鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１１０ -33	江戸川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東15m区道、西11m、角地		商業 (100,500)
b	４１１９ -21	江戸川区		更地	（　）	不整形	南東10m区道、中間画地		商業 (100,500)
c	４１２０ -28	江戸川区		更地	（　）	長方形	北西6.3m区道、中間画地		商業 (100,400)
d	４１０９ -21	江戸川区		更地	（　）	長方形	北12m区道、中間画地		商業 (100,500)
e	４１２０Ｒ -5	江戸川区		建付地	（　）	不整形	北東7.3m区道、北西6.3m、二方路		商業地区計画等 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,700,937	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,624,800	100 [ 89.9]	1,807,341	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	1,790,000
b	(　 ) 1,318,797	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	1,371,821	100 [ 81.6]	1,681,153		1,660,000
c	(　 ) 950,899	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	956,604	100 [ 70.7]	1,353,047		1,340,000
d	(　 ) 1,471,249	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,483,019	100 [ 94.9]	1,562,718		1,550,000
e	(　 ) 740,039	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	809,492	100 [ 58.1]	1,393,274		1,380,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,520,000 円／㎡]

江戸川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	94,932,951	30,330,434	64,602,517	41,731,500	22,871,017	（　0.9541） 21,821,237	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	519,553,262 円　　　　（　 1,050,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	335.96	Ｓ8	2,670.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	600 ％	525 ％	495 ㎡	13.6 m x 36.3 m	前面道路：区道　 9.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ及び２Ｆ店舗、３Ｆ以上事務所（フロア貸）を想定

⑦有効率　 78.2 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	233.26	59.4	138.44	6,300	872,172	8.0	6,977,376
							0.0	0
1～ 1	駐車場	86.00

2～ 2	店舗	335.96	72.8	244.68	4,000	978,720	6.0	5,872,320
							0.0	0
3～ 8	事務所	335.96	84.6	284.26	3,300	938,058	3.0	2,814,174
							0.0	0
～

計		2,670.98	78.2	2,088.68		7,479,240		29,734,740
								0

⑨年額支払賃料	7,479,240 円　×　12ヶ月　＝　 89,750,880 円
⑩a共益費（管理費）	450 円／㎡　×　 2,088.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 11,278,872 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の類似建物を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	28,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,016,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証基等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	101,029,752 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 2,016,000 円　　×　　％　＝　　 8,385,469 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	94,660,283 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	29,734,740 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 272,668 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	94,932,951 円　　　　（　 191,784 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１１７賃　　　　-10	2,833 ( 2,752)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,313	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,308 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	４１０７賃　　　　-2	3,471 ( 3,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,846
c	４１０４賃　　　　-9	2,717 ( 2,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,112

江戸川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,235,000 円	647,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	14,941,634 円	103,045,752　×　　　　 14.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,360,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,499,500 円	647,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	647,000 円	647,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	647,000 円	647,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 30,330,434 円　（　　　　　　 61,274 円／㎡）　　（経費率　　 31.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	647,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 2,670.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	41,731,500 円（　　　　　 84,306 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	94,932,951 円
②総費用	30,330,434 円
③純収益　①－②	64,602,517 円
④建物等に帰属する純収益	41,731,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,871,017 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,821,237 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,083 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 519,553,262 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,050,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月8日　提出
江戸川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 5-1

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　中川　太知

TEL.

鑑定評価額

708,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,430,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	個別評価

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区西小岩１丁目１９３０番１｢西小岩１－２３－１３｣				②地積　(㎡)	495 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等 (100,525)
	1:2.5	店舗、事務所兼共同住宅ＳＲＣ8F1B	大型、小型店舗、銀行が建ち並ぶ駅前の商業地域	北東9.1m区道	水道、ガス、下水	小岩 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地域の西側部分（右記区道か
ら２０ｍ超）は商業（８０，
５００）に属する。

街

路

９．１ｍ区道

交通

施設

小岩駅北西方

80m

法令

規制

商業
(100,546)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

小岩駅に近く繁華性の高い商業地で、市街地再開発事業が予定され、長期的には商業環境の良化が見込まれる。
地価水準は新型コロナによる経済情勢の不透明感はあるものの、安定した需要があり、堅調に推移している。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,510,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,110,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江戸川区及び周辺区の商業地域で、特にＪＲ総武線沿線の駅周辺は代替性が高い。主な需要者は賃貸ビル
やマンションなどの投資目的の不動産会社、投資家等が考えられる。小岩駅周辺の再開発の動きが進んでおり、堅調な
需要がある。また、低金利、相続対策などの要因により投資用不動産に対する一定の需要はある。取引価格には幅が見
られ中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、対象不動産と競合・代替関係にある取引事例により規範性の高い価格が得られており、最も重視すべき価
格である。また、対象不動産は駅周辺の繁華性の高い商業地域に位置しており、投資用不動産の収益性を反映した収益
価格についても一定の規範性を有する。よって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,640,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[115.6]

[ 99.0]
100

1,430,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響より、小岩駅の乗降客数は
落ち込んでいる。低金利を背景に投資用不動
産市場は堅調に推移している。

ＪＲ小岩駅北口地区市街地再開発事業は権利
変換計画が認可され、プロジェクトが進めら
れている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１２０Ｒ -3	江戸川区		建付地	（　）	長方形	北東9.2m区道、北西4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
b	４１２０Ｒ -5	江戸川区		建付地	（　）	不整形	北東7.3m区道、北西6.3m、二方路		商業地区計画等 (100,400)
c	４１１９ -21	江戸川区		更地	（　）	不整形	南東10m区道、中間画地		商業 (100,500)
d	４１１３Ｒ -31	江戸川区		貸家建付地	（　）	不整形	北東（駅前広場）区道、南16m、南西12.7m、三方路		商業地区計画等 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 739,238	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	722,179	100 [ 51.3]	1,407,756	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	1,390,000
b	(　 ) 740,039	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	809,492	100 [ 53.9]	1,501,840		1,490,000
c	(　 ) 1,318,797	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	1,371,821	100 [ 81.6]	1,681,153		1,660,000
d	(　 ) 1,461,879	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.9]	1,399,759	100 [ 90.5]	1,546,695		1,530,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,510,000 円／㎡]

江戸川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	95,322,802	29,892,818	65,429,984	41,402,000	24,027,984	（　0.9562） 22,975,558	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	547,037,095 円　　　　（　 1,110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	346.74	Ｓ8	2,671.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	600 ％	525 ％	495 ㎡	13.6 m x 36.3 m	前面道路：区道　 9.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を店舗、３～８階を事務所、駐車場を６台と想定。

⑦有効率　 78.2 ％
の理由

規模、構造等により判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	233.26	59.4	138.44	6,300	872,172	10.0	8,721,720
							0.0	0
1～ 1	駐車場	86.10

2～ 2	店舗	335.96	72.8	244.68	4,200	1,027,656	6.0	6,165,936
							0.0	0
3～ 8	事務所	335.96	84.6	284.26	3,300	938,058	3.0	2,814,174
							0.0	0
～

計		2,671.08	78.2	2,088.68		7,528,176		31,772,700
								0

⑨年額支払賃料	7,528,176 円　×　12ヶ月　＝　 90,338,112 円
⑩a共益費（管理費）	450 円／㎡　×　 2,088.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 11,278,872 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の類似建物を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	28,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,016,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	101,616,984 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 2,016,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 8,601,538 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	95,031,446 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	31,772,700 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 291,356 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	95,322,802 円　　　　（　 192,571 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１０７賃　　　　-7	3,033 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,328	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,308 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	４１０８賃　　　　-10	3,200 ( 3,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,552
c	４１０８賃　　　　-9	2,738 ( 2,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,202

江戸川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,260,000 円	652,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	14,508,618 円	103,632,984　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,278,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,542,000 円	652,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	652,000 円	652,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	652,000 円	652,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 29,892,818 円　（　　　　　　 60,390 円／㎡）　　（経費率　　 31.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9562

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	652,000,000 円	設計監理料率　 237,000 円／㎡　×　 2,671.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	41,402,000 円（　　　　　 83,640 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	95,322,802 円
②総費用	29,892,818 円
③純収益　①－②	65,429,984 円
④建物等に帰属する純収益	41,402,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	24,027,984 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	22,975,558 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,415 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 547,037,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,110,000 円／㎡）