鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 -60　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１２０ -19	江戸川区		建付地	（　）	袋地等	西11.3m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)
b	４１２１ -9	江戸川区		建付地	（　）	長方形	西4.5m私道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)
c	４１０８ -41	江戸川区		建付地	（　）	長方形	西4m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
d	４１１２ -1	江戸川区		建付地	（　）	長方形	北5.5m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)
e	４１０２ -42	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ整形	北8m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 223,333	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	277,524	100 [ 108.2]	256,492	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	262,000
b	(　 ) 269,429	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	269,696	100 [ 98.0]	275,200		281,000
c	(　 ) 281,173	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	277,038	100 [ 105.0]	263,846		269,000
d	(　 ) 268,841	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	271,529	100 [ 102.0]	266,205		272,000
e	(　 ) 267,234	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	268,036	100 [ 104.0]	257,727		263,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 270,000 円／㎡]

江戸川 -60　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,040,312	334,990	1,705,322	1,113,890	591,432	（　0.9742） 576,173	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	13,094,841 円　　　　（　 145,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -60　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	45.00	ＬＳ2	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高16m	70 ％	150 ％	150 ％	90 ㎡	10.1 m x 9.0 m	前面道路：区道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、一戸当たり平均専有面積４５㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	45.00	100.0	45.00	1,950	87,750	1.0	87,750
							1.0	87,750
2～ 2	住宅	45.00	100.0	45.00	2,000	90,000	1.0	90,000
							1.0	90,000
～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		177,750		177,750
								177,750

⑨年額支払賃料	177,750 円　×　12ヶ月　＝　 2,133,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,133,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 177,039 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,955,961 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	177,750 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,630 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 177,750 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 82,721 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,040,312 円　　　　（　 22,670 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１１９賃　　　　-10	2,099 ( 2,013)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,961	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,086 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１１９賃　　　　-12	2,125 ( 2,080)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [108.0]	100 [105.0]	1,932
c	４１１６賃　　　　-5	2,142 ( 2,054)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,107

江戸川 -60　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	50,100 円	16,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	63,990 円	2,133,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 141,900 円	16,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,050 円	16,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	8,350 円	16,700,000　×　　　　 0.05 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 334,990 円　（　　　　　　 3,722 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,700,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,113,890 円（　　　　　 12,377 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,040,312 円
②総費用	334,990 円
③純収益　①－②	1,705,322 円
④建物等に帰属する純収益	1,113,890 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	591,432 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	576,173 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,402 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,094,841 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
江戸川 -60　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -60

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　遠山　雄大

TEL.

鑑定評価額

23,400,000 円

１㎡当たりの価格

260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区大杉４丁目３３番２｢大杉４－２０－４｣				②地積　(㎡)	90 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) 準防（その他）高度2種最高16m (70,150)
	1.2:1	住宅Ｗ2	住宅、アパート、作業所等が混在する住宅地域	西6.5m区道	水道、ガス、下水	篠崎 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業を施行すべ
き区域内につき都市計画法第
５３条制限あり

街

路

基準方位：北　　６
．５ｍ区道

交通

施設

篠崎駅北西方

2.3km

法令

規制

１中専
(70,150)
準防
高度2種最高16m

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏外に位置する環七通り背後の混在住宅地域で当面は現状のまま推移するものと予測する。コロナ禍でも
生活環境の変化等から住宅需要は回復してきており、他の地域と比べた割安感から地価はやや上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 265,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 121,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ねＪＲ総武線、都営新宿線各駅を最寄とする江戸川区中央部の住宅地域であるが、特に駅徒歩圏外の地
域との代替性が高い。需要の中心は、都心部へ通勤する個人等である。コロナ禍で不動産市況は先行き不透明な状況が
続いているが、近隣地域一帯は駅徒歩圏内の他の地域と比べて価格の割安感があるため一定数の実需があり、地価はや
や上昇傾向である。取引は土地建物一体のものが多く、新築戸建住宅の中心価格帯は４，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は標準地と同じ大杉エリア及びその周辺の取引事例から試算され、地域の実勢を反映している。一方、収益価
格は地域特性等により土地価格に見合う賃料水準が形成されていない事等で低位に試算された。近隣地域では自己利用
目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性や利便性を重視する地域であるため、市場性を反映した比準価格
を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 -37 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 293,000 円／㎡

[100.3]
100

100
[101.0]

100
[115.2]

[102.0]
100

258,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    259,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口はやや減少傾向にあり、不動産市
況も未だ不透明な状況にあるが、住宅需要は
底堅く、居住用不動産については復調の動き
が見受けられる。

篠崎駅徒歩圏外に位置する住宅地域であり、
地域要因に特段の変動はない。コロナ禍で先
行き不透明な状況であるが、地価はやや上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -60　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０１ -19	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)
b	４１１２ -1	江戸川区		建付地	（　）	長方形	北5.5m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)
c	４１０１ -30	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m道路、北4m、南4m、三方路		１中専高度2種最高16m (70,150)
d	４１２１ -19	江戸川区		建付地	（　）	袋地等	東7m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 306,148	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	296,139	100 [ 113.3]	261,376	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	267,000
b	(　 ) 268,841	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	271,529	100 [ 108.9]	249,338		254,000
c	(　 ) 276,303	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	260,824	100 [ 100.0]	260,824		266,000
d	(　 ) 258,037	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	283,335	100 [ 106.1]	267,045		272,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 265,000 円／㎡]

江戸川 -60　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,988,659	341,470	1,647,189	1,153,910	493,279	（　0.9742） 480,552	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	10,921,636 円　　　　（　 121,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -60　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	45.00	ＬＳ2	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高16m	70 ％	150 ％	150 ％	90 ㎡	10.1 m x 9.0 m	前面道路：区道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造２階建て、平均専有面積約４５㎡の共同住宅（全２戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	45.00	100.0	45.00	1,900	85,500	1.0	85,500
							1.0	85,500
2～ 2	住宅	45.00	100.0	45.00	1,950	87,750	1.0	87,750
							1.0	87,750
～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		173,250		173,250
								173,250

⑨年額支払賃料	173,250 円　×　12ヶ月　＝　 2,079,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,079,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 172,557 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,906,443 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	173,250 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,589 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 173,250 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 80,627 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,988,659 円　　　　（　 22,096 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１１９賃　　　　-4	2,258 ( 2,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [123.0]	100 [ 97.0]	1,893	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,034 円/㎡　月額支払賃料（　 1,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１１２賃　　　　-5	2,139 ( 2,095)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,077
c	４１１３賃　　　　-6	2,161 ( 2,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [107.0]	100 [ 97.0]	2,169

江戸川 -60　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	51,900 円	17,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	62,370 円	2,079,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 147,000 円	17,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,300 円	17,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,300 円	17,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 341,470 円　（　　　　　　 3,794 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,300,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,153,910 円（　　　　　 12,821 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,988,659 円
②総費用	341,470 円
③純収益　①－②	1,647,189 円
④建物等に帰属する純収益	1,153,910 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	493,279 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	480,552 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,339 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,921,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,000 円／㎡）