である。住環境が比較的良好な住宅地域であり、需要は
概ね安定している。中心となる価格帯は、地積４０坪程度で、土地は２，０００万円前後、新築戸建は４，０００万円
前後で取引されている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、駅から徒歩圏の住宅地域で、共同住宅、アパ－ト等の賃貸物件も多く見られるが、採算性を確保するには
至っておらず収益価格は低位に試算された。自用目的での取引が中心であり、取引の実態を反映した実証的で説得力の
ある比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　八王子 -51                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    158,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症による厳
しい状況が徐々に緩和されつつあり、住宅地
は、概ね横這い程度で推移している。

居住用不動産の取引が中心であり、格別の市
場性の変化は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

+0.6 ％

３　試算価格算定内訳

八王子 -76　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＴ公０４ -9	八王子市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6.5m市道、北6m、角地		準住居高度地区2種地区計画等 (70,200)
b	ＹＴ公０４ -211	八王子市		貸家建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		２中専高度地区2種地区計画等 (70,200)
c	ＯＴ公０４ -5	八王子市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、南西6m、角地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,80)
d	ＳＡ公０４ -203	八王子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、北東8m、角地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,937	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	142,793	100 [ 94.9]	150,467	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	153,000
b	(　 ) 163,281	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	160,079	100 [ 97.0]	165,030		168,000
c	(　 ) 163,106	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	153,729	100 [ 91.2]	168,563		172,000
d	(　 ) 151,976	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	143,238	100 [ 93.0]	154,019		157,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 159,000 円／㎡]

八王子 -76　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,917,777	797,872	3,119,905	2,605,740	514,165	（　0.9756） 501,619	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	11,147,089 円　　　　（　 89,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 -76　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	124 ㎡	8.5 m x 14.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：１ＤＫタイプ、平均専有面積：約３１㎡

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	85.0	59.50	1,800	107,100	1.0	107,100
							1.0	107,100
2～ 2	住宅	70.00	90.0	63.00	1,850	116,550	1.0	116,550
							1.0	116,550
3～ 3	住宅	70.00	90.0	63.00	1,850	116,550	1.0	116,550
							1.0	116,550
～

～

計		210.00	88.3	185.50		340,200		340,200
								340,200

⑨年額支払賃料	340,200 円　×　12ヶ月　＝　 4,082,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,082,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 326,592 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,755,808 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	340,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,130 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 340,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 158,839 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,917,777 円　　　　（　 31,595 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＳ公０４（賃）　　　　-5	2,188 ( 2,097)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,030	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,930 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＳ公０４（賃）　　　　-6	1,993 ( 1,911)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,832
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 -76　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	205,500 円	41,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	122,472 円	4,082,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 343,100 円	41,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 797,872 円　（　　　　　　 6,434 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,100,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,605,740 円（　　　　　 21,014 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,917,777 円
②総費用	797,872 円
③純収益　①－②	3,119,905 円
④建物等に帰属する純収益	2,605,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	514,165 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	501,619 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,045 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,147,089 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,900 円／㎡）