別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 八王子 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -20 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　幸秀   TEL.

鑑定評価額 32,600,000 円  １㎡当たりの価格 182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市みなみ野３丁目１８番２４ ｢みなみ野３－１８－２５｣ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 地区計画等 (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 八王子みなみ野 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 八王子みなみ野駅南西 方 750m 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近い区画整然とした比較的新しい住宅団地であり、地域要因に特段の変動要因はみられないため、当面は現 状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    182,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に八王子みなみ野駅を駅勢圏とした戸建住宅地域。需要者は３０～４０代のファミリー層で、比較的所 得水準の高い層による需要が堅調である。駅に近く区画整然とした閑静な住宅地域で、人気が高く、安定した住宅需要 があり、地価は概ね微増傾向で推移している。土地は３０００万円～４０００万円程度、新築戸建住宅は４５００万円 ～６０００万円程度が需要の主な価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした閑静な住宅団地で、近隣地域内では賃貸物件はあまり見られない。また、地域性から土地価格を 含んだ収益物件の採算確保が困難な地域であるので、収益還元法は適用しなかった。自用の戸建住宅の取引が中心とな って地価が形成されている地域のため、規範性の高い取引事例から適正に試算し、市場性を反映した比準価格を標準と し、代表標準地との検討を踏まえ、最近の市場動向に十分留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    141,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 75.2] [100.0] 100 180,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    180,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅地の地価は二極化がみられる。駅徒 歩圏は概ね横ばい乃至微増傾向。郊外は引き 続きやや弱含んでいる。 駅に近く利便性、住環境が良好な住宅地域の ため安定した需要がある。地価は微増傾向で 推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％