別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 江戸川 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江戸川 5-2 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　綿引　信孝   TEL.

鑑定評価額 59,200,000 円  １㎡当たりの価格 400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 320,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江戸川区船堀７丁目１４６９番３ ｢船堀７－７－９｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度地区3種 (90,300) 1:2 店舗兼住宅 ＬＳ2 店舗、店舗併用住宅 等が見られる商業地 域 北東11.4m区道 水道、ガス、下水 船堀 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１．４ｍ区道 交通 施設 船堀駅南東方 950m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 小売店舗、営業所、事業所、マンション等が建ち並ぶ住商混在の路線商業地域である。格別な変動要因は見られ ず、今後も現状のまま推移すると予測する。地価水準は、新型コロナの影響が弱まっており回復傾向である。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    413,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    272,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、江戸川区、葛飾区等の住商が混在する路線沿い等の商業地域である。中心となる需要者は小売、飲食店 自営業者、中小企業者、収益獲得目的共同住宅経営者、投資家等である。道路沿いの利便性、背後住宅地の生活品等供 給のための店舗の他、マンション立地需要もあり、需要は多様化していて良好。中心となる取引価格帯は、取引件数が 少なく、業種、業態、利用形態、画地規模等により価格水準にかなりの幅が生じるため、中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、店舗、共同住宅等の存する路線商業地域である。試算収益価格の収益性は低く、取引価格指標と成り得る 価格水準になっていない。又見積り要素も含み客観性に欠け収益価格の規範性は低い。よって、本来本件では商業地で あるため収益価格を重視すべきであるが、市場で形成された実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較 考量し、更に周辺地価動向や代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江戸川 5-6                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    346,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [ 87.1] [100.0] 100 400,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 江戸川区の地価水準は、新型コロナ等の影響 で下落、横ばい傾向であったが、昨年はその 影響が弱まり回復傾向。先行きは不透明。高 齢化はやや進行。 最寄駅から徒歩限界圏の路線商業地域。住宅 地が隣接し、住商の需要が見込め多様化。地 域内の需給は良好。地域要因に格別な変動要 因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％