別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 八王子 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -4 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　秋間　雅樹   TEL.

鑑定評価額 29,600,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市片倉町４５３番４ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 地区計画等 (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地に位置する 住宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 片倉 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 片倉駅北東方 630m 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ片倉駅、京王片倉駅ともに徒歩圏で需要は底堅いが、当面は現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、京王高尾線京王片倉駅、ＪＲ横浜線片倉駅から概ね徒歩圏内の住宅地域に存する圏域である。需要者 の中心は主に市内居住の一次取得者が中心であり、都心への通勤者が多い。鉄道駅徒歩圏であることから需要は比較的 安定しているが、八王子駅を中心とする市街地に比較して人気はやや陰りがある。土地は２，５００～３，０００万円 程度、新築戸建住宅はやや土地が小さくなり、３，５００万円程度までが需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益物件としては、周辺にはアパート、賃貸マンション等も見受けられるが収益性はあまり認められず、また合理的 な建物建築想定がやや困難であり、取引にあたっては自用目的がその中心となっているため、賃貸を想定した収益還元 法は不適用とした。従って、比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、新型コロナウイルス感染症に係る 感染状況等も考慮しつつ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -109                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    137,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [ 95.9] [101.0] 100 137,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内外の景気は、新型コロナウイルス感染症 の影響により、厳しい状況にあるが、徐々に 緩和されつつある。しかし、その動きには弱 さも見られる。 駅徒歩圏内の既成市街地であるが、八王子駅 及び中心市街地からはやや距離があり、現在 の地価は横這いから微減状況である。 標準的な画地であり、市場競争力は概ね普通 である。また、価格形成要因の変動は見られ ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％