別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 八王子 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -29 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　中澤　信頼   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市小比企町１８１０番７ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 山田 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    75 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　５ｍ 　市道 交通 施設 山田駅南方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内で住宅需要が安定していることから現状のまま推移するものと予測され、価格も横ばいと予測される (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八王子南西部、京王高尾線山田駅から徒歩圏の住宅地域である。需要者は市内及び隣接市の地縁性のある 方で、高額物件は少ないことから一次取得者が中心である。やや起伏のある地域であるが、戸建住宅需要が底固いため 地価はほぼ横ばいで推移している。土地は１５００万円～２０００万円程度と窺えるが、戸建取引が多いため土地建物 一体で３０００万円強が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であるから自己利用目的の取引が中心である。従って、当該地域要因等が類似する取 引事例から求められた比準価格の信頼性は高い。収益還元法は、その前提となる収益性という観点において、徒歩圏と いうものの起伏のある不便な地域であるから賃貸需要が乏しく、同手法は断念した。以上から、比準価格を重視し、代 表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -109                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    137,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [117.2] [101.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は店舗等商 業系に限られ、不動産市場は比較的活発な状 況が窺える。 最寄り駅より低地にあり川沿いにあるため住 環境も良く地価は横ばいで推移している。 特段変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％