鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 -41　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１１５ -3	江戸川区		建付地	（　）	袋地等	西6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,240)
b	４１０８ -31	江戸川区		建付地	（　）	袋地等	北西11m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,200)
c	４１０２ -39	江戸川区		建付地	（　）	長方形	西8m区道、南4m、角地		１中専高度2種最高16m 地区計画等 (80,150)
d	４１２０ -11	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m私道、中間画地		１中専高度2種最高16m 地区計画等 (70,150)
e	４１１７ -18	江戸川区		建付地	（　）	長方形	南東8m区道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 244,904	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	285,863	100 [ 86.4]	330,860	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	337,000
b	(　 ) 281,750	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	330,622	100 [ 98.9]	334,299		341,000
c	(　 ) 373,425	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	351,807	100 [ 110.0]	319,825		326,000
d	(　 ) 322,677	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	329,202	100 [ 94.1]	349,843		357,000
e	(　 ) 329,400	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	318,948	100 [ 96.0]	332,238		339,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 339,000 円／㎡]

江戸川 -41　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,464,421	699,817	3,764,604	2,241,120	1,523,484	（　0.9742） 1,484,178	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	33,731,318 円　　　　（　 204,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -41　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	92.29	ＬＳ2	181.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種16m	70 ％	150 ％	150 ％	165 ㎡	10.3 m x 16.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸当り平均約３０㎡程度の単身者向け、総戸数６戸

⑦有効率　 99.7 ％
の理由

外廊下、外階段の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	89.10	99.5	88.61	2,150	190,512	1.0	190,512
							1.0	190,512
2～ 2	住宅	92.29	100.0	92.29	2,150	198,424	1.0	198,424
							1.0	198,424
～

～

～

計		181.39	99.7	180.90		388,936		388,936
								388,936

⑨年額支払賃料	388,936 円　×　12ヶ月　＝　 4,667,232 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,667,232 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 387,380 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,279,852 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	388,936 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,567 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 388,936 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 181,002 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,464,421 円　　　　（　 27,057 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１１９賃　　　　-12	2,125 ( 2,080)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,168	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,243 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１１６賃　　　　-15	2,411 ( 2,409)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [ 99.0]	2,367
c	４１１８賃　　　　-2	2,457 ( 2,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,388

江戸川 -41　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	100,800 円	33,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	140,017 円	4,667,232　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 106,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 285,600 円	33,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,600 円	33,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,600 円	33,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 699,817 円　（　　　　　　 4,241 円／㎡）　　（経費率　　 15.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,600,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 181.39 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,241,120 円（　　　　　 13,583 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,464,421 円
②総費用	699,817 円
③純収益　①－②	3,764,604 円
④建物等に帰属する純収益	2,241,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,523,484 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,484,178 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,995 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,731,318 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 204,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
江戸川 -41　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -41

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　牧野　治世子

TEL.

鑑定評価額

54,000,000 円

１㎡当たりの価格

327,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区篠崎町５丁目８８番５７｢篠崎町５－９－４｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) 準防（その他）高度2種最高16m (70,150)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅のほか、福祉施設等も見られる住宅地域	西8m区道	水道、ガス、下水	篠崎 630m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 90 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業を施行すべ
き区域内のため、都市計画法
第５３条の適用を受ける。

街

路

基準方位北８．０ｍ
区道

交通

施設

篠崎駅南東方

630m

法令

規制

１中専
(70,150)
準防
高度2種最高16m

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に格別の変動はなく、当分の間、現状のまま推移するものと予測する。住宅市場における新型コロナウイ
ルスの影響は、価格時点において認められず、地価水準も概ね横這いから条件によっては強含みと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 335,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 204,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、都営新宿線沿線を中心とした江戸川区内南東部の住宅地域と把握される。需要者は地縁を有する
地元在住者のほか、都心への通勤層も増加傾向にある。最寄駅から徒歩圏内、街区も整然としており、住宅需要は比較
的堅調とみられるが、近隣地域周辺では近年、戸建分譲よりも共同住宅等が目につくように思われる。市場における中
心価格帯は新築戸建の場合、総額５０百万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺地域には従来事業所、倉庫、駐車場等が多かったが、近年はマンション、ヘルスケア施設等に転
用されるケースが見受けられる。本件においては、近隣地域の地域性を踏まえ、都営新宿線沿線の類似性の高い取引事
例の基づき試算され、現下の市場性を反映した比準価格を標準として、収益価格を比較考量、さらに代表標準地の価格
との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 -33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 349,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[104.0]

100
[106.9]

[102.0]
100

325,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    325,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

江戸川区の人口は令和２年減少に転じ、この
傾向が続いている。一方、不動産市場におい
ては、直近１年間取引件数の減少等は認めら
れない。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -41　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０２ -39	江戸川区		建付地	（　）	長方形	西8m区道、南4m、角地		１中専高度2種最高16m 地区計画等 (80,150)
b	４１０８ -31	江戸川区		建付地	（　）	袋地等	北西11m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,200)
c	４１１７ -18	江戸川区		建付地	（　）	長方形	南東8m区道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,100)
d	４１１１ -3	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西8m区道、北東4m、角地		１中専高度2種最高16m (80,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 373,425	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	351,807	100 [ 110.0]	319,825	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	326,000
b	(　 ) 281,750	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	330,622	100 [ 98.9]	334,299		341,000
c	(　 ) 329,400	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	318,948	100 [ 96.0]	332,238		339,000
d	(　 ) 333,367	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	325,353	100 [ 98.7]	329,638		336,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 335,000 円／㎡]

江戸川 -41　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,622,044	730,360	3,891,684	2,367,850	1,523,834	（　0.9742） 1,484,519	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	33,739,068 円　　　　（　 204,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -41　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	92.29	ＬＳ2	181.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高16m	70 ％	150 ％	150 ％	165 ㎡	10.3 m x 16.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸当り平均約３０㎡程度の単身者向け、総戸数６戸

⑦有効率　 99.7 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	89.10	99.5	88.61	2,180	193,170	1.0	193,170
							1.0	193,170
2～ 2	住宅	92.29	100.0	92.29	2,270	209,498	1.0	209,498
							1.0	209,498
～

～

～

計		181.39	99.7	180.90		402,668		402,668
								402,668

⑨年額支払賃料	402,668 円　×　12ヶ月　＝　 4,832,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,832,016 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 401,057 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,430,959 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	402,668 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,692 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 402,668 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 187,393 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,622,044 円　　　　（　 28,012 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１１９賃　　　　-8	2,515 ( 2,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	2,381	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,368 円/㎡　月額支払賃料（　 2,270 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１１１賃　　　　-1	3,000 ( 2,876)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [115.0]	2,372
c	４１１９賃　　　　-4	2,258 ( 2,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,352

江戸川 -41　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,500 円	35,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	144,960 円	4,832,016　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 106,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 301,700 円	35,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,500 円	35,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,500 円	35,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 730,360 円　（　　　　　　 4,426 円／㎡）　　（経費率　　 15.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,500,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 181.39 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,367,850 円（　　　　　 14,351 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,622,044 円
②総費用	730,360 円
③純収益　①－②	3,891,684 円
④建物等に帰属する純収益	2,367,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,523,834 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,484,519 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,997 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,739,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 204,000 円／㎡）