鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１１０ -33	江戸川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東15m区道、西11m、角地		商業 (100,500)
b	４１０９ -21	江戸川区		更地	（　）	長方形	北12m区道、中間画地		商業 (100,500)
c	４１１３Ｒ -31	江戸川区		貸家建付地	（　）	不整形	北東（駅前広場）区道、南16m、南西12.7m、三方路		商業地区計画等 (100,400)
d	４１０６ -35	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西8m区道、北東20m、二方路		商業高度地区最低7m (100,400)
e	４１１９ -21	江戸川区		更地	（　）	不整形	南東10m区道、中間画地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,700,937	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,624,800	100 [ 85.7]	1,895,916	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,900,000
b	(　 ) 1,471,249	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,483,019	100 [ 86.6]	1,712,493		1,710,000
c	(　 ) 1,461,879	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.9]	1,399,759	100 [ 75.2]	1,861,382		1,860,000
d	(　 ) 1,633,876	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,591,046	100 [ 80.4]	1,978,913		1,980,000
e	(　 ) 1,318,797	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	1,371,821	100 [ 72.2]	1,900,029		1,900,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,840,000 円／㎡]

江戸川 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,551,407	7,931,731	19,619,676	11,868,000	7,751,676	（　0.9541） 7,395,874	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	176,092,238 円　　　　（　 1,490,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	88.04	Ｓ8	620.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	118 ㎡	9.1 m x 13.0 m	前面道路：区道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３階以上店舗事務所（各階フロア貸）

⑦有効率　 92.7 ％
の理由

規模等を勘案して、標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	77.52	75.8	58.78	6,300	370,314	10.0	3,703,140
							0.0	0
2～ 2	店舗	77.52	95.1	73.74	4,100	302,334	6.0	1,814,004
							0.0	0
3～ 5	店舗	77.52	95.1	73.74	3,300	243,342	6.0	1,460,052
							0.0	0
6～ 8	店舗	77.52	95.1	73.74	3,300	243,342	6.0	1,460,052
							0.0	0
～

計		620.16	92.7	574.96		2,132,700		14,277,456
								0

⑨年額支払賃料	2,132,700 円　×　12ヶ月　＝　 25,592,400 円
⑩a共益費（管理費）	550 円／㎡　×　 574.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,794,736 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺賃貸事例を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,387,136 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,968,938 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,418,198 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,277,456 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 133,209 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,551,407 円　　　　（　 233,487 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１１２賃　　　　-8	2,984 ( 2,861)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,243	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,317 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	４１１２賃　　　　-7	2,863 ( 2,743)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	3,329
c	４１１２賃　　　　-6	2,858 ( 2,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	3,811

江戸川 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	920,000 円	184,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,585,231 円	29,387,136　×　　　　 12.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,494,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,564,000 円	184,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,931,731 円　（　　　　　　 67,218 円／㎡）　　（経費率　　 28.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	184,000,000 円	設計監理料率　 288,000 円／㎡　×　 620.16 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,868,000 円（　　　　　 100,576 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,551,407 円
②総費用	7,931,731 円
③純収益　①－②	19,619,676 円
④建物等に帰属する純収益	11,868,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,751,676 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,395,874 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,677 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 176,092,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,490,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
江戸川 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 5-3

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　松本　裕

TEL.

鑑定評価額

197,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,670,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区西葛西６丁目１５番２８外｢西葛西６－１５－２｣				②地積　(㎡)	118 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:1.5	店舗、事務所兼診療所ＲＣ6F1B	中高層ビルが建ち並ぶ駅前広場に面した商業地域	西（駅前広場）区道	水道、ガス、下水	西葛西駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

区道（駅前広場）

交通

施設

西葛西駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

西葛西駅南口を代表する熟成した駅前商業地のため、概ね現状維持で推移すると予測する。コロナ禍以降、商業
用途のテナント市場に弱含み感があるが、区内屈指の希少性の高い立地につき地価は持ち直し傾向にある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,850,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,510,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江戸川区及び周辺区の商業地域。特に駅前ロータリーに面する商業地域との代替性が高い。需要者の中心
は①店舗・事務所等の開発用地取得を目的とする不動産業者②投資用不動産購入目的の法人事業者等。コロナ禍の影響
はワクチン接種率の進展等により弱まりつつあるが、市況には今なお不透明感がある。中心価格帯は用途・規模により
単価にバラツキが見られるが、同一需給圏の駅前商業地成約価格との比較検討から土地坪単価で６００万円と推定。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、価格牽連性が強い西葛西駅前の商業地事例を重視し試算されており、その信頼性は十分担保されている。
また収益価格も、中小型商業ビルの開発・再販業者が着目するであろう投資採算性が適切に反映されており、市場実態
に即した説得力の高い価格が求められた。両者の乖離幅も相対的に小さく、その説得力は同程度と思料する。よって両
試算価格を同等に関連付け、同一需給圏の駅前商業地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　江戸川 5-3                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,640,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内人口は、直近１年間で減少傾向にある。
新型コロナ禍の影響は、感染者数減少ととも
に弱まりつつあり、地価は総じて回復基調に
ある。

新型コロナ禍以降、路面店舗においても空き
テナントが散見されたが、新規出店の引き合
いも底堅く、希少立地を中心に空室は解消さ
れつつある。

個別的要因に変動はない。総額面での競争力
は中以上である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０９ -21	江戸川区		更地	（　）	長方形	北12m区道、中間画地		商業 (100,500)
b	４１１６Ｒ -36	江戸川区		貸家建付地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		商業 (100,360)
c	４１１０ -33	江戸川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東15m区道、西11m、角地		商業 (100,500)
d	４１１３Ｒ -31	江戸川区		貸家建付地	（　）	不整形	北東（駅前広場）区道、南16m、南西12.7m、三方路		商業地区計画等 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,471,249	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,483,019	100 [ 76.8]	1,931,014	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,930,000
b	(　 ) 964,799	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	979,271	100 [ 56.8]	1,724,069		1,720,000
c	(　 ) 1,700,937	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,624,800	100 [ 76.0]	2,137,895		2,140,000
d	(　 ) 1,461,879	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.9]	1,399,759	100 [ 74.5]	1,878,871		1,880,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,850,000 円／㎡]

江戸川 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,430,777	8,200,269	20,230,508	12,384,000	7,846,508	（　0.9541） 7,486,353	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	178,246,500 円　　　　（　 1,510,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	88.04	Ｓ8	620.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	118 ㎡	9.1 m x 13.0 m	前面道路：区道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロアー貸しの店舗（飲食、物販、事務所併用系）を想定。

⑦有効率　 92.7 ％
の理由

想定建物規模に応じた標準値を採用した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	77.52	75.8	58.78	7,000	411,460	10.0	4,114,600
							0.0	0
2～ 2	店舗	77.52	95.1	73.74	4,300	317,082	6.0	1,902,492
							0.0	0
3～ 5	店舗	77.52	95.1	73.74	3,350	247,029	6.0	1,482,174
							0.0	0
6～ 8	店舗	77.52	95.1	73.74	3,350	247,029	6.0	1,482,174
							0.0	0
～

計		620.16	92.7	574.96		2,210,716		14,910,136
								0

⑨年額支払賃料	2,210,716 円　×　12ヶ月　＝　 26,528,592 円
⑩a共益費（管理費）	550 円／㎡　×　 574.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,794,736 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺賃貸事例を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,323,328 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,031,663 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,291,665 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,910,136 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 139,112 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,430,777 円　　　　（　 240,939 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１１７賃　　　　-3	4,228 ( 4,101)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,451	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,367 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 3 F B
b	４１１７賃　　　　-6	2,935 ( 2,928)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,261
c	４１１７賃　　　　-7	3,321 ( 3,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,496

江戸川 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	960,000 円	192,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,729,769 円	30,323,328　×　　　　 12.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,494,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,632,000 円	192,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,200,269 円　（　　　　　　 69,494 円／㎡）　　（経費率　　 28.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	192,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 620.16 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,384,000 円（　　　　　 104,949 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,430,777 円
②総費用	8,200,269 円
③純収益　①－②	20,230,508 円
④建物等に帰属する純収益	12,384,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,846,508 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,486,353 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,444 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 178,246,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,510,000 円／㎡）