鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０８ -22	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.4m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
b	４１０８ -23	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)
c	４１０８ -26	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
d	４１０９ -2	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m区道、南4.5m、角地		１中専高度2種最高16m (80,150)
e	４１０４ -25	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１中専高度地区2種地区計画等 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 322,290	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	319,762	100 [ 109.3]	292,554	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	295,000
b	(　 ) 325,307	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	315,610	100 [ 103.9]	303,763		307,000
c	(　 ) 280,777	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	269,279	100 [ 95.7]	281,378		284,000
d	(　 ) 258,812	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	248,716	100 [ 111.1]	223,867		226,000
e	(　 ) 354,950	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	353,544	100 [ 98.0]	360,759		364,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +16.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 302,000 円／㎡]

江戸川 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,416,371	727,010	3,689,361	2,407,870	1,281,491	（　0.9742） 1,248,429	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	28,373,386 円　　　　（　 163,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -38　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	174 ㎡	10.0 m x 17.4 m	前面道路：区道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均賃貸面積５０㎡程度のファミリータイプを想定

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

規模、構造等により判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	95.0	95.00	2,000	190,000	1.0	190,000
							1.0	190,000
2～ 2	住宅	100.00	95.0	95.00	2,050	194,750	1.0	194,750
							1.0	194,750
～

～

～

計		200.00	95.0	190.00		384,750		384,750
								384,750

⑨年額支払賃料	384,750 円　×　12ヶ月　＝　 4,617,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,617,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 383,211 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,233,789 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	384,750 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,528 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 384,750 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 179,054 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,416,371 円　　　　（　 25,381 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１１６賃　　　　-4	2,178 ( 2,177)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,980	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,138 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１１６賃　　　　-5	2,142 ( 2,054)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,121
c	４１１６賃　　　　-6	2,328 ( 2,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,195

江戸川 -38　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,300 円	36,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	138,510 円	4,617,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 306,800 円	36,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,100 円	36,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,100 円	36,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 727,010 円　（　　　　　　 4,178 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,100,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,407,870 円（　　　　　 13,838 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,416,371 円
②総費用	727,010 円
③純収益　①－②	3,689,361 円
④建物等に帰属する純収益	2,407,870 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,281,491 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,248,429 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,175 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,373,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
江戸川 -38　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -38

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　松本　裕

TEL.

鑑定評価額

51,500,000 円

１㎡当たりの価格

296,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区東小岩１丁目５０６番３８｢東小岩１－５－１１｣				②地積　(㎡)	174 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	北東5.8m区道	水道、ガス、下水	小岩 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 10 ｍ、南 70 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　５
．８ｍ区道

交通

施設

小岩駅南東方

1.8km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅、アパートが多い既成住宅地域であり、現状で推移すると予測する。居住環境は概ね良好であるが、小
岩駅バス便のため人気はやや劣る。コロナ禍による弱含み感はあるが、地価は微増傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 303,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 147,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江戸川区中東部の住宅地域。特に柴又街道と江戸川に挟まれた東小岩エリアとの代替性が高い。需要者の
中心は居住経験又は地縁のある一次取得者、買替層並びに地場に精通する不動産業者。区内徒歩圏外の新築戸建成約価
格は、コロナ禍以降も平均４５百万円前後で安定的に推移している。小岩駅からバス便圏域の立地で相対的に人気が劣
り、近時の地価上昇に一服感がある。よって今後地価は概ね安定的に推移するものと見込まれる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、価格牽連性が強い東小岩エリアに存し且つ地域特性が相対的に類似する事例を重視し試算されており、自
己居住目的の市場価値を適切に反映した説得力に優れた価格を求めることができた。一方収益価格は、最寄駅からバス
便の立地特性並びに近時建築費等の上昇を反映し、低位に試算された。以上より、相対的信頼性の高い比準価格を重視
し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 -37 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 293,000 円／㎡

[100.3]
100

100
[101.0]

100
[ 99.0]

[101.0]
100

297,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    295,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内人口は、直近１年間で減少傾向にある。
新型コロナ禍の影響は、感染者数減少ととも
に弱まりつつあり、地価は総じて回復基調に
ある。

鉄道駅からやや離れたバス便圏域であり、区
内でも相対的に土地供給余力が残された立地
にある。特筆すべき地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。規模がやや大きな
画地であるが、総額面での競争力は中程度で
ある。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０８ -23	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)
b	４１１４ -14	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ台形	北9m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)
c	４１１９ -20	江戸川区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)
d	４１２１ -7	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 325,307	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	315,610	100 [ 104.9]	300,867	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	304,000
b	(　 ) 292,321	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	300,076	100 [ 97.9]	306,513		310,000
c	(　 ) 300,991	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	297,745	100 [ 100.0]	297,745		301,000
d	(　 ) 301,584	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	301,584	100 [ 101.0]	298,598		302,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 303,000 円／㎡]

江戸川 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,304,456	733,000	3,571,456	2,414,080	1,157,376	（　0.9742） 1,127,516	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	25,625,364 円　　　　（　 147,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -38　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	174 ㎡	10.0 m x 17.4 m	前面道路：区道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（平均専有面積：５０㎡／戸×４戸）で想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	1,850	185,000	1.0	185,000
							1.0	185,000
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,900	190,000	1.0	190,000
							1.0	190,000
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		375,000		375,000
								375,000

⑨年額支払賃料	375,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,500,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,500,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 373,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,126,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	375,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,439 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 375,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 174,517 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,304,456 円　　　　（　 24,738 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１１６賃　　　　-4	2,178 ( 2,177)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,222	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,982 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１１６賃　　　　-5	2,142 ( 2,054)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	2,146
c	４１１３賃　　　　-5	1,941 ( 1,824)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,781

江戸川 -38　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,400 円	36,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	135,000 円	4,500,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 312,800 円	36,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,200 円	36,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,400 円	36,800,000　×　　　　 0.05 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 733,000 円　（　　　　　　 4,213 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,800,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0656	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,414,080 円（　　　　　 13,874 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,304,456 円
②総費用	733,000 円
③純収益　①－②	3,571,456 円
④建物等に帰属する純収益	2,414,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,157,376 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,127,516 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,480 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,625,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 147,000 円／㎡）