鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１１３Ｒ -36	江戸川区		更地	（　）	ほぼ整形	北西25m都道、中間画地		近商 (100,400)
b	４１０８Ｒ -15	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
c	４１１７Ｒ -33	江戸川区		建付地	（　）	不整形	西30m区道、北4m、角地		近商地区計画等 (96,300)
d	４１０８ -32	葛飾区		建付地	（　）	長方形	南東25m国道、中間画地		工業高度地区最低7m 特別用途地区 (70,400)
e	４１０７ -8	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東10.9m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 449,952	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	457,151	100 [ 135.6]	337,132	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	337,000
b	(　 ) 391,029	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	399,632	100 [ 123.7]	323,065		323,000
c	(　 ) 360,875	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	417,313	100 [ 125.9]	331,464		331,000
d	(　 ) 310,951	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	347,920	100 [ 125.2]	277,891		278,000
e	(　 ) 378,174	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	381,578	100 [ 131.7]	289,733		290,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 317,000 円／㎡]

江戸川 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,649,928	1,840,680	6,809,248	3,862,460	2,946,788	（　0.9534） 2,809,468	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	65,336,465 円　　　　（　 238,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種都市計画公園	70 ％	200 ％	200 ％	274 ㎡	14.5 m x 18.9 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階事務所（フロア貸し）。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同程度の建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	90.0	135.00	3,300	445,500	6.0	2,673,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	150.00	90.0	135.00	2,500	337,500	3.0	1,012,500
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	90.0	270.00		783,000		3,685,500
								0

⑨年額支払賃料	783,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,396,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,396,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 779,868 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,616,132 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,685,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,796 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,649,928 円　　　　（　 31,569 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１０１賃　　　　-13	2,086 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,492	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,506 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１０７賃　　　　-6	2,200 ( 2,136)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,520
c	４１０８賃　　　　-9	2,738 ( 2,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,006

江戸川 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	293,500 円	58,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	281,880 円	9,396,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 649,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 498,900 円	58,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,700 円	58,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,700 円	58,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,840,680 円　（　　　　　　 6,718 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,700,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,862,460 円（　　　　　 14,097 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,649,928 円
②総費用	1,840,680 円
③純収益　①－②	6,809,248 円
④建物等に帰属する純収益	3,862,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,946,788 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,809,468 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,254 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,336,465 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 238,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月8日　提出
江戸川 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 5-16

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　中川　太知

TEL.

鑑定評価額

84,100,000 円

１㎡当たりの価格

307,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区篠崎町６丁目５０番３外｢篠崎町６－３－７｣				②地積　(㎡)	274 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区2種都市計画公園 (70,200)
	1:1.5	工場兼事務所Ｓ2	作業所、工場、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北西40m国道	水道、下水	篠崎 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

都市計画公園の指定を受けて
おり、建築制限（階数２階建
以下等）がある。

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

篠崎駅南西方

500m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度地区2種
都市計画公園

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの商業地域で、地域要因に特段の変動はないことから、当面は現状の環境で推移すると予測する。
地価水準は新型コロナによる経済情勢の不透明感はあるものの、安定した需要があり、堅調に推移している。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 316,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 256,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江戸川区及び周辺区の商業地域である。主な需要者は、事業所・倉庫などの実需要、沿道型商業施設、賃
貸マンション開発目的の不動産会社、投資家等が考えられる。幹線道路沿いで高速ＩＣの利用もしやすく、一定の需要
が見込める。土地の取引価格帯は、立地、画地条件、規模などにより幅があるが、１㎡当たり２５～４０万円程度が多
い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏では、事業、開発、投資目的で不動産取引が行われており、本件では同一需給圏で成約した対象不動産と競
合・代替関係にある取引事例により規範性の高い比準価格が得られた。一方、対象不動産は高度利用を図ることができ
ないことから収益価格は低位に試算された。よって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 378,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[125.1]

[100.0]
100

305,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    305,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響より、篠崎駅の乗降客数は
落ち込んでいる。低金利を背景に事業用不動
産市場は堅調に推移している。

京葉道路沿いの路線商業地域で、地域要因に
大きな変動はない。一定の需要のある地域で
、需給関係は安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０１ -20	江戸川区		更地	（　）	不整形	西18m都道、南4.5m、二方路		近商 (94,380)
b	４１１３Ｒ -37	江戸川区		建付地	（　）	台形	北西11m区道、北東17m、角地		１住居高度地区2種 (80,200)
c	４１１７Ｒ -32	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m都道、中間画地		近商 (100,400)
d	４１１７Ｒ -33	江戸川区		建付地	（　）	不整形	西30m区道、北4m、角地		近商地区計画等 (96,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 290,818	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	364,242	100 [ 123.1]	295,891	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	296,000
b	(　 ) 332,431	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	327,267	100 [ 98.1]	333,606		334,000
c	(　 ) 420,070	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	472,812	100 [ 148.4]	318,606		319,000
d	(　 ) 360,875	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	417,313	100 [ 130.6]	319,535		320,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +27.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 316,000 円／㎡]

江戸川 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,501,003	1,695,520	6,805,483	3,716,400	3,089,083	（　0.9764） 3,016,181	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	70,143,744 円　　　　（　 256,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種都市計画公園	70 ％	200 ％	200 ％	274 ㎡	14.5 m x 18.9 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同規模建物の標準的な有効率を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	90.0	135.00	3,300	445,500	6.0	2,673,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	150.00	90.0	135.00	2,400	324,000	3.0	972,000
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	90.0	270.00		769,500		3,645,000
								0

⑨年額支払賃料	769,500 円　×　12ヶ月　＝　 9,234,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,234,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 766,422 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,467,578 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,645,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,425 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,501,003 円　　　　（　 31,026 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１０１賃　　　　-13	2,086 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	2,769	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,406 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１０７賃　　　　-6	2,200 ( 2,136)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,440
c	４１０７賃　　　　-12	1,915 ( 1,906)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,168

江戸川 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	171,000 円	57,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	277,020 円	9,234,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 649,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 484,500 円	57,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,000 円	57,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,000 円	57,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,695,520 円　（　　　　　　 6,188 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,716,400 円（　　　　　 13,564 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,501,003 円
②総費用	1,695,520 円
③純収益　①－②	6,805,483 円
④建物等に帰属する純収益	3,716,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,089,083 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,016,181 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,008 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,143,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 256,000 円／㎡）