別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 八王子 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -33 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　宮本　英通   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市上柚木字四号２０６番４ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の多く見ら れる既成住宅地域 東8m市道 水道、ガス、下水 南大沢 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土砂災害警戒区域に属する 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 南大沢駅　西方 2.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 駅接近性にやや劣る住宅地域であり、格別の変動要因も見受けられず、当面は現状を維持するものと予測される 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八王子市南部の戸建住宅地域。需要者の中心は世帯分離等を目指す一次取得者及びマンションからの買替 え需要者と思料される。周辺地域における土地取引は、規模１２０㎡程度で総額１５００万円程度が中心的な価格帯で ある。周辺には区画整理の完了した住宅地域もあり、このような地域に比し、競争力に劣ることから低位で推移してい る。新築戸建住宅は３，０００～４，０００万円程度の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 京王相模原線南大沢駅からバス便等の利用が標準的と認められる旧来からの住宅地域である。対象地に係る立地条件、 画地条件、行政的条件を考慮し、その属する市場の特性に鑑みれば、収益還元法は市場適合性が極めて低いことから非 適用とした。一方、上記需要者は不動産の快適性、市場性を重視して意思決定するものと思料され、当該要因をより良 く反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -76                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    159,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [151.9] [102.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症による厳 しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、 先行きは、依然として不透明である。 旧来からの住宅地域であり、住宅環境は良好 である。近隣地域が土砂災害警戒区域に含ま れることから、需要者から格別な選好性は認 められない。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％