鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 -42　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０６ -5	江戸川区		更地	（　）	台形	南東6m区道、中間画地		１住居高度地区2種地区計画等 (70,200)
b	４１１５ -27	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,240)
c	４１０６ -2	江戸川区		建付地	（　）	台形	北西6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,240)
d	４１０１ -3	江戸川区		建付地	（　）	不整形	南西20m都道、北西6.3m、北6.3m、三方路		準工 (80,340)
e	４１１７ -15	江戸川区		更地	（　）	長方形	南東9m区道、北東6m、北西4.5m、三方路		１住居高度地区3種地区計画等 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 436,479	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	440,407	100 [ 96.0]	458,757	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	473,000
b	(　 ) 645,248	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	649,119	100 [ 128.5]	505,151		520,000
c	(　 ) 437,931	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	443,186	100 [ 103.8]	426,961		440,000
d	(　 ) 671,915	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	664,662	100 [ 140.5]	473,069		487,000
e	(　 ) 545,817	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 114.4]	480,453	100 [ 103.0]	466,459		480,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 480,000 円／㎡]

江戸川 -42　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,237,089,654	1,513,232,343	12	730,000	3,975.00	325,000	4,554.38
⑧開発法による価格	723,857,311 円　　　　（　 454,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -42　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,593 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,593.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
771.53 ㎡	4,554.38 ㎡	4,090.40 ㎡	463.98 ㎡	3,975.00 ㎡	ＲＣ・8F ( 53 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 48.4 ％）	（ 285.9 ％）	（ 256.8 ％）	（ 29.1 ％）	（ 87.28 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	80 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	43.0 ｍ 38.5 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		12.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

730,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 730,000 円／㎡　　×　　 3,975.00 ㎡　　＝　　　　 2,901,750,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,901,750,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 325,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 334,750 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 334,750 円／㎡　　×　　　 4,554.38 ㎡　　＝　　　　 1,524,578,705 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,901,750,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 319,192,500 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,843,771,205 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	22 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	19 ヶ月	販売収入(2期目)	25 ヶ月	販売管理費(3期目)	28 ヶ月
建築工事(3期目)	28 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	145,087,500 円	( 5 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 117,869,085 円
	販売総額(2期)	145,087,500 円	( 5 ％)	×　　0.7897	（ 25 ヶ月）	＝　　 114,575,599 円
	販売総額(3期)	2,611,575,000 円	( 90 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 2,004,644,970 円
収入合計		－	－	－	－	2,237,089,654 円
支出	建築工事費(1期)	304,915,741 円	( 20 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 277,442,833 円
	建築工事費(2期)	304,915,741 円	( 20 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 254,818,085 円
	建築工事費(3期)	914,747,223 円	( 60 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 702,159,968 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	159,596,250 円	( 50 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 146,589,156 円
	販売管理費(2期)	127,677,000 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 107,721,085 円
	販売管理費(3期)	31,919,250 円	( 10 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 24,501,216 円
支出合計		－	－	－	－	1,513,232,343 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,237,089,654 円　　－　　　　　　 1,513,232,343 円　　＝　　　　　 723,857,311 円 454,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
江戸川 -42　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -42

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　森田　元

TEL.

鑑定評価額

738,000,000 円

１㎡当たりの価格

463,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区南葛西１丁目９番１｢南葛西１－９－１｣				②地積　(㎡)	1,593 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (80,300)
	台形 1.2:1	共同住宅ＳＲＣ9	共同住宅、一般住宅、駐車場が見られる住宅地域	南12m区道、西側道	水道、ガス、下水	葛西 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 0 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

駐車場付高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,600 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

江戸川区住宅等整備事業にお
ける基準等に関する条例によ
り駐車場附置を要する

街

路

幅員１２ｍ両側歩道
付区道が標準的

交通

施設

東京メトロ東西線葛西
駅南方
1.1km

法令

規制

１住居
(70,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

高層共同住宅、一般住宅が見られる成熟した住宅地域で、用途的には格別の変動要因はなく当分の間現状維持と
予測。葛西駅からの距離の劣位にはあるが新型コロナの影響もあまりなく地価は今後とも微上昇と予測。

(3)最有効使用の判定

駐車場付高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 470,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 458,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江戸川区及び周辺区の分譲マンション適地である。特に東京メトロ東西線徒歩圏共同住宅地域との代替性
及び価格牽連性は高い。典型的な需要者は、開発用地取得を目的とする大手不動産業者、投資用不動産購入目的の法人
事業者で、供給が限定された稀少性ある葛西駅徒歩圏エリアで、価格帯は規模により異なり中央値の把握は困難である
が、総額は数十億から数億円単位で規模大の市場性は特に高い。新型コロナの影響もあまりなく推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域を含む江戸川区内のマンション適地では、居住の快適性及び利便性を重視する傾向がある。分譲マンション需
要の中心である中間所得者層の購入動機は、景気及び税制等の影響のほか東西線沿線の人気をうけ依然強く、新型コロ
ナの影響はあまりないような気配である。よって、近時成約した事例を基礎とした比準価格及び開発法による投資採算
価格を相互に重視し、他の標準地との動向・均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    454,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの感染拡大が不動産市況全体に影
響を及ぼしつつあるが、利用・用途の差によ
り異なる変動を見せつつある。

成熟した既成のマンション地域で需要は依然
強く、葛西駅からの距離の劣位等はあるが、
新型コロナの影響もあまりなく地価は微上昇
傾向にある。

格別の増減価要因は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -42　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１１３Ｒ -30	江戸川区		貸家建付地	（　）	不整形	東8m区道、北東8m、南西6m、三方路		１住居高度地区3種 (82,308)
b	４１１７ -12	江戸川区		貸家建付地	（　）	長方形	北8m区道、東4m、角地		１中専高度2種最高16m 地区計画等 (80,150)
c	４１２１ -2	江戸川区		建付地	（　）	台形	北8.7m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
d	４１０５ -22	葛飾区		建付地	（　）	長方形	東11m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 502,358	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	487,384	100 [ 100.0]	487,384	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	502,000
b	(　 ) 343,466	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	336,130	100 [ 77.5]	433,716		447,000
c	(　 ) 338,855	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	342,582	100 [ 81.4]	420,862		433,000
d	(　 ) 478,798	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	483,107	100 [ 103.9]	464,973		479,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 470,000 円／㎡]

江戸川 -42　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,267,252,216	1,537,604,564	12	677,000	3,975.00	315,000	4,554.38
⑧開発法による価格	729,647,652 円　　　　（　 458,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -42　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,593 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,593.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
771.53 ㎡	4,554.38 ㎡	4,090.40 ㎡	463.98 ㎡	3,975.00 ㎡	ＲＣ・8F ( 53 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 48.4 ％）	（ 285.9 ％）	（ 256.8 ％）	（ 29.1 ％）	（ 87.28 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	80 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	43.0 ｍ 38.5 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		12.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

677,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 677,000 円／㎡　　×　　 3,975.00 ㎡　　＝　　　　 2,691,075,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,691,075,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 315,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 324,450 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 324,450 円／㎡　　×　　　 4,554.38 ㎡　　＝　　　　 1,477,668,591 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,691,075,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 269,107,500 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,746,776,091 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	18 ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	215,286,000 円	( 8 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 188,633,593 円
	販売総額(2期)	1,829,931,000 円	( 68 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,543,912,785 円
	販売総額(3期)	645,858,000 円	( 24 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 534,705,838 円
収入合計		－	－	－	－	2,267,252,216 円
支出	建築工事費(1期)	295,533,718 円	( 20 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 279,249,810 円
	建築工事費(2期)	295,533,718 円	( 20 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 263,882,057 円
	建築工事費(3期)	886,601,155 円	( 60 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 748,025,394 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	161,464,500 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 152,567,806 円
	販売管理費(2期)	94,187,625 円	( 35 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 82,527,197 円
	販売管理費(3期)	13,455,375 円	( 5 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 11,352,300 円
支出合計		－	－	－	－	1,537,604,564 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,267,252,216 円　　－　　　　　　 1,537,604,564 円　　＝　　　　　 729,647,652 円 458,000 円／㎡