別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月8日　提出 八王子 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -52 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　山崎　俊治   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市川口町２９０３番１３外 ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 八王子 7.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.7 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 八王子駅北西方 7.9km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした街並みの居住環境良好な住宅地であるが、利便性に劣るバス便利用の郊外部であるため、住宅需 要は低調である。地域状況を変貌させる要因も見当たらず、しばらくは現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八王子市北西部のバス便利用圏の住宅地域であり、特に秋川街道背後の住宅地域が中心となる。需要者は 市内及び隣接市への通勤者で、地縁性のある一次取得者が中心となる。区画整然とした街並みで居住環境は概ね良好で あるが、交通・生活利便性に劣ることから、需要は低調であり、地価は概ね横ばいから微減傾向で推移している。土地 で１，０００万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円前後が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自己利用目的での取引が殆どであり、同一需給圏において価格形成要 因が類似し、需要者層を同一とする事例から求められた比準価格は信頼性が高い。利便性に劣るバス便利用圏の郊外部 で公法的規制が厳しく、収益性が低いため、経済合理性に合う賃貸住宅事業を行うのは不可能な地域であり、収益還元 法は適用しない。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -68                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,100 円／㎡ [ 99.9] 100 100 [101.0] 100 [126.5] [104.0] 100 61,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響はあるもの の、各種政策の効果等もあり、市内不動産価 格には持ち直しの傾向が見られる。 利便性の劣るバス便利用圏の郊外部住宅地域 であるため、住宅需要は弱く、地価は概ね横 ばいから微減傾向で推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％