別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 八王子 -67　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -67 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　淳   TEL.

鑑定評価額 8,240,000 円  １㎡当たりの価格 69,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市梅坪町２９４番６ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 も見られる住宅地域 南東5m市道 水道、下水 八王子 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道　 交通 施設 八王子駅北方 4.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 新滝山街道背後の住宅地域として街並みは概ね出来上がっており、当面は、地域状況に大きな変化はないと予想 される。地価は、概ね横ばいで推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八王子市の主に北部及び北西部を中心とするバス便利用の住宅地域である。主な需要者は、八王子市内の 在住者または勤労者であり一次取得者が多い。中心市街地から離れた交通利便性の劣る住宅地域であるが、総額２００ ０万円台前半で新築一戸建を購入できる地域であり、若年層の需要が認められる。需要の中心価格帯は、画地規模が１ ２０～１５０㎡程度の土地のみで８００～１０００万円程度、新築戸建住宅で、総額２０００～２５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産所在地域では、自己使用を前提とした取引がほとんどであり、収益を目的とした取引はみられず、賃貸事業 による収益性と地価との関連は稀薄であるため、現実性に乏しい収益還元法は適用できない。一方、比準価格は代替競 争関係にある類似性の高い取引事例から求めた、市場実勢を反映した実証的な価格である。よって比準価格を標準とし て、周辺地域の需給動向を勘案し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -54                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 94.0] [104.0] 100 69,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響下にあって 、様々な業種での人材不足、原材料価格の上 昇等が景気回復にブレーキをかけ、先行き不 透明感が強い。 新滝山街道背後の低層住宅地域として、地域 要因に大きな変動はなかった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％