別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月8日　提出 八王子 -70　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -70 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　山崎　俊治   TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 87,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市丸山町１６番４ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 小宮 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   170 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       224 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 小宮駅西方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境は比較的良好であるが、利便性に劣るバス便利用の郊外部で、高齢化が進む古い住宅団地であり、需要 は低調である。地域状況を変貌させる要因も見当たらず、しばらくは現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八王子市北部、八王子駅からバス便利用圏の住宅地域で、特に滝山台、宇津木台、みつい台団地等の住宅 団地が中心となる。需要者は市内及び隣接市居住の一次取得者が中心となる。居住環境は良好であるが、交通・生活利 便性に劣ることから、需要は低調であり、地価は緩やかな下落傾向で推移している。地域の標準画地規模は大きいが、 近年は分割売買が中心で１２０㎡前後の土地で２９万円／坪、新築戸建で２，５００万円前後が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己利用目的での取引が中心である。比準価格は同一需給圏にお いて価格形成要因が類似し、需要者層を同一とする事例から求められており、信頼性が高い。バス便利用圏の郊外部で 、公法的規制が厳しく、収益性が低いため、経済合理性に合う賃貸住宅事業を行うのは不可能な地域であり、収益還元 法は適用しない。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -101                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [129.6] [105.0] 100 89,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響はあるもの の、各種政策の効果等もあり、市内不動産価 格には持ち直しの傾向が見られる。 利便性の劣るバス便利用圏の郊外部に存する 古い住宅団地であるため、住宅需要は弱く、 地価は緩やかな下落基調で推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％