鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 -43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１１３Ｒ -26	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西11m区道、南東14.4m、角地		１住居高度地区2種 (80,200)
b	４１１７ -10	江戸川区		建付地	（　）	長方形	北4.5m区道、中間画地		１住居高度地区3種地区計画等 (70,180)
c	４１０８Ｒ -18	江戸川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西9.8m区道、北東6m、角地		１中専高度2種最高16m (80,200)
d	４１１９ -15	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東2.2m区道、北東2.9m、角地		１中専高度地区2種 (70,160)
e	４１２０ -7	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東2.9m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m 地区計画等 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 346,455	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	327,046	100 [ 104.0]	314,467	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	318,000
b	(　 ) 355,945	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	360,572	100 [ 106.0]	340,162		344,000
c	(　 ) 329,823	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	320,309	100 [ 106.1]	301,893		305,000
d	(　 ) 323,581	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	313,314	100 [ 95.5]	328,077		331,000
e	(　 ) 288,804	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	290,234	100 [ 94.8]	306,154		309,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 321,000 円／㎡]

江戸川 -43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,656,273	751,534	3,904,739	2,407,870	1,496,869	（　0.9742） 1,458,250	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	33,142,045 円　　　　（　 174,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -43　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	ＬＳ2	190.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高16m	70 ％	200 ％	200 ％	191 ㎡	11.0 m x 17.5 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＬＳ造２階建共同住宅各階２戸（２ＬＤＫ、４７㎡程度）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	95.00	100.0	95.00	2,110	200,450	1.0	200,450
							1.0	200,450
2～ 2	住宅	95.00	100.0	95.00	2,160	205,200	1.0	205,200
							1.0	205,200
～

～

～

計		190.00	100.0	190.00		405,650		405,650
								405,650

⑨年額支払賃料	405,650 円　×　12ヶ月　＝　 4,867,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,867,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 404,027 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,463,773 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	405,650 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,720 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 405,650 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 188,780 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,656,273 円　　　　（　 24,378 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１０２賃　　　　-7	2,317 ( 2,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,250	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,253 円/㎡　月額支払賃料（　 2,160 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１１２賃　　　　-1	2,389 ( 2,290)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,319
c	４１１８賃　　　　-1	2,233 ( 2,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,168

江戸川 -43　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,300 円	36,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	146,034 円	4,867,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 306,800 円	36,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,100 円	36,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,100 円	36,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 751,534 円　（　　　　　　 3,935 円／㎡）　　（経費率　　 16.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,100,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,407,870 円（　　　　　 12,607 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,656,273 円
②総費用	751,534 円
③純収益　①－②	3,904,739 円
④建物等に帰属する純収益	2,407,870 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,496,869 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,458,250 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,635 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,142,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 174,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
江戸川 -43　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -43

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　牧野　治世子

TEL.

鑑定評価額

59,800,000 円

１㎡当たりの価格

313,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区東瑞江２丁目４５番２｢東瑞江２－４－１４｣				②地積　(㎡)	191 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高16m (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	住宅、アパートのほか店舗も見られる住宅地域	北西5.5m区道	水道、ガス、下水	瑞江 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

接面道路の対面側の用途地域
は、１中高（６０，２００）

街

路

基準方位北５．５ｍ
区道

交通

施設

瑞江駅南方

1.0km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度2種最高16m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅からやや距離のある既存の住宅地域で、当面現状を維持するものと予測する。住宅市場における新型コロ
ナウイルスの影響は、価格時点において限定的で、地価水準も概ね横這いと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 320,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 179,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、都営新宿線沿線を中心とした江戸川区内の住宅地域と把握される。需要者は地縁的選好を有する
地元在住者の外、他地域からの転入も増加しつつある。周辺には都営アパート、中規模住宅も多く、街路の配置はやや
劣るが、閑静な住環境が維持されている。市場における中心価格帯は土地で２０百万円程度、新築建売の場合は４０百
万円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内では、ミニ開発による戸建分譲が時折見受けられるが、新規供給は比較的少ない。比準価格は瑞江駅勢圏の住宅
地域から得られた取引事例に基づき試算を行った。収益価格については、対象標準地上にファミリー向け共同住宅を想
定したが低位に試算される結果となった。調整にあたっては、近隣地域の地域性を踏まえ、取引事例に基づく比準価格
を標準として、収益価格を比較考量、さらに代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 -33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 349,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[104.0]

100
[111.3]

[101.0]
100

309,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    311,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

江戸川区の人口は令和２年減少に転じ、この
傾向が続いている。一方、不動産市場におい
ては、直近１年間取引件数の減少等は認めら
れない。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０８Ｒ -18	江戸川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西9.8m区道、北東6m、角地		１中専高度2種最高16m (80,200)
b	４１１９ -15	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東2.2m区道、北東2.9m、角地		１中専高度地区2種 (70,160)
c	４１０９ -28	江戸川区		建付地	（　）	長方形	南西5m区道、北西5.3m、角地		１中専高度2種最高16m (70,100)
d	４１１１ -6	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 329,823	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	320,309	100 [ 105.1]	304,766	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	308,000
b	(　 ) 323,581	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	313,314	100 [ 95.5]	328,077		331,000
c	(　 ) 343,147	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	323,603	100 [ 101.9]	317,569		321,000
d	(　 ) 336,339	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	326,314	100 [ 107.1]	304,682		308,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 320,000 円／㎡]

江戸川 -43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,699,892	751,602	3,948,290	2,401,200	1,547,090	（　0.9742） 1,507,175	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	34,253,977 円　　　　（　 179,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -43　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	ＬＳ2	190.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高16m	70 ％	200 ％	200 ％	191 ㎡	11.0 m x 17.5 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸当り約４５㎡、ファミリータイプ、総戸数４戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	95.00	100.0	95.00	2,110	200,450	1.0	200,450
							1.0	200,450
2～ 2	住宅	95.00	100.0	95.00	2,200	209,000	1.0	209,000
							1.0	209,000
～

～

～

計		190.00	100.0	190.00		409,450		409,450
								409,450

⑨年額支払賃料	409,450 円　×　12ヶ月　＝　 4,913,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,913,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 407,812 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,505,588 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	409,450 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,755 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 409,450 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 190,549 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,699,892 円　　　　（　 24,607 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１１８賃　　　　-1	2,233 ( 2,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,127	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,295 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１０２賃　　　　-5	2,563 ( 2,362)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,670
c	４１０２賃　　　　-7	2,317 ( 2,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,414

江戸川 -43　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,000 円	36,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	147,402 円	4,913,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 306,000 円	36,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,000 円	36,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,000 円	36,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 751,602 円　（　　　　　　 3,935 円／㎡）　　（経費率　　 16.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,000,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,401,200 円（　　　　　 12,572 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,699,892 円
②総費用	751,602 円
③純収益　①－②	3,948,290 円
④建物等に帰属する純収益	2,401,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,547,090 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,507,175 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,891 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,253,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 179,000 円／㎡）