鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 -46　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０１ -20	江戸川区		更地	（　）	不整形	西18m都道、南4.5m、二方路		近商 (94,380)
b	４１０１ -21	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
c	４１１７Ｒ -37	江戸川区		更地	（　）	不整形	南西14m区道、北西9m、二方路		近商高度地区3種地区計画等 (82,300)
d	４１０６ -6	江戸川区		更地	（　）	ほぼ正方形	南12m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,300)
e	４１０７ -15	葛飾区		建付地	（　）	長方形	南東25m都道、南西4.5m、角地		準工特別用途地区地区計画等 (70,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 290,818	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	392,410	100 [ 100.0]	392,410	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	392,000
b	(　 ) 283,512	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	286,347	100 [ 75.9]	377,269		377,000
c	(　 ) 471,284	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	479,767	100 [ 110.5]	434,178		434,000
d	(　 ) 408,346	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	412,021	100 [ 106.0]	388,699		389,000
e	(　 ) 429,382	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	423,909	100 [ 100.0]	423,909		424,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -24.2	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 398,000 円／㎡]

江戸川 -46　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,778,603	5,830,544	25,948,059	21,012,000	4,936,059	（　0.9546） 4,711,962	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	107,090,045 円　　　　（　 328,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -46　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	155.00	ＲＣ10	1,415.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	326 ㎡	18.0 m x 18.2 m	前面道路：都道　 18.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をエントランス・駐車場（機械式６台）、２階以上を平均専有面積６３㎡の住宅（ファミリータイプ）を想定した。

⑦有効率　 80.1 ％
の理由

同種建物の標準的有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場　　　エントランス	155.00

2～ 4	住宅	140.00	90.0	126.00	2,300	289,800	1.0	289,800
							1.0	289,800
5～ 7	住宅	140.00	90.0	126.00	2,350	296,100	1.0	296,100
							1.0	296,100
8～10	住宅	140.00	90.0	126.00	2,400	302,400	1.0	302,400
							1.0	302,400
～

計		1,415.00	80.1	1,134.00		2,664,900		2,664,900
								2,664,900

⑨年額支払賃料	2,664,900 円　×　12ヶ月　＝　 31,978,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,134.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,296,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預り金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,978,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,296,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 2,761,808 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,512,992 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,664,900 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,437 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,664,900 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,240,184 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	108,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 990 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,778,603 円　　　　（　 97,480 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１０３賃　　　　-29	2,464 ( 2,362)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,540	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,399 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	４１０３賃　　　　-35	1,915 ( 1,836)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,235
c	４１０３賃　　　　-36	2,184 ( 2,094)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,308

江戸川 -46　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,020,000 円	340,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	998,244 円	33,274,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 242,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,890,000 円	340,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	340,000 円	340,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	340,000 円	340,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,830,544 円　（　　　　　　 17,885 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	340,000,000 円	設計監理料率　 233,000 円／㎡　×　 1,415.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0618	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,012,000 円（　　　　　 64,454 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,778,603 円
②総費用	5,830,544 円
③純収益　①－②	25,948,059 円
④建物等に帰属する純収益	21,012,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,936,059 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,711,962 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,454 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,090,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 328,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
江戸川 -46　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -46

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　瀬崎　幹久

TEL.

鑑定評価額

125,000,000 円

１㎡当たりの価格

384,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区松江３丁目４２２３番｢松江３－２－３｣				②地積　(㎡)	326 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1	共同住宅ＲＣ10	共同住宅が多い中に店舗兼住宅等も見られる地域	西18.3m都道	水道、ガス、下水	船堀 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 45 ｍ、南 165 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８．３都道

交通

施設

船堀駅北東方

1.0km

法令

規制

近商
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

都道沿いの共同住宅を標準に店舗兼住宅も見られる地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。地価水
準は、新型コロナウイルス感染症の影響が徐々に緩和されつつあり、緩やかな上昇傾向になるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 397,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 292,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね江戸川区及び隣接区内の共同住宅地域や商住混在住宅地域である。特に幹線道路等の広幅員の道路沿
道地域について代替性が高い。需要者の中心は、マンション開発を手がける不動産業者、沿道サービス施設の事業者等
が考えれる。土地の中心価格帯は４０万円／㎡前後であるが、実際の取引においては個別の事情が強く反映される傾向
にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道路又は広幅員沿道の類似地域において多数の信頼性のある規範性の高い取引事例を収集し採用することで実証的
な比準価格が得られた。一方、収益価格は、対象地上に最有効使用の共同住宅を建築し賃貸することを想定し、地域の
賃料水準等を踏まえて試算した。従って、実証的で説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 -42 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 454,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[103.0]

100
[117.7]

[100.0]
100

382,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    377,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

江戸川区内の人口はこの１年間で減少してい
る。景気は新型コロナウイルス感染症による
厳しい状況が徐々に緩和されつつある。

都道沿いの成熟した地域であり、地域要因に
特段の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -46　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０６ -6	江戸川区		更地	（　）	ほぼ正方形	南12m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,300)
b	４１０７ -39	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東25m国道、南西8m、角地		準工高度地区最低7m (80,400)
c	４１０７ -15	葛飾区		建付地	（　）	長方形	南東25m都道、南西4.5m、角地		準工特別用途地区地区計画等 (70,400)
d	４１０１ -20	江戸川区		更地	（　）	不整形	西18m都道、南4.5m、二方路		近商 (94,380)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 408,346	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	412,021	100 [ 109.2]	377,309	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	377,000
b	(　 ) 438,243	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	436,940	100 [ 104.0]	420,135		420,000
c	(　 ) 429,382	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	423,909	100 [ 100.0]	423,909		424,000
d	(　 ) 290,818	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	367,885	100 [ 100.0]	367,885		368,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 397,000 円／㎡]

江戸川 -46　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,995,547	5,972,348	26,023,199	21,630,000	4,393,199	（　0.9546） 4,193,748	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	95,312,455 円　　　　（　 292,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -46　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	155.00	ＲＣ10	1,415.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	326 ㎡	18.0 m x 18.3 m	前面道路：都道　 18.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をエントランス・駐車場（機械式６台）、２階以上を平均専有面積約６３㎡の共同住宅、駐車場６台を想定。

⑦有効率　 80.1 ％
の理由

規模、構造等により判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	エントランス・駐車場	155.00

2～ 4	住宅	140.00	90.0	126.00	2,300	289,800	1.0	289,800
							1.0	289,800
5～10	住宅	140.00	90.0	126.00	2,400	302,400	1.0	302,400
							1.0	302,400
～

～

計		1,415.00	80.1	1,134.00		2,683,800		2,683,800
								2,683,800

⑨年額支払賃料	2,683,800 円　×　12ヶ月　＝　 32,205,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,134.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,296,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,205,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,296,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 2,780,633 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,720,967 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,683,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,610 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,683,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,248,980 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	108,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 990 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,995,547 円　　　　（　 98,146 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１０３賃　　　　-36	2,184 ( 2,094)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,433	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,399 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１０３賃　　　　-34	1,994 ( 1,992)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,346
c	４１０３賃　　　　-35	1,915 ( 1,836)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,257

江戸川 -46　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,050,000 円	350,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,005,048 円	33,501,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 242,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,975,000 円	350,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	350,000 円	350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	350,000 円	350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,972,348 円　（　　　　　　 18,320 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	350,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,415.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0618	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,630,000 円（　　　　　 66,350 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,995,547 円
②総費用	5,972,348 円
③純収益　①－②	26,023,199 円
④建物等に帰属する純収益	21,630,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,393,199 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,193,748 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,864 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,312,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 292,000 円／㎡）