別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月8日　提出 八王子 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -13 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　山崎　俊治   TEL.

鑑定評価額 6,800,000 円  １㎡当たりの価格 79,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市楢原町１５１０番１６ ②地積 　(㎡) 86   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、工場、事 業所等が混在する地 域 南東6m私道 水道、下水 八王子 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 私道　 交通 施設 八王子駅北西方 5.6km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 バス便利用の郊外部住宅地域であり、低額建売住宅を中心に需要は比較的安定しているが、地域状況を変貌させ る要因は見当たらず、しばらくは現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八王子市北西部のバス便利用圏の住宅地域である。需要者は市内及び隣接市への通勤者で、地縁性のある 一次取得者が中心となる。交通利便性の劣る市北西部バス便利用圏内において概ね普通程度の利便性、居住環境を有し ており、需給は安定している。土地は８００万円～１，２００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円～２，５００ 万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己利用目的での取引が中心である。比準価格は同一需給圏にお いて価格形成要因が類似し、需要者層を同一とする事例から求められており、信頼性が高い。賃貸需要の低位な郊外部 住宅地域で収益性が低く、対象標準地程度の規模であれば、経済合理的な賃貸住宅事業を行うのは困難であり、収益還 元法は適用しない。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -68                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,100 円／㎡ [ 99.9] 100 100 [101.0] 100 [ 96.5] [104.0] 100 80,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響はあるもの の、各種政策の効果等もあり、市内不動産価 格には持ち直しの傾向が見られる。 利便性の劣る郊外部住宅地域であり、地域要 因に変化はない。低額建売物件が需要の中心 となる地域であり、地価は緩やかな下落基調 で推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  -7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％