鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１１５Ｒ -36	足立区		建付地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,360)
b	４１０８ -30	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.1m区道、中間画地		近商高度地区最低7m (100,400)
c	４１０１ -31	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.8m区道、中間画地		商業 (100,240)
d	４１１９ -21	江戸川区		更地	（　）	不整形	南東10m区道、中間画地		商業 (100,500)
e	４１０９ -21	江戸川区		更地	（　）	長方形	北12m区道、中間画地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,109,475	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,116,132	100 [ 101.7]	1,097,475	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,100,000
b	(　 ) 977,391	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	984,233	100 [ 89.2]	1,103,400		1,100,000
c	(　 ) 887,331	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	891,768	100 [ 79.9]	1,116,105		1,120,000
d	(　 ) 1,318,797	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	1,371,821	100 [ 123.6]	1,109,888		1,110,000
e	(　 ) 1,471,249	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,483,019	100 [ 133.7]	1,109,214		1,110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,100,000 円／㎡]

江戸川 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,592,694	2,630,013	8,962,681	6,514,500	2,448,181	（　0.9541） 2,335,809	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	55,614,500 円　　　　（　 806,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	55.14	Ｓ8	371.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	69 ㎡	4.9 m x 13.9 m	前面道路：区道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～８階は事務所でいずれもフロア貸しを想定。

⑦有効率　 90.7 ％
の理由

類似建築物等を参考に標準的有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	46.46	82.8	38.48	4,450	171,236	6.0	1,027,416
							0.0	0
2～ 2	事務所	46.46	91.9	42.68	3,200	136,576	3.0	409,728
							0.0	0
3～ 8	事務所	46.46	91.9	42.68	2,900	123,772	3.0	371,316
							0.0	0
～

～

計		371.68	90.7	337.24		1,050,444		3,665,040
								0

⑨年額支払賃料	1,050,444 円　×　12ヶ月　＝　 12,605,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 337.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,605,328 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,046,242 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,559,086 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,665,040 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,608 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,592,694 円　　　　（　 168,010 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１１７賃　　　　-5	6,070 ( 5,856)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [129.0]	100 [ 99.0]	4,850	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,472 円/㎡　月額支払賃料（　 4,450 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４１１７賃　　　　-9	5,250 ( 5,079)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	5,054
c	４１２１賃　　　　-11	3,434 ( 3,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	4,023

江戸川 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	505,000 円	101,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	504,213 円	12,605,328　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 560,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 858,500 円	101,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,630,013 円　（　　　　　　 38,116 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	101,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 371.68 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,514,500 円（　　　　　 94,413 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,592,694 円
②総費用	2,630,013 円
③純収益　①－②	8,962,681 円
④建物等に帰属する純収益	6,514,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,448,181 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,335,809 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,852 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,614,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 806,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
江戸川 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 5-12

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　森脇　哲史

TEL.

鑑定評価額

71,800,000 円

１㎡当たりの価格

1,040,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	840,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区平井５丁目１５番１０｢平井５－１５－７｣				②地積　(㎡)	69 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ5	中層の飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域	北東（駅前広場）区道	水道、ガス、下水	平井駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗付事務所の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 70 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

平井駅北方駅前広場接
面

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

平井駅前の再開発事業が進行中で地域の活性化が期待されている。駅前の商業地域であり、新型コロナによる停
滞からも回復しつつあるため、地価は上昇傾向にて推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層の店舗付事務所の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,080,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 771,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、江戸川区及び葛飾区の駅近くに立地する繁華性の高い駅前商業地域である。駅前広場に面した容積率の
高い商業地域であり、中高層建物の立地を主とし、低層階は店舗、上層階は店舗あるいは事務所という利用を中心とす
る地域である。需要者は収益目的、投資目的の法人が中心となるが、自社店舗、自社ビル等の自営目的の需要も考えら
れる。平井駅前の再開発事業が進んでいることから期待値は高く、新型コロナによる停滞からは回復傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域は、駅近くに形成される店舗、事務所等を中心とした商業地域である。当該地域では、収益物件や投資物件と
しての需要と、自営の店舗や事務所としての需要も考えられる。そのような需要者層の多様性に鑑みて、求められた各
試算価格について、収益性を重視した収益価格と実際の市場の取引を重視した比準価格とを関連付け、代表標準地との
検討をふまえ、経済指標を注視しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,640,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[160.0]

[100.0]
100

1,040,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナの影響から持ち直しの動き
が見られる。不動産取引は堅調に推移してい
る。

平井駅前の再開発計画が進み、活性化が期待
されている。不動産需要は新型コロナの影響
から持ち直しつつある。

個別的要因を変動させる特段の要因は見られ
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１１０ -32	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m区道、南東4m、角地		商業 (100,500)
b	４１２０ -28	江戸川区		更地	（　）	長方形	北西6.3m区道、中間画地		商業 (100,400)
c	４１１９ -5	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		商業 (100,240)
d	４１０４Ｒ -40	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北6m区道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,211,337	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,158,269	100 [ 108.7]	1,065,565	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,070,000
b	(　 ) 950,899	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	956,604	100 [ 89.2]	1,072,426		1,070,000
c	(　 ) 860,411	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	868,155	100 [ 79.4]	1,093,394		1,090,000
d	(　 ) 1,073,886	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,097,511	100 [ 104.8]	1,047,243		1,050,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,080,000 円／㎡]

江戸川 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,411,448	2,611,772	8,799,676	6,436,500	2,363,176	（　0.9452） 2,233,674	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	53,182,714 円　　　　（　 771,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	55.14	Ｓ8	371.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	69 ㎡	5.0 m x 14.0 m	前面道路：区道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～８階事務所、全階フロア貸し

⑦有効率　 90.7 ％
の理由

建物の構造、用途等から査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	46.46	82.8	38.48	4,300	165,464	6.0	992,784
							0.0	0
2～ 8	事務所	46.46	91.9	42.68	2,900	123,772	6.0	742,632
							0.0	0
～

～

～

計		371.68	90.7	337.24		1,031,868		6,191,208
								0

⑨年額支払賃料	1,031,868 円　×　12ヶ月　＝　 12,382,416 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 337.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,382,416 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,027,741 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,354,675 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,191,208 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,773 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,411,448 円　　　　（　 165,383 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１１７賃　　　　-11	3,741 ( 3,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	4,124	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,322 円/㎡　月額支払賃料（　 4,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４１０８賃　　　　-13	3,693 ( 3,583)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,605
c	４１０７賃　　　　-10	3,416 ( 3,225)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	4,326

江戸川 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	525,000 円	105,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	371,472 円	12,382,416　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 560,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 892,500 円	105,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	157,500 円	105,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,611,772 円　（　　　　　　 37,852 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9452

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 371.68 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,436,500 円（　　　　　 93,283 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,411,448 円
②総費用	2,611,772 円
③純収益　①－②	8,799,676 円
④建物等に帰属する純収益	6,436,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,363,176 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,233,674 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,372 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,182,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 771,000 円／㎡）