別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 八王子 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -14 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　裕幸   TEL.

鑑定評価額 8,490,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市戸吹町３３２番４ ②地積 　(㎡) 165   (         12)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 都立公(普通) 高度地区1種 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 街道背後の住宅地域 西4m道路 水道、下水 秋川 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４． ０ｍ道路 交通 施設 秋川駅南東方 3.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 都立公(普通) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とした住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市の北部または北西部のバス便地域であり、相対的に地価水準の低位な住宅地域である。需要者は地域 に地縁的選好性を有する個人が中心であり、他地域からの転入者は非常に少ない。市の中心市街地からは距離があり、 最寄り駅もＪＲ五日市線の「秋川」駅であることから、住宅需要は総じて限定的である。なお、中心価格帯は１５０㎡ 程度の土地で１，０００万円程度、土地建物総額で２，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が所在する地域は、最寄り駅から距離があり貸家需要が少ないことから、賃貸市場は未成熟であり、地価把 握に当たって賃貸経営を想定することは現実的でない。よって、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は、規範 性を有する複数の取引事例より比準しており、市場の実勢を反映した実証的な価格である。以上により、当該比準価格 を標準とし、代表標準地との均衡にも十分留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -54                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [115.6] [102.0] 100 55,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅地については、最寄り駅との接近 性や地勢の優劣による二極化の傾向が継続し ている。なお、コロナ禍の影響はほとんど見 受けられない。 住環境は普通程度であるが、交通利便性に劣 る地域であり、地価は弱含み傾向である。 地域内では、ほぼ標準的な画地であり、市場 競争力等も普通である。なお、個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％