鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１１０ -32	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m区道、南東4m、角地		商業 (100,500)
b	４１１６Ｒ -36	江戸川区		貸家建付地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		商業 (100,360)
c	４１１２Ｒ -11	江戸川区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、中間画地		近商 (100,360)
d	４１１７Ｒ -33	江戸川区		建付地	（　）	不整形	西30m区道、北4m、角地		近商地区計画等 (96,300)
e	４１１５Ｒ -36	足立区		建付地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,211,337	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,158,269	100 [ 99.0]	1,169,969	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,170,000
b	(　 ) 964,799	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	979,271	100 [ 105.0]	932,639		933,000
c	(　 ) 907,500	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	922,020	100 [ 91.8]	1,004,379		1,000,000
d	(　 ) 360,875	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	417,313	100 [ 58.8]	709,716		710,000
e	(　 ) 1,109,475	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,116,132	100 [ 114.9]	971,394		971,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 879,000 円／㎡]

江戸川 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,450,866	13,340,290	52,110,576	41,727,600	10,382,976	（　0.9351） 9,709,121	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	231,169,548 円　　　　（　 640,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	177.10	ＲＣ13F1B	2,372.85
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m	100 ％	500 ％	500 ％	361 ㎡	14.8 m x 24.3 m	前面道路：区道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２Ｆ：店舗、３～１３Ｆ：共同住宅（ファミリータイプ・平均専有面積：約７２㎡／戸）、駐車場１２台（スライド式）で想定。

⑦有効率　 74.5 ％
の理由

想定建物規模に応じた標準値を採用した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	246.80

1～ 1	駐車場	72.00

1～ 1	店舗	101.65	40.3	40.95	5,000	204,750	6.0	1,228,500
							0.0	0
2～ 2	店舗	162.70	88.5	144.00	3,600	518,400	6.0	3,110,400
							0.0	0
3～13	住宅	162.70	88.5	144.00	3,000	432,000	1.0	432,000
							1.0	432,000

計		2,372.85	74.5	1,768.95		5,475,150		9,090,900
								4,752,000

⑨年額支払賃料	5,475,150 円　×　12ヶ月　＝　 65,701,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,768.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	22,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,701,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 3,168,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 5,716,193 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	63,153,607 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,090,900 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 83,364 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,752,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,211,474 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	264,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 2,421 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,450,866 円　　　　（　 181,304 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１１３賃　　　　-11	3,036 ( 2,911)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 97.0]	3,402	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,129 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	４１１４賃　　　　-2	2,547 ( 2,442)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,793
c	４１１４賃　　　　-9	2,441 ( 2,341)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,796

江戸川 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,076,000 円	692,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,443,490 円	68,869,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 554,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,882,000 円	692,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	692,000 円	692,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	692,000 円	692,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,340,290 円　（　　　　　　 36,954 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9351

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	692,000,000 円	設計監理料率　 283,000 円／㎡　×　 2,372.85 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0603	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	41,727,600 円（　　　　　 115,589 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,450,866 円
②総費用	13,340,290 円
③純収益　①－②	52,110,576 円
④建物等に帰属する純収益	41,727,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,382,976 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,709,121 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,895 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 231,169,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 640,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
江戸川 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 5-10

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　森田　元

TEL.

鑑定評価額

285,000,000 円

１㎡当たりの価格

790,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	620,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区東葛西６丁目２番１２外｢東葛西６－２－１１｣				②地積　(㎡)	361 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最低7m (100,500)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ7	店舗兼マンション等が建ち並ぶ駅周辺の商業地域	東12m区道	水道、ガス、下水	葛西 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

駐車場付高層店舗共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

江戸川区住宅等整備事業にお
ける基準等に関する条例によ
り駐車場附置を要する

街

路

幅員１２ｍ両側歩道
付区道が標準的

交通

施設

東京メトロ東西線葛西
駅南方
210m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区最低7m

⑤地域要因の将
　来予測

葛西駅に近い商業地域で敷地の高度利用が進んでいるが地域要因に大きな変動はなく、当分の間現状維持と予測
。店舗・住宅等、投資用不動産への需要は根強く、地価動向は新型コロナの影響もあるが微増傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

駐車場付高層店舗共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 850,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 646,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江戸川区及び周辺区の駅近商業地域で、特に東京メトロ東西線の駅周辺は代替性が高い。主な需要者は投
資目的の不動産会社、投資家を中心に、事業目的の地元企業等である。低金利、相続対策などのほか、立地の稀少性、
東西線沿線の人気をうけ需要は堅調で、総額には幅があり中心的価格帯は見いだせないが、土地総額は数億から数十億
円単位で、規模の大きな物件の市場性は特に高い。新型コロナの影響はあるが顕著には現れていない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場の特性及び取引市場を反映した価格で実証性は高いと思料するが各査定価格はやや分散した。一方、収
益価格は投資採算・収益性に基づく価格で重視すべき価格である。本件における需要者は、収益性から意思決定を行う
投資家と事業目的での企業等多様である。したがって、市場実勢を反映した比準価格と投資採算性に着目した収益価格
を相互に関連付け、さらに下記代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 660,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[ 85.1]

[100.0]
100

791,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    777,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの感染拡大が不動産市況全体に影
響を及ぼしつつあるが、利用・用途の差によ
り異なる変動を見せつつある。

葛西駅に近い利便性良好な商業地域で周辺の
利用状況、出店業種に特段の変化もなく立地
の稀少性もある。地価は新型コロナの影響は
あるが微増傾向。

格別の増減価要因は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -9.5
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１１６Ｒ -36	江戸川区		貸家建付地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		商業 (100,360)
b	４１１５ -34	江戸川区		建付地	（　）	不整形	南25m都道、北西6m、二方路		準工地区計画等 (70,300)
c	４１０７Ｒ -28	葛飾区		建付地	（　）	不整形	南西11m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
d	４１１５ -16	葛飾区		更地	（　）	長方形	南11m区道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 964,799	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	979,271	100 [ 100.6]	973,430	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	973,000
b	(　 ) 561,316	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	563,000	100 [ 62.2]	905,145		905,000
c	(　 ) 598,942	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	674,808	100 [ 83.8]	805,260		805,000
d	(　 ) 761,035	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	772,451	100 [ 89.1]	866,948		867,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 850,000 円／㎡]

江戸川 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	68,870,319	12,465,870	56,404,449	45,783,500	10,620,949	（　0.9226） 9,798,888	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	233,306,857 円　　　　（　 646,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅・駐車場	177.10	ＲＣ13F1B	2,372.85
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m	100 ％	500 ％	500 ％	361 ㎡	14.8 m x 24.3 m	前面道路：区道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、エントランス・ターンテーブル等、２Ｆ店舗、３～１３Ｆファミリー平均専有７２㎡の住宅、Ｂ１：Ｐ１２台

⑦有効率　 84.1 ％
の理由

駐車場付店舗・共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	246.80	91.9	226.80	1,323	300,056	1.0	300,056
							0.0	0
1～ 1	店舗	173.65	23.6	40.95	5,000	204,750	4.0	819,000
							3.0	614,250
2～ 2	店舗	162.70	88.5	144.00	3,500	504,000	4.0	2,016,000
							3.0	1,512,000
3～ 4	住宅	162.70	88.5	144.00	3,100	446,400	1.0	446,400
							1.0	446,400
5～13	住宅	162.70	88.5	144.00	3,200	460,800	1.0	460,800
							1.0	460,800

計		2,372.85	84.1	1,995.75		6,048,806		8,175,056
								7,166,250

⑨年額支払賃料	6,048,806 円　×　12ヶ月　＝　 72,585,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,995.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	72,585,672 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,024,611 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	66,561,061 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,175,056 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 74,965 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,166,250 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 2,234,293 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	68,870,319 円　　　　（　 190,777 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１１４賃　　　　-10	3,594 ( 3,446)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 91.0]	100 [103.0]	3,913	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,190 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 3 F B
b	４１１４賃　　　　-12	3,323 ( 3,186)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,682
c	４１１３賃　　　　-12	3,151 ( 3,020)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,122

江戸川 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,163,000 円	721,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,177,570 円	72,585,672　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 554,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,128,500 円	721,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	721,000 円	721,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	721,000 円	721,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,465,870 円　（　　　　　　 34,531 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9226

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	721,000,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 2,372.85 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	45,783,500 円（　　　　　 126,824 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	68,870,319 円
②総費用	12,465,870 円
③純収益　①－②	56,404,449 円
④建物等に帰属する純収益	45,783,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,620,949 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,798,888 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,144 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 233,306,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 646,000 円／㎡）