鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 -51　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０３Ｒ -23	江戸川区		更地	（　）	ほぼ台形	南東8.1m区道、北4m、二方路		１中専高度地区2種地区計画等 (70,150)
b	４１０４ -13	江戸川区		更地	（　）	ほぼ整形	北5m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
c	４１０８ -41	江戸川区		建付地	（　）	長方形	西4m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
d	４１１７ -25	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12.2m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
e	４１１８ -11	江戸川区		建付地	（　）	長方形	南5.4m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 327,273	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	312,159	100 [ 103.8]	300,731	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	307,000
b	(　 ) 311,817	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	314,000	100 [ 99.0]	317,172		324,000
c	(　 ) 281,173	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	277,038	100 [ 96.0]	288,581		294,000
d	(　 ) 293,546	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	290,093	100 [ 101.9]	284,684		290,000
e	(　 ) 256,643	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 93.5]	100 [ 100.0]	276,955	100 [ 100.9]	274,485		280,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 299,000 円／㎡]

江戸川 -51　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,778,954	1,350,370	6,428,584	4,761,920	1,666,664	（　0.9607） 1,601,164	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	36,390,091 円　　　　（　 184,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -51　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.00	Ｓ3	345.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	70 ％	300 ％	300 ％	198 ㎡	10.5 m x 18.0 m	前面道路：区道　 6.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階３戸（１ＤＫ）、平均専有面積３５㎡、外階段の３階建共同住宅を想定

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

地域、対象標準地、同種建物の状況から判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	115.00	90.0	103.50	2,050	212,175	1.0	212,175
							1.0	212,175
2～ 2	住宅	115.00	92.0	105.80	2,150	227,470	1.0	227,470
							1.0	227,470
3～ 3	住宅	115.00	92.0	105.80	2,250	238,050	1.0	238,050
							1.0	238,050
～

～

計		345.00	91.3	315.10		677,695		677,695
								677,695

⑨年額支払賃料	677,695 円　×　12ヶ月　＝　 8,132,340 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 315.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,132,340 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 674,984 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,457,356 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	677,695 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,214 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 677,695 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 315,384 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,778,954 円　　　　（　 39,288 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１０３賃　　　　-34	1,994 ( 1,992)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [110.0]	100 [ 99.0]	1,907	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,243 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１１１賃　　　　-6	2,141 ( 2,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [102.0]	100 [ 95.0]	2,351
c	４１１５賃　　　　-13	2,566 ( 2,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	2,402

江戸川 -51　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	220,800 円	73,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	243,970 円	8,132,340　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 112,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 625,600 円	73,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,600 円	73,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,600 円	73,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,350,370 円　（　　　　　　 6,820 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9607

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,600,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 345.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,761,920 円（　　　　　 24,050 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,778,954 円
②総費用	1,350,370 円
③純収益　①－②	6,428,584 円
④建物等に帰属する純収益	4,761,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,666,664 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,601,164 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,087 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,390,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 184,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
江戸川 -51　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -51

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　綿引　信孝

TEL.

鑑定評価額

57,800,000 円

１㎡当たりの価格

292,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区松江１丁目２５２５番１外｢松江１－９－２｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,300)
	1:2	共同住宅Ｓ3	一般住宅、共同住宅に事業所が混在する住宅地域	西6.4m区道	水道、ガス、下水	新小岩 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 10 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
．４ｍ区道

交通

施設

新小岩駅南東方

2.0km

法令

規制

準工
(70,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から徒歩圏外の戸建住宅、共同住宅等が見られる住宅地域である。格別な変動要因は見られず、当面は現
状を維持すると予測する。地価水準は、新型コロナの影響が弱まっており回復傾向となっている。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 299,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 174,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ総武線、都営新宿線等の沿線駅から主に徒歩圏外の江戸川区等の住宅地域である。中心となる需要
者は東京都内等に勤務するサラリーマン、ファミリー世帯等である。共同住宅経営等事業者、投資家等の需要もある。
標準的画地規模も多いが、近年敷地の細分化も見られる。需給は比較的安定している。中心となる価格帯は、土地は１
００㎡程度で２，８００～３，８００万円程度、新築戸建住宅は、同規模で４，０００～５，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、共同住宅と自己使用中心の住宅地域である。試算収益価格の収益性は低く、取引価格指標と成り得る価格
水準になっていない。又見積り要素も含み客観性に欠け収益価格の規範性は低い。よって本来収益価格は比準価格と同
程度考慮すべき所、居住の快適性等に基づき市場で形成された実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比
較考量し、更に周辺地価動向や代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 -37 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 293,000 円／㎡

[100.3]
100

100
[101.0]

100
[101.9]

[102.0]
100

291,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    291,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

江戸川区の地価水準は、新型コロナ等の影響
で下落、横ばい傾向であったが、昨年はその
影響が弱まり回復傾向。先行きは不透明。高
齢化はやや進行。

最寄駅から徒歩圏外の住宅地域である。居住
環境は整備され、地域内の需給は安定してい
る。地域要因に格別な変動要因は見られない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -51　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１１７ -23	江戸川区		建付地	（　）	長方形	西6.3m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
b	４１１７Ｒ -36	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)
c	４１１２ -21	江戸川区		建付地	（　）	長方形	南東4m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
d	４１１０ -20	江戸川区		更地	（　）	ほぼ台形	南東6m区道、北東4m、南西4m、三方路		１住居高度地区2種 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 304,533	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	301,249	100 [ 98.0]	307,397	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	314,000
b	(　 ) 283,099	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	280,324	100 [ 99.9]	280,605		286,000
c	(　 ) 254,229	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	271,827	100 [ 98.9]	274,850		280,000
d	(　 ) 365,480	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	336,697	100 [ 109.0]	308,896		315,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 299,000 円／㎡]

江戸川 -51　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,897,757	1,416,196	6,481,561	4,903,140	1,578,421	（　0.9619） 1,518,283	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	34,506,432 円　　　　（　 174,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -51　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.00	Ｓ3	345.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	70 ％	300 ％	300 ％	198 ㎡	10.5 m x 18.0 m	前面道路：区道　 6.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造３階建共同住宅各階３戸（２ＤＫ、３５㎡程度）を想定した。

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	115.00	90.0	103.50	2,150	222,525	1.0	222,525
							1.0	222,525
2～ 2	住宅	115.00	92.0	105.80	2,200	232,760	1.0	232,760
							1.0	232,760
3～ 3	住宅	115.00	92.0	105.80	2,200	232,760	1.0	232,760
							1.0	232,760
～

～

計		345.00	91.3	315.10		688,045		688,045
								688,045

⑨年額支払賃料	688,045 円　×　12ヶ月　＝　 8,256,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 315.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,256,540 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 685,293 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,571,247 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	688,045 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,309 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 688,045 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 320,201 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,897,757 円　　　　（　 39,888 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１１１賃　　　　-3	2,323 ( 2,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,235	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,295 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１１１賃　　　　-4	2,566 ( 2,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,254
c	４１１２賃　　　　-15	2,495 ( 2,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,376

江戸川 -51　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	234,600 円	78,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	247,696 円	8,256,540　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 112,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 664,700 円	78,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	78,200 円	78,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,200 円	78,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,416,196 円　（　　　　　　 7,153 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9619

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,200,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 345.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,903,140 円（　　　　　 24,763 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,897,757 円
②総費用	1,416,196 円
③純収益　①－②	6,481,561 円
④建物等に帰属する純収益	4,903,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,578,421 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,518,283 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,668 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,506,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 174,000 円／㎡）