鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 -44　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０１ -10	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m私道、中間画地		１中専高度2種最高16m (60,100)
b	４１０８Ｒ -19	江戸川区		更地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		１住居高度地区2種地区計画等 (70,160)
c	４１０９ -24	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東4m私道、中間画地		１中専高度地区2種地区計画等 (70,160)
d	４１１３Ｒ -26	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西11m区道、南東14.4m、角地		１住居高度地区2種 (80,200)
e	４１０９ -27	江戸川区		建付地	（　）	台形	南東8m区道、中間画地		１中専高度地区2種地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 371,236	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	369,416	100 [ 90.3]	409,099	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	430,000
b	(　 ) 332,986	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	330,048	100 [ 94.1]	350,742		368,000
c	(　 ) 357,368	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	371,382	100 [ 93.1]	398,907		419,000
d	(　 ) 346,455	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	327,046	100 [ 98.9]	330,684		347,000
e	(　 ) 346,928	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	337,254	100 [ 98.9]	341,005		358,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 395,000 円／㎡]

江戸川 -44　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,087,740	725,403	3,362,337	2,439,030	923,307	（　0.9619） 888,129	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	20,184,750 円　　　　（　 215,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -44　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	56.00	Ｓ3	168.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	94 ㎡	9.6 m x 9.5 m	前面道路：区道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルームタイプ、一戸当たり平均専有面積２０～２５㎡程度を想定。

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

同程度の建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	56.00	85.0	47.60	2,450	116,620	1.0	116,620
							1.0	116,620
2～ 2	住宅	56.00	90.0	50.40	2,500	126,000	1.0	126,000
							1.0	126,000
3～ 3	住宅	56.00	81.1	45.40	2,500	113,500	1.0	113,500
							1.0	113,500
～

～

計		168.00	85.4	143.40		356,120		356,120
								356,120

⑨年額支払賃料	356,120 円　×　12ヶ月　＝　 4,273,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 143.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,273,440 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 354,696 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,918,744 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	356,120 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,266 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 356,120 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 165,730 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,087,740 円　　　　（　 43,487 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１１２賃　　　　-5	2,139 ( 2,095)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	2,356	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,608 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１１３賃　　　　-2	2,532 ( 2,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,694
c	４１１９賃　　　　-1	2,143 ( 2,054)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,304

江戸川 -44　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	116,700 円	38,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	128,203 円	4,273,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 330,600 円	38,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,900 円	38,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,900 円	38,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 725,403 円　（　　　　　　 7,717 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9619

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,900,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,439,030 円（　　　　　 25,947 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,087,740 円
②総費用	725,403 円
③純収益　①－②	3,362,337 円
④建物等に帰属する純収益	2,439,030 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	923,307 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	888,129 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,448 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,184,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 215,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
江戸川 -44　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -44

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　沖　健信

TEL.

鑑定評価額

36,700,000 円

１㎡当たりの価格

390,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区一之江７丁目７番４８｢一之江７－３２－２９｣				②地積　(㎡)	94 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	台形 1:1	住宅Ｓ3	一般住宅、アパート等が多く見られる住宅地域	南6.3m区道	水道、ガス、下水	一之江 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
．３ｍ区道

交通

施設

一之江駅北西方

350m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域の土地利用状況が大きく変化することはなく、現況利用が概ね均衡したまま推移していくものと予測す
る。画地条件等が良好な物件で、かつ総額との関連によっては、潜在需要が顕在化するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 397,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 239,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、都営新宿線一之江駅を中心に、都営新宿線沿線、周辺鉄道各駅を最寄駅とする江戸川区中部の住宅地域
となる。需要者は、江戸川区内、区外に居住する個人及び建売業者等が主になる。土地価格は、新型コロナウイルス収
束への期待感もあり緩やかな上昇となった。標準的な規模の土地は、更地より建付地としての取引が多い。市場での需
給の中心となる価格帯は、新築建売住宅で４，５００万円から５，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、一般住宅、アパート等が多く見られる住宅地域である。自己使用目的での不動産取引が主体となり、地域
の賃貸市場においては、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。また、収
益性よりも居住の快適性が重視される地域といえる。したがって、市場性を反映した取引事例から求められた比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 -25 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 385,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[104.0]

100
[101.7]

[105.0]
100

387,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    384,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

先行不透明感は拭えないが、コロナ禍に収束
の兆しも見え始めた。景気回復も期待される
中、江戸川区内の住宅地価格は緩やかな上昇
傾向にある。

特記すべき変動要因は認められない。一之江
駅から徒歩５分以内の住宅地域に所在し、利
便性が良好である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -44　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０８Ｒ -19	江戸川区		更地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		１住居高度地区2種地区計画等 (70,160)
b	４１０９ -27	江戸川区		建付地	（　）	台形	南東8m区道、中間画地		１中専高度地区2種地区計画等 (70,200)
c	４１１３Ｒ -33	江戸川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東3.8m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
d	４１２０ -9	江戸川区		建付地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		１中専高度地区2種地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 332,986	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	330,048	100 [ 84.7]	389,667	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	409,000
b	(　 ) 346,928	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	337,254	100 [ 94.0]	358,781		377,000
c	(　 ) 328,947	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	319,458	100 [ 87.5]	365,095		383,000
d	(　 ) 340,383	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	337,380	100 [ 92.2]	365,922		384,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 397,000 円／㎡]

江戸川 -44　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,086,478	708,414	3,378,064	2,348,610	1,029,454	（　0.9607） 988,996	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	22,477,182 円　　　　（　 239,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -44　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	56.00	Ｓ3	168.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	94 ㎡	9.6 m x 9.5 m	前面道路：区道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：ワンルームタイプ６戸、平均専有面積２３．９０㎡

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

同程度の建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	56.00	85.0	47.60	2,400	114,240	1.0	114,240
							1.0	114,240
2～ 2	住宅	56.00	90.0	50.40	2,500	126,000	1.0	126,000
							1.0	126,000
3～ 3	住宅	56.00	81.1	45.40	2,550	115,770	1.0	115,770
							1.0	115,770
～

～

計		168.00	85.4	143.40		356,010		356,010
								356,010

⑨年額支払賃料	356,010 円　×　12ヶ月　＝　 4,272,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 143.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,272,120 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 354,586 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,917,534 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	356,010 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,265 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 356,010 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 165,679 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,086,478 円　　　　（　 43,473 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１０８賃　　　　-9	2,738 ( 2,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,766	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,624 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１１２賃　　　　-4	2,577 ( 2,575)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,526
c	４１０２賃　　　　-2	2,450 ( 2,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,579

江戸川 -44　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,900 円	36,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	128,164 円	4,272,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 308,500 円	36,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,450 円	36,300,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 708,414 円　（　　　　　　 7,536 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9607

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,300,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,348,610 円（　　　　　 24,985 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,086,478 円
②総費用	708,414 円
③純収益　①－②	3,378,064 円
④建物等に帰属する純収益	2,348,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,029,454 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	988,996 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,521 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,477,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 239,000 円／㎡）