別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月8日　提出 八王子 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -45 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　山崎　俊治   TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 96,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市南陽台１丁目１７６８番１４ ｢南陽台１－１４－１０｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 都立公(普通) 高度地区1種 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の閑静な住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 平山城址公園 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 平山城址公園駅南方 2.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 都立公(普通) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境良好な住宅地であるが、交通利便性が劣り、総額も嵩むことから、需要は低調である。一方で高齢化が 進む住宅団地で潜在的な供給圧力が強く、地価は弱含みでの横ばい基調で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京王沿線の住宅地域で特に南陽台、絹ケ丘、北野台、片倉台等の住宅団地が中心となる。需要者は市内及 び隣接市居住の一次取得者が中心となる。区画整然とした街並みの居住環境良好な住宅地であるが、駅距離がある上に 急坂の利用を伴う立地であり、更に地区計画により細分化が困難で総額が嵩むことから、需要は低調で、地価は弱含み での横ばい基調で推移している。土地で１千万円台後半、新築戸建で３，５００万円前後が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、自己利用目的での取引が殆どであり、同一需給圏において価格形成要 因が類似する事例から求められた比準価格は信頼性が高い。公法的規制が厳しく、地区計画により共同住宅の建築も制 限されており、収益性が低く、貸家の賃貸市場は形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、自用目 的の実際の取引に基づき市場実態を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -74                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [100.0] [100.0] 100 96,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響はあるもの の、各種政策の効果等もあり、市内不動産価 格には持ち直しの傾向が見られる。 駅距離がある上に急坂の利用を余儀なくされ る住宅団地で、総額もかさむことから、住宅 需要は弱く、地価は弱含みでの横ばい基調で 推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％