別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 八王子 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -54 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　黒瀬　賢一   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 65,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市丹木町３丁目１８２番２１ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、下水 八王子 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 八王子駅北方 5.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 新滝山街道背後の平坦地であり、戸建住宅が区画整然と配置された住宅地域である。地域要因に大きな変動要因 は見当たらないため、当面は現状維持にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に八王子市北部及び北西部のバス便利用となる住宅地域の圏域と判断した。主たる需要者は八王子市内 及び隣接市内へ通勤する給与取得者等の一次取得者が中心である。地価水準が低く、総額面で需要が期待できる地域で あるが、交通利便性に劣るため、地価は横ばい乃至やや弱含みで推移している。市場における中心価格帯は標準地と同 規模程度の場合、土地が１，０００万円～１，５００万円、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とするバス便利用の住宅地域であり、その立地条件に鑑みて、賃貸用不動産の取引が活発で はない地域である。そのため、市場参加者の中心は自己利用目的の個人であり、居住の快適性や利便性を重視した価格 判断が行われる。投資目的の需要者の参入が期待される地域ではないことから、収益還元法は適用せず、市場の実勢を 反映する比準価格を採用し、周辺標準地等との均衡も確認し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ り、先行き不透明感は依然として残るが、各 種政策の効果もあって、持ち直しつつある。 戸建住宅が区画整然と配置され、地域は熟成 していることから、地域要因に特段の変動は 認められず、当面は現状維持で推移するもの と予測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％