鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 -39　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０９ -20	江戸川区		更地	（　）	長方形	南6m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
b	４１０６ -5	江戸川区		更地	（　）	台形	南東6m区道、中間画地		１住居高度地区2種地区計画等 (70,200)
c	４１０６ -6	江戸川区		更地	（　）	ほぼ正方形	南12m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,300)
d	４１０９ -22	江戸川区		建付地	（　）	長方形	南1.8m区道、中間画地		１住居高度2種最高16m 地区計画等 (70,160)
e	４１１７ -30	江戸川区		貸家建付地	（　）	長方形	東15m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 461,197	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	442,749	100 [ 90.3]	490,309	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	495,000
b	(　 ) 436,479	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	440,407	100 [ 90.3]	487,715		493,000
c	(　 ) 408,346	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	412,021	100 [ 96.8]	425,642		430,000
d	(　 ) 432,439	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	416,377	100 [ 80.2]	519,173		524,000
e	(　 ) 514,780	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	508,219	100 [ 100.9]	503,686		509,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 493,000 円／㎡]

江戸川 -39　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,301,286	1,121,089	6,180,197	3,436,280	2,743,917	（　0.9613） 2,637,727	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	61,342,488 円　　　　（　 370,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -39　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.44	Ｓ3	250.69
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	300 ％	166 ㎡	9.9 m x 17.5 m	前面道路：区道　 7.0 ｍ特定道路までの距離： 28.0 ｍ

⑥想定建物の概要

平均賃貸面積４０㎡程度の１ＬＤＫを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.57	100.0	75.57	2,450	185,147	1.0	185,147
							1.0	185,147
2～ 2	住宅	87.56	100.0	87.56	2,550	223,278	1.0	223,278
							1.0	223,278
3～ 3	住宅	87.56	100.0	87.56	2,600	227,656	1.0	227,656
							1.0	227,656
～

～

計		250.69	100.0	250.69		636,081		636,081
								636,081

⑨年額支払賃料	636,081 円　×　12ヶ月　＝　 7,632,972 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,632,972 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 633,537 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,999,435 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	636,081 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,833 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 636,081 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 296,018 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,301,286 円　　　　（　 43,984 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１１４賃　　　　-13	2,566 ( 2,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,756	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,660 円/㎡　月額支払賃料（　 2,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１１４賃　　　　-9	2,441 ( 2,341)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,516
c	４１１４賃　　　　-15	2,494 ( 2,393)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,624

江戸川 -39　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,600 円	54,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	228,989 円	7,632,972　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 160,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 460,700 円	54,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,121,089 円　（　　　　　　 6,754 円／㎡）　　（経費率　　 15.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9613

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,200,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 250.69 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 45 ％　＋　0.0634 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,436,280 円（　　　　　 20,700 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,301,286 円
②総費用	1,121,089 円
③純収益　①－②	6,180,197 円
④建物等に帰属する純収益	3,436,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,743,917 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,637,727 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,890 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,342,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 370,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
江戸川 -39　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -39

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　森田　元

TEL.

鑑定評価額

80,300,000 円

１㎡当たりの価格

484,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区東葛西６丁目２３番３｢東葛西６－２３－３｣				②地積　(㎡)	166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,300)
	台形 1:2	住宅Ｗ2	共同住宅を中心に戸建住宅も見られる住宅地域	北西7m区道	水道、ガス、下水	葛西 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北側に接面
する幅員７ｍ区道が
標準的

交通

施設

東京メトロ東西線葛西
駅南東方
480m

法令

規制

１住居
(70,280)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

共同住宅のほか低層住宅も見られる住宅地域で、用途的には格別の変動要因はなく今後とも現状維持と予測。葛
西駅から近く利便性も良く実需もある。新型コロナの影響はあまりなく地価は微増傾向で推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地（特定道路による容積率の緩和は援用しない）

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 374,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江戸川区内の東西線最寄り駅から徒歩圏内に位置する住宅地域。需要者の中心は自用の住宅を求める個人
か、あるいは、収益性・投資採算性目的の中小不動産業者で、市場の中心価格帯は土地総額で５千万円前後。新築建物
付の建売で６千万円以上であるが、利便性を反映してか高値取引も散見される。近隣地域は最寄り駅から徒歩圏で、交
通利便性及び生活上の利便施設にも恵まれ、新型コロナの影響はあまりなく地価は微増傾向で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域を含めた東葛西地区の徒歩圏の住宅地域では、自用の住宅地のほか、収益性・投資採算性に着目する者も多い
。ただし、対象標準地上に高止まりした建築費で共同住宅を建築し、低迷している家賃で想定した収益価格より、類似
地域から実際の取引事例を多数収集し比準して求めた比準価格の方が数段精度は高く、規範性も高い。以上により比準
価格を重視し、代表標準地との動向・均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 -40 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 503,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[105.0]

100
[100.8]

[101.0]
100

484,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    479,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの感染拡大が不動産市況全体に影
響を及ぼしつつあるが、利用・用途の差によ
り異なる変動を見せつつある。

葛西駅に近い成熟した既成の住宅地域であり
、需要も堅調で新型コロナの影響はあまりな
く地価は横ばいから微増傾向で推移している
。

格別の増減価要因は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -39　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０２ -22	江戸川区		建付地	（　）	長方形	南9.6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,300)
b	４１０９ -20	江戸川区		更地	（　）	長方形	南6m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
c	４１１２ -31	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,240)
d	４１１７Ｒ -34	江戸川区		建付地	（　）	長方形	北8m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 458,535	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	441,504	100 [ 97.9]	450,974	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	455,000
b	(　 ) 461,197	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	442,749	100 [ 95.1]	465,562		470,000
c	(　 ) 503,794	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	496,879	100 [ 97.0]	512,246		517,000
d	(　 ) 507,480	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	513,062	100 [ 96.0]	534,440		540,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 500,000 円／㎡]

江戸川 -39　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,545,664	1,163,854	6,381,810	3,601,120	2,780,690	（　0.9613） 2,673,077	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	62,164,581 円　　　　（　 374,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -39　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.44	Ｓ3	250.69
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	300 ％	166 ㎡	9.9 m x 17.5 m	前面道路：区道　 7.0 ｍ特定道路までの距離： 28.0 ｍ

⑥想定建物の概要

平均専用面積約４０㎡程度のファミリータイプ、６住戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

３階建てであるが外階段を想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.57	100.0	75.57	2,500	188,925	1.0	188,925
							1.0	188,925
2～ 2	住宅	87.56	100.0	87.56	2,650	232,034	1.0	232,034
							1.0	232,034
3～ 3	住宅	87.56	100.0	87.56	2,700	236,412	1.0	236,412
							1.0	236,412
～

～

計		250.69	100.0	250.69		657,371		657,371
								657,371

⑨年額支払賃料	657,371 円　×　12ヶ月　＝　 7,888,452 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,888,452 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 654,742 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,233,710 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	657,371 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,028 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 657,371 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 305,926 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,545,664 円　　　　（　 45,456 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１１４賃　　　　-8	2,453 ( 2,453)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,581	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,764 円/㎡　月額支払賃料（　 2,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１１４賃　　　　-11	2,885 ( 2,766)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,099
c	４１１４賃　　　　-13	2,566 ( 2,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 91.0]	100 [102.0]	2,710

江戸川 -39　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	170,400 円	56,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	236,654 円	7,888,452　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 160,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 482,800 円	56,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,800 円	56,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,800 円	56,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,163,854 円　（　　　　　　 7,011 円／㎡）　　（経費率　　 15.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9613

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,800,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 250.69 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 45 ％　＋　0.0634 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,601,120 円（　　　　　 21,693 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,545,664 円
②総費用	1,163,854 円
③純収益　①－②	6,381,810 円
④建物等に帰属する純収益	3,601,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,780,690 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,673,077 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,103 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,164,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 374,000 円／㎡）