鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 -48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１２１ -2	江戸川区		貸家建付地	（　）	台形	北8.7m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
b	４１１７ -12	江戸川区		貸家建付地	（　）	長方形	北8m区道、東4m、角地		１中専高度2種最高16m 地区計画等 (80,150)
c	４１１３Ｒ -30	江戸川区		貸家建付地	（　）	不整形	東8m区道、北東8m、南西6m、三方路		１住居高度地区3種 (82,308)
d	４１０３ -8	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8.7m区道、南6m、北6m、三方路		準工高度地区2種 (80,200)
e	４１０５ -22	葛飾区		建付地	（　）	長方形	東11m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 338,855	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	342,582	100 [ 89.3]	383,630	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	395,000
b	(　 ) 343,466	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	336,130	100 [ 85.8]	391,760		404,000
c	(　 ) 502,358	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	487,384	100 [ 119.6]	407,512		420,000
d	(　 ) 325,971	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	313,243	100 [ 77.5]	404,185		416,000
e	(　 ) 478,798	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	483,107	100 [ 111.4]	433,669		447,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 416,000 円／㎡]

江戸川 -48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が分譲マンションの敷地で、開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,266,995,582	761,307,394	12	695,000	2,243.70	300,000	2,431.00
⑧開発法による価格	505,688,188 円　　　　（　 405,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -48　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,249 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,249.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
481.60 ㎡	2,431.00 ㎡	2,266.10 ㎡	164.90 ㎡	2,243.70 ㎡	ＲＣ・8F ( 29 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 38.6 ％）	（ 194.6 ％）	（ 181.4 ％）	（ 13.2 ％）	（ 92.30 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種特別用途地区	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	28.5 ｍ 44.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

695,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 695,000 円／㎡　　×　　 2,243.70 ㎡　　＝　　　　 1,559,371,500 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,559,371,500 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 309,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 309,000 円／㎡　　×　　　 2,431.00 ㎡　　＝　　　　 751,179,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,559,371,500 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 155,937,150 円

支出合計　④+⑤+⑥

907,116,150 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	17 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	124,749,720 円	( 8 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 106,249,337 円
	販売総額(2期)	1,122,747,480 円	( 72 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 912,120,053 円
	販売総額(3期)	311,874,300 円	( 20 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 248,626,192 円
収入合計		－	－	－	－	1,266,995,582 円
支出	建築工事費(1期)	75,117,900 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 69,649,317 円
	建築工事費(2期)	75,117,900 円	( 10 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 65,194,825 円
	建築工事費(3期)	600,943,200 円	( 80 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 488,206,256 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	93,562,290 円	( 60 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 85,132,328 円
	販売管理費(2期)	62,374,860 円	( 40 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 53,124,668 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	761,307,394 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,266,995,582 円　　－　　　　　　 761,307,394 円　　＝　　　　　 505,688,188 円 405,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
江戸川 -48　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -48

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　高山　博好

TEL.

鑑定評価額

511,000,000 円

１㎡当たりの価格

409,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区平井４丁目２４番｢平井４－２９－１６｣				②地積　(㎡)	1,249 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区2種特別用途地区 (80,200)
	1:1.5	共同住宅ＲＣ7	中高層マンションが多く見られる住宅地域	南東6m区道、北東側道	水道、ガス、下水	平井 830m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層マンションの敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

対象地東方の堤防沿いの道路
が拡幅予定であるが、事業化
の蓋然性は低い。

街

路

６ｍ区道

交通

施設

平井駅北東方

830m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度地区2種
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当分は現状のままで推移するものと予測する。安定した需要
があり、終息が見通せないコロナ禍においても地価水準は堅調に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層分譲マンションの敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 413,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 401,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ総武線沿線各駅を最寄り駅とする墨田、江東、葛飾及び江戸川区内の住宅地域である。特に、平井駅
を最寄りとする地域は代替性が高い。需要者は分譲マンションデベロッパー、賃貸マンション投資家が中心となる。マ
ンション用地取得競争の中で、生活利便施設の多いＪＲ駅徒歩圏であり、荒川沿いの比較的静かな周辺環境から需要は
強含みで推移している。ファミリータイプの新築分譲マンションで５０００万円程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、平井駅周辺及び江戸川区内のマンション適地の取引事例に基づき試算されており実証的な価格である。ま
た、開発法による価格は、想定要素は多いものの、主要需要層であるマンションデベロッパーの投資採算性を反映した
価格であり、共同住宅が開発可能な土地については規範性の高い価格である。従って、本件では市場特性を反映した比
準価格と開発法による価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 -42 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 454,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[103.0]

100
[113.3]

[103.0]
100

409,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    397,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

引き続くコロナ禍においても不動産市況は好
調であるが、コロナ禍の終焉が見通せない中
、人口も減少傾向にあり先行きに不透明感が
残る。

区内では都心への接近性に優れる平井駅徒歩
圏で、自用のみならず収益物件への需要層も
厚い。駅前再開発による利便性向上が期待さ
れる。

代替・競争関係にある他の不動産との優劣、
競争力の程度は、普通程度である。個別的要
因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０６ -33	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東2.7m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
b	４１１１ -20	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東7m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,280)
c	４１１３Ｒ -30	江戸川区		貸家建付地	（　）	不整形	東8m区道、北東8m、南西6m、三方路		１住居高度地区3種 (82,308)
d	４１１７Ｒ -37	江戸川区		更地	（　）	不整形	南西14m区道、北西9m、二方路		近商高度地区3種地区計画等 (82,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 343,800	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 94.8]	100 [ 104.0]	349,756	100 [ 86.4]	404,810	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	417,000
b	(　 ) 502,790	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	485,869	100 [ 112.5]	431,884		445,000
c	(　 ) 502,358	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	487,384	100 [ 122.7]	397,216		409,000
d	(　 ) 471,284	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	479,767	100 [ 119.2]	402,489		415,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 413,000 円／㎡]

江戸川 -48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が高層分譲マンションの敷地で、開発法を適用するため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,300,448,520	800,195,347	12	700,000	2,243.70	310,000	2,431.00
⑧開発法による価格	500,253,173 円　　　　（　 401,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -48　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,249 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,249.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
481.60 ㎡	2,431.00 ㎡	2,266.10 ㎡	164.90 ㎡	2,243.70 ㎡	ＲＣ・8F ( 29 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 38.6 ％）	（ 194.6 ％）	（ 181.4 ％）	（ 13.2 ％）	（ 92.30 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種特別用途地区	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	28.5 ｍ 44.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

700,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 700,000 円／㎡　　×　　 2,243.70 ㎡　　＝　　　　 1,570,590,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,570,590,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 310,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 319,300 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 319,300 円／㎡　　×　　　 2,431.00 ㎡　　＝　　　　 776,218,300 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,570,590,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 157,059,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

933,277,300 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	125,647,200 円	( 8 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 109,049,205 円
	販売総額(2期)	1,130,824,800 円	( 72 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 936,209,852 円
	販売総額(3期)	314,118,000 円	( 20 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 255,189,463 円
収入合計		－	－	－	－	1,300,448,520 円
支出	建築工事費(1期)	77,621,830 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 73,344,867 円
	建築工事費(2期)	77,621,830 円	( 10 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 68,656,509 円
	建築工事費(3期)	620,974,640 円	( 80 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 514,104,904 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	94,235,400 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 89,043,029 円
	販売管理費(2期)	62,823,600 円	( 40 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 55,046,038 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	800,195,347 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,300,448,520 円　　－　　　　　　 800,195,347 円　　＝　　　　　 500,253,173 円 401,000 円／㎡