鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０８ -29	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m都道、中間画地		近商高度地区最低7m (100,400)
b	４１２０Ｒ -5	江戸川区		建付地	（　）	不整形	北東7.3m区道、北西6.3m、二方路		商業地区計画等 (100,400)
c	４１０８Ｒ -17	葛飾区		貸家建付地	（　）	長方形	北西6.4m区道、中間画地		商業 (100,384)
d	４１２０Ｒ -1	江戸川区		更地	（　）	長方形	北東20m都道、中間画地		近商 (100,400)
e	４１１２ -32	江戸川区		建付地	（　）	長方形	南東6.4m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,384)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 515,769	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	519,379	100 [ 79.2]	655,782	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	656,000
b	(　 ) 740,039	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	809,492	100 [ 109.4]	739,938		740,000
c	(　 ) 515,128	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	526,461	100 [ 79.0]	666,406		666,000
d	(　 ) 547,344	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	558,838	100 [ 79.9]	699,422		699,000
e	(　 ) 696,970	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	701,849	100 [ 93.9]	747,443		747,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 699,000 円／㎡]

江戸川 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,738,604	1,618,134	7,120,470	5,523,480	1,596,990	（　0.9562） 1,527,042	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	36,358,143 円　　　　（　 478,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	57.25	ＲＣ6	343.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	76 ㎡	10.3 m x 7.4 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～４階をシングルタイプの住居、５～６階をファミリータイプの住居を想定した。

⑦有効率　 77.3 ％
の理由

同種建物の標準的有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	57.25	74.1	42.44	3,700	157,028	6.0	942,168
							0.0	0
2～ 4	住宅	57.25	74.1	42.44	2,950	125,198	1.0	125,198
							1.0	125,198
5～ 5	住宅	57.25	74.1	42.44	2,450	103,978	1.0	103,978
							1.0	103,978
6～ 6	住宅	57.25	93.0	53.24	2,450	130,438	1.0	130,438
							1.0	130,438
～

計		343.50	77.3	265.44		767,038		1,552,178
								610,010

⑨年額支払賃料	767,038 円　×　12ヶ月　＝　 9,204,456 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 265.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預り金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,204,456 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 763,970 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,440,486 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,552,178 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,233 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 610,010 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 283,885 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,738,604 円　　　　（　 114,982 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１１８賃　　　　-6	2,831 ( 2,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,950	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,077 円/㎡　月額支払賃料（　 2,950 円/㎡）　基準階 3 F B
b	４１１２賃　　　　-13	3,012 ( 2,887)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,136
c	４１１６賃　　　　-7	2,904 ( 2,784)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,087

江戸川 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	274,800 円	91,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	276,134 円	9,204,456　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 105,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 778,600 円	91,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,600 円	91,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,600 円	91,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,618,134 円　（　　　　　　 21,291 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9562

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,600,000 円	設計監理料率　 259,000 円／㎡　×　 343.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0603	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,523,480 円（　　　　　 72,677 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,738,604 円
②総費用	1,618,134 円
③純収益　①－②	7,120,470 円
④建物等に帰属する純収益	5,523,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,596,990 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,527,042 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,093 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,358,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 478,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
江戸川 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 5-5

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　瀬崎　幹久

TEL.

鑑定評価額

51,100,000 円

１㎡当たりの価格

673,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	560,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区南小岩７丁目１８５８番２｢南小岩７－１７－１｣				②地積　(㎡)	76 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1.5:1	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗が建ち並ぶ駅前通りの商業地域	西15m区道	水道、ガス、下水	小岩 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 15 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 8.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ小岩駅周辺地区地区計画
区域内

街

路

１５ｍ区道

交通

施設

小岩駅南方

370m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

小岩駅周辺で進んでいる再開発事業等の進捗に伴い、長期的には利便性等が向上するものと予測する。地価水準
は、新型コロナウイルス感染症の影響が徐々に緩和されつつあり、緩やかな上昇傾向になるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 699,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 484,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、江戸川区内の各鉄道駅の周辺に位置し、近隣住民を顧客層とした食料品や日常品等の物販店舗等が建ち
並ぶ商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者、中小法人等である。小岩駅周辺では再
開発事業が進められており、利便性の向上が期待され、希少性は高い。取引の中心となる価格帯は５０万円／㎡～８０
万円／㎡程度であるものと把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

区内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例の収集に努め採用することで、実証的で説得力のある比準価格が
得られた。一方、アーケード街に立地するが、高度利用は難しく、収益価格は低位に求められたものと判断する。従っ
て、自用目的での取引が中心である地域性を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    660,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　江戸川 5-4                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    665,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

江戸川区内の人口はこの１年間で減少してい
る。景気は新型コロナウイルス感染症による
厳しい状況が徐々に緩和されつつある。

フラワーロード沿いに小売店舗等が建ち並ぶ
商業地域であり、地域要因に特段の変動要因
は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

+1.2 ％

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０８Ｒ -17	葛飾区		貸家建付地	（　）	長方形	北西6.4m区道、中間画地		商業 (100,384)
b	４１０８ -29	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m都道、中間画地		近商高度地区最低7m (100,400)
c	４１１３Ｒ -36	江戸川区		更地	（　）	ほぼ整形	北西25m都道、中間画地		近商 (100,400)
d	４１０８ -27	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東9m区道、南4m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 515,128	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	526,461	100 [ 79.0]	666,406	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	666,000
b	(　 ) 515,769	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	519,379	100 [ 73.3]	708,566		709,000
c	(　 ) 449,952	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	457,151	100 [ 64.4]	709,862		710,000
d	(　 ) 452,251	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	436,315	100 [ 61.3]	711,770		712,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -32.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 699,000 円／㎡]

江戸川 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,651,149	1,596,567	7,054,582	5,439,060	1,615,522	（　0.9562） 1,544,762	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	36,780,048 円　　　　（　 484,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	57.25	ＲＣ6	343.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	76 ㎡	10.3 m x 7.4 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～４階をシングルタイプ、５～６階をファミリータイプと想定。

⑦有効率　 77.3 ％
の理由

規模、構造等により判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	57.25	74.1	42.44	3,600	152,784	3.0	458,352
							0.0	0
2～ 4	住宅	57.25	74.1	42.44	2,850	120,954	1.0	120,954
							1.0	120,954
5～ 5	住宅	57.25	74.1	42.44	2,550	108,222	1.0	108,222
							1.0	108,222
6～ 6	住宅	57.25	93.0	53.24	2,550	135,762	1.0	135,762
							1.0	135,762
～

計		343.50	77.3	265.44		759,630		1,065,198
								606,846

⑨年額支払賃料	759,630 円　×　12ヶ月　＝　 9,115,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 265.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,115,560 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 756,591 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,358,969 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,065,198 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,768 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 606,846 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 282,412 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,651,149 円　　　　（　 113,831 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１１８賃　　　　-9	2,556 ( 2,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	2,830	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,973 円/㎡　月額支払賃料（　 2,850 円/㎡）　基準階 3 F B
b	４１１８賃　　　　-6	2,831 ( 2,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,010
c	４１１８賃　　　　-7	2,838 ( 2,720)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	3,048

江戸川 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	270,600 円	90,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	273,467 円	9,115,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 105,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 766,700 円	90,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,200 円	90,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,200 円	90,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,596,567 円　（　　　　　　 21,007 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9562

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,200,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 343.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0603	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,439,060 円（　　　　　 71,567 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,651,149 円
②総費用	1,596,567 円
③純収益　①－②	7,054,582 円
④建物等に帰属する純収益	5,439,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,615,522 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,544,762 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,326 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,780,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 484,000 円／㎡）