鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１１６Ｒ -36	江戸川区		貸家建付地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		商業 (100,360)
b	４１０８Ｒ -9	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東12.7m区道、中間画地		商業 (100,400)
c	４１１５ -34	江戸川区		建付地	（　）	不整形	南25m都道、北西6m、二方路		準工地区計画等 (70,300)
d	４１０８ -29	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m都道、中間画地		近商高度地区最低7m (100,400)
e	４１１７Ｒ -37	江戸川区		更地	（　）	不整形	南西14m区道、北西9m、二方路		近商高度地区3種地区計画等 (82,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 964,799	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	979,271	100 [ 123.0]	796,155	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	836,000
b	(　 ) 484,848	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	492,121	100 [ 71.8]	685,405		720,000
c	(　 ) 561,316	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	563,000	100 [ 70.4]	799,716		840,000
d	(　 ) 515,769	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	519,379	100 [ 67.4]	770,592		809,000
e	(　 ) 471,284	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	479,767	100 [ 66.3]	723,630		760,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 796,000 円／㎡]

江戸川 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,187,613	8,544,715	41,642,898	23,999,400	17,643,498	（　0.9562） 16,870,713	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	401,683,643 円　　　　（　 637,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	362.32	ＲＣ8	1,571.42
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	631 ㎡	30.0 m x 20.0 m	前面道路：都道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を店舗、２～３階を共同住宅（約４０㎡１３戸、約８０㎡３戸）、機械式駐車場８台を想定。

⑦有効率　 83.7 ％
の理由

規模、構造等により判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	362.32	62.3	225.78	4,800	1,083,744	8.0	8,669,952
							0.0	0
2～ 2	店舗	345.00	90.5	312.36	4,100	1,280,676	6.0	7,684,056
							0.0	0
3～ 3	住宅	266.85	91.9	245.20	2,600	637,520	1.0	637,520
							1.0	637,520
4～ 4	住宅	226.85	90.5	205.20	2,600	533,520	1.0	533,520
							1.0	533,520
5～ 8	住宅	92.60	88.1	81.60	2,400	195,840	1.0	195,840
							1.0	195,840

計		1,571.42	83.7	1,314.94		4,318,820		18,308,408
								1,954,400

⑨年額支払賃料	4,318,820 円　×　12ヶ月　＝　 51,825,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,314.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,728,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,825,840 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,728,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 4,444,969 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,108,871 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,308,408 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 167,888 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,954,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 909,534 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	144,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,320 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,187,613 円　　　　（　 79,537 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１０３賃　　　　-31	2,364 ( 2,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,704	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,712 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b	４１１３賃　　　　-4	2,524 ( 2,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,828
c	４１０３賃　　　　-29	2,464 ( 2,362)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,761

江戸川 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,194,000 円	398,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,606,615 円	53,553,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,565,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,383,000 円	398,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	398,000 円	398,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	398,000 円	398,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,544,715 円　（　　　　　　 13,542 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9562

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	398,000,000 円	設計監理料率　 246,000 円／㎡　×　 1,571.42 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0603	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,999,400 円（　　　　　 38,034 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,187,613 円
②総費用	8,544,715 円
③純収益　①－②	41,642,898 円
④建物等に帰属する純収益	23,999,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,643,498 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,870,713 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,736 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 401,683,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 637,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
江戸川 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 5-8

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　保戸田　藤郎

TEL.

鑑定評価額

490,000,000 円

１㎡当たりの価格

776,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	580,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区船堀２丁目５６６番｢船堀２－２３－１８｣				②地積　(㎡)	631 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,500)
	1.5:1	店舗兼共同住宅ＲＣ6	中高層店舗、事務所兼共同住宅が多い商業地域	南東30m都道、南西側道	水道、ガス、下水	船堀 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 10 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

船堀駅周辺地区地区計画区域
内

街

路

３０ｍ都道

交通

施設

船堀駅南西方

130m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中高層店舗、事務所兼共同住宅が見られる都道沿いの商業地域で、地域要因に変化は見られず現状のままの推移
を予測する。地価は新型コロナ禍による停滞から脱し、やや不透明感もあるが概ね堅調に推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 809,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 629,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、江戸川区及び周辺区内の商業地域で、特に駅前商業地域の代替性が高い。主たる需要者は、自己利用の
店舗や事務所等の建築を目的とする事業者のほか、投資目的で店舗付共同住宅等の建築を目論む個人・法人等。高度利
用可能で用途の多様性も認めれられる駅前商業地のため希少性は高いが、新型コロナ禍以降ビジネスホテル事業者等の
取得意欲は弱含みである。中心価格帯は見出しづらいが、６０～８０万円／㎡程度と推察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、江戸川区内の商業地域における収益性をも内包した規範性の高い取引事例によって求められた。一方、収
益価格は都心部に比べ投資用不動産の売買がやや未成熟な地域のため、近時の地価・建築費上昇に見合う賃料形成がな
されておらず、やや低位に試算された。よって、相対的に信頼性の高い実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付
け、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 660,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[ 91.0]

[105.0]
100

777,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    761,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

直近の区内人口は微減傾向。ワクチン接種が
進み、新型コロナ禍による市場の停滞からは
概ね脱したが、オミクロン株がやや懸念材料
である。

幹線道路沿いの成熟した駅前商業地域で、土
地供給は限定的であり、特段の変動要因はな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１１２ -32	江戸川区		建付地	（　）	長方形	南東6.4m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,384)
b	４１１２Ｒ -12	江戸川区		更地	（　）	不整形	北西16m国道、北6.4m、南5.5m、三方路		準工高度地区3種特別用途地区 (86,313)
c	４１２０Ｒ -1	江戸川区		更地	（　）	長方形	北東20m都道、中間画地		近商 (100,400)
d	４１２０Ｒ -3	江戸川区		建付地	（　）	長方形	北東9.2m区道、北西4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 696,970	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	701,849	100 [ 86.3]	813,267	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	854,000
b	(　 ) 500,258	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	510,283	100 [ 70.5]	723,806		760,000
c	(　 ) 547,344	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	558,838	100 [ 83.0]	673,299		707,000
d	(　 ) 739,238	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	722,179	100 [ 87.7]	823,465		865,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -21.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 809,000 円／㎡]

江戸川 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,187,613	8,585,115	41,602,498	24,180,300	17,422,198	（　0.9562） 16,659,106	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	396,645,381 円　　　　（　 629,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	362.32	ＲＣ8	1,571.42
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	631 ㎡	30.0 m x 20.0 m	前面道路：都道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：店舗フロア貸し、３～８階：住居（約４０㎡の２ＤＫタイプ１３戸、約８０㎡の３ＬＤＫタイプ３戸）、機械式駐車場８台

⑦有効率　 83.7 ％
の理由

規模、構造等を考慮し査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	362.32	62.3	225.78	4,800	1,083,744	8.0	8,669,952
							0.0	0
2～ 2	店舗	345.00	90.5	312.36	4,100	1,280,676	6.0	7,684,056
							0.0	0
3～ 3	住宅	266.85	91.9	245.20	2,600	637,520	1.0	637,520
							1.0	637,520
4～ 4	住宅	226.85	90.5	205.20	2,600	533,520	1.0	533,520
							1.0	533,520
5～ 8	住宅	92.60	88.1	81.60	2,400	195,840	1.0	195,840
							1.0	195,840

計		1,571.42	83.7	1,314.94		4,318,820		18,308,408
								1,954,400

⑨年額支払賃料	4,318,820 円　×　12ヶ月　＝　 51,825,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,314.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,728,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預り金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,825,840 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,728,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 4,444,969 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,108,871 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,308,408 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 167,888 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,954,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 909,534 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	144,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,320 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,187,613 円　　　　（　 79,537 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１０３賃　　　　-36	2,184 ( 2,094)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,345	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,712 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b	４１１２賃　　　　-7	2,863 ( 2,743)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,981
c	４１１２賃　　　　-8	2,984 ( 2,861)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,045

江戸川 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,203,000 円	401,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,606,615 円	53,553,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,565,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,408,500 円	401,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	401,000 円	401,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	401,000 円	401,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,585,115 円　（　　　　　　 13,606 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9562

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	401,000,000 円	設計監理料率　 248,000 円／㎡　×　 1,571.42 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0603	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,180,300 円（　　　　　 38,321 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,187,613 円
②総費用	8,585,115 円
③純収益　①－②	41,602,498 円
④建物等に帰属する純収益	24,180,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,422,198 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,659,106 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,401 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 396,645,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 629,000 円／㎡）