鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八王子 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＴ公０４ -18	八王子市		更地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
b	ＡＭ公０４ -12	八王子市		建付地	（　）	長方形	南西3.9m市道、中間画地		２住居高度地区2種 (70,160)
c	ＡＭ公０４ -101	八王子市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
d	ＷＭ公０４ -8	八王子市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
e	ＡＭ公０４ -102	八王子市		建付地	（　）	長方形	北西3.8m私道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 257,511	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	258,026	100 [ 92.2]	279,855	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	280,000
b	(　 ) 225,515	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	216,841	100 [ 80.4]	269,703		270,000
c	(　 ) 232,417	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	230,116	100 [ 78.1]	294,643		295,000
d	(　 ) 225,399	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	214,666	100 [ 75.5]	284,326		284,000
e	(　 ) 232,544	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	244,783	100 [ 81.4]	300,716		301,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 286,000 円／㎡]

八王子 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存する為、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,097,359	969,146	4,128,213	2,967,120	1,161,093	（　0.9756） 1,132,762	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	25,172,489 円　　　　（　 175,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.00	Ｓ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	144 ㎡	14.5 m x 10.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

間取りは２Ｋまたは２ＤＫで、専有面積３５㎡程度を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	85.00	90.0	76.50	1,890	144,585	1.0	144,585
							1.0	144,585
2～ 2	居宅	85.00	90.0	76.50	1,946	148,869	1.0	148,869
							1.0	148,869
3～ 3	居宅	85.00	90.0	76.50	1,950	149,175	1.0	149,175
							1.0	149,175
～

～

計		255.00	90.0	229.50		442,629		442,629
								442,629

⑨年額支払賃料	442,629 円　×　12ヶ月　＝　 5,311,548 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 229.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,311,548 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 424,924 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,886,624 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	442,629 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,072 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 442,629 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 206,663 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,097,359 円　　　　（　 35,398 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＭ公０４（賃）　　　　-1	1,859 ( 1,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,088	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,030 円/㎡　月額支払賃料（　 1,946 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＭ公０４（賃）　　　　-2	1,648 ( 1,645)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,753
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	234,000 円	46,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	159,346 円	5,311,548　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 390,700 円	46,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	46,800 円	46,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,800 円	46,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 969,146 円　（　　　　　　 6,730 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,800,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,967,120 円（　　　　　 20,605 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,097,359 円
②総費用	969,146 円
③純収益　①－②	4,128,213 円
④建物等に帰属する純収益	2,967,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,161,093 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,132,762 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,866 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,172,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
八王子 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八王子 -2

東京都

多摩第７

氏名

不動産鑑定士　除村　武夫

TEL.

鑑定評価額

40,600,000 円

１㎡当たりの価格

282,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八王子市子安町１丁目５５２番９｢子安町１－２７－２４｣				②地積　(㎡)	144 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1.5:1	住宅兼事務所ＲＣ4	住宅、マンション、営業所等が混在する住宅地域	東8m市道	水道、ガス、下水	八王子 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 75 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

八王子駅南東方

400m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変化はみられないものの、ＪＲ八王子駅南口再開発等による生活利便性の向上、小規模の戸建
分譲の増加等により、中期的に堅調な需要が予想される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 282,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ八王子駅及び周辺駅からほぼ徒歩圏内の混在住宅地域である。需要の中心は、鉄道によって都心方
面へ通勤するサラリーマンであり、最寄り駅までの距離や駅格などが重要な価格形成要因となっている。新築の戸建住
宅売買市場では、４、５００万から６、０００万程度が需要の中心となっているが、需要拡大に伴い近年では、従来に
比べやや小規模の戸建住宅分譲も多くみられるようになってきた。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

交通利便性、生活利便性の高い混在住宅地域であるが、共同住宅はマンション分譲が大半で、土地取得からの賃貸事業
による十分な収益確保は難しい模様である。そのため、典型的な市場参加者は自用の住宅購入者であり、彼らの取引意
思を強く反映する比準価格の規範性は高く、収益性を強く反映する収益価格の規範性は劣る。よって、比準価格を標準
とし収益価格を参考に留め、最近の市場動向を十分に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    281,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　八王子 -46                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    281,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融市場を中心とした堅調な資産価格、新型
コロナ感染懸念２年目における限定的な経済
活動回復等を背景に、不動産価格は安定的に
推移している。

交通利便性、生活利便性の高い混在住宅地域
として安定的な需要が見込まれ、大きな変動
要因は特段認められない。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

３　試算価格算定内訳

八王子 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＡ公０４ -6	八王子市		建付地	（　）	長方形	西6.2m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
b	ＡＭ公０４ -102	八王子市		建付地	（　）	長方形	北西3.8m私道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,160)
c	ＡＭ公０４ -101	八王子市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
d	ＹＴ公０４ -18	八王子市		更地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 365,872	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	326,741	100 [ 115.0]	284,123	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	284,000
b	(　 ) 232,544	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	245,273	100 [ 84.0]	291,992		292,000
c	(　 ) 232,417	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	230,576	100 [ 84.6]	272,548		273,000
d	(　 ) 257,511	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	258,284	100 [ 92.2]	280,134		280,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 282,000 円／㎡]

八王子 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,562,825	1,050,797	4,512,028	3,292,160	1,219,868	（　0.9512） 1,160,338	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	25,224,739 円　　　　（　 175,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	Ｓ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	144 ㎡	14.5 m x 10.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３５～４０㎡程度の１ＬＤＫが各階２戸と想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.00	90.0	76.50	2,020	154,530	1.0	154,530
							1.0	154,530
2～ 2	住宅	85.00	90.0	76.50	2,080	159,120	1.0	159,120
							1.0	159,120
3～ 3	住宅	85.00	90.0	76.50	2,080	159,120	1.0	159,120
							1.0	159,120
～

～

計		255.00	90.0	229.50		472,770		472,770
								472,770

⑨年額支払賃料	472,770 円　×　12ヶ月　＝　 5,673,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 229.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,673,240 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 340,394 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,332,846 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	472,770 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,444 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 472,770 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 225,535 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,562,825 円　　　　（　 38,631 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＫ公０４（賃）　　　　-9	1,789 ( 1,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	1,924	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,170 円/㎡　月額支払賃料（　 2,080 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＫ公０４（賃）　　　　-10	2,297 ( 2,202)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	2,416
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	256,000 円	51,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	170,197 円	5,673,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 427,500 円	51,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	51,200 円	51,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,200 円	51,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,050,797 円　（　　　　　　 7,297 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,200,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,292,160 円（　　　　　 22,862 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,562,825 円
②総費用	1,050,797 円
③純収益　①－②	4,512,028 円
④建物等に帰属する純収益	3,292,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,219,868 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,160,338 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,058 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,224,739 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,000 円／㎡）