鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 -37　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０８Ｒ -16	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m区道、南東4m、角地		１住居高度地区3種 (80,160)
b	４１１１ -22	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		準工高度地区3種 (70,240)
c	４１１２ -23	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南2.7m道路、中間画地		近商 (88,228)
d	４１１７ -25	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12.2m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
e	４１０４ -13	江戸川区		更地	（　）	ほぼ整形	北5m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 282,963	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	274,801	100 [ 99.0]	277,577	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	280,000
b	(　 ) 303,760	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	305,583	100 [ 98.0]	311,819		315,000
c	(　 ) 308,029	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	296,588	100 [ 99.7]	297,480		300,000
d	(　 ) 293,546	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	290,093	100 [ 99.8]	290,674		294,000
e	(　 ) 311,817	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	314,000	100 [ 100.0]	314,000		317,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 301,000 円／㎡]

江戸川 -37　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,488,985	417,662	2,071,323	1,394,030	677,293	（　0.9742） 659,819	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	14,995,886 円　　　　（　 151,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -37　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	ＬＳ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	208 ％	99 ㎡	9.6 m x 10.8 m	前面道路：区道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＬＳ造２階建共同住宅各階１戸（２ＬＤＫ、５０㎡程度）を想定した。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	55.00	95.0	52.25	2,050	107,113	1.0	107,113
							1.0	107,113
2～ 2	住宅	55.00	95.0	52.25	2,100	109,725	1.0	109,725
							1.0	109,725
～

～

～

計		110.00	95.0	104.50		216,838		216,838
								216,838

⑨年額支払賃料	216,838 円　×　12ヶ月　＝　 2,602,056 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 104.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,602,056 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 215,971 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,386,085 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	216,838 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,988 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 216,838 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 100,912 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,488,985 円　　　　（　 25,141 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１１１賃　　　　-6	2,141 ( 2,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,141	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,191 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１１２賃　　　　-5	2,139 ( 2,095)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,139
c	４１１３賃　　　　-1	2,390 ( 2,203)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,390

江戸川 -37　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	62,700 円	20,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	78,062 円	2,602,056　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 177,600 円	20,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,900 円	20,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,900 円	20,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 417,662 円　（　　　　　　 4,219 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,900,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,394,030 円（　　　　　 14,081 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,488,985 円
②総費用	417,662 円
③純収益　①－②	2,071,323 円
④建物等に帰属する純収益	1,394,030 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	677,293 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	659,819 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,665 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,995,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 151,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
江戸川 -37　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -37

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　荒川　真司

TEL.

鑑定評価額

29,100,000 円

１㎡当たりの価格

294,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区東小松川２丁目４３２７番４｢東小松川２－１３－１０｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,208)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中小規模住宅、アパート等が見られる住宅地域	北西5.2m区道	水道、ガス、下水	船堀 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 150 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５．２
ｍ区道

交通

施設

船堀駅北方

1.7km

法令

規制

１住居
(70,208)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅とアパート等が建ち並ぶ住宅地域で、格別の変動要因はなく、現状維持と予測する。コロナ禍の厳しい
状況が徐々に緩和されて、地価水準は、当面は横ばいもしくは緩やかな上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 299,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 167,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江戸川区内のＪＲ総武線、都営新宿線沿線の住宅地域である。需要者は、江戸川区在住の個人が中心で、
周辺地域からの転入も見られる。コロナ禍の影響が薄らぎ、利便性が高い地域を中心に、住宅需要が回復しつつあると
考えられる。市場の中心価格帯は、土地は２，５００万円から３，５００万円程度であり、新規戸建住宅では３，５０
０万円から４，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己利用目的の取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、標準地は最寄駅であ
る船堀駅から距離があり、居住の快適性を重視する住宅地域であるため、賃料水準が相対的に低めにおさえられ、収益
価格がやや低めの価格に試算された。従って、市場性を反映した、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考
量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    293,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　江戸川 -20                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    293,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

江戸川区の人口は減少傾向が続いている。し
かしながら、経済活動が正常化に向かう中で
、徐々に不動産市況の回復がすすんでいる。

最寄駅から徒歩圏外の一般住宅等が建ち並ぶ
住宅地域である。居住環境に特段の変化は見
られない。地価は緩やかな上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -37　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０１ -19	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)
b	４１０８Ｒ -16	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m区道、南東4m、角地		１住居高度地区3種 (80,160)
c	４１１３ -4	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.9m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,196)
d	４１１７ -23	江戸川区		建付地	（　）	長方形	西6.3m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 306,148	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	296,139	100 [ 101.9]	290,617	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	294,000
b	(　 ) 282,963	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	274,801	100 [ 94.0]	292,341		295,000
c	(　 ) 284,371	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	281,304	100 [ 99.0]	284,145		287,000
d	(　 ) 304,533	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	301,249	100 [ 96.0]	313,801		317,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 299,000 円／㎡]

江戸川 -37　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,518,967	411,902	2,107,065	1,360,680	746,385	（　0.9742） 727,128	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	16,525,636 円　　　　（　 167,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -37　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	ＬＳ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	208 ％	99 ㎡	9.6 m x 10.8 m	前面道路：区道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、一戸当たり平均専有面積５２㎡程度を想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同程度の建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	55.00	95.0	52.25	2,100	109,725	1.0	109,725
							1.0	109,725
2～ 2	住宅	55.00	95.0	52.25	2,100	109,725	1.0	109,725
							1.0	109,725
～

～

～

計		110.00	95.0	104.50		219,450		219,450
								219,450

⑨年額支払賃料	219,450 円　×　12ヶ月　＝　 2,633,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 104.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,633,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 218,572 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,414,828 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	219,450 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,012 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 219,450 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 102,127 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,518,967 円　　　　（　 25,444 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１０３賃　　　　-34	1,994 ( 1,992)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,071	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,191 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１０２賃　　　　-9	1,703 ( 1,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	2,119
c	４１０３賃　　　　-31	2,364 ( 2,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	2,283

江戸川 -37　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	61,200 円	20,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	79,002 円	2,633,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 173,400 円	20,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,600 円	20,400,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	10,200 円	20,400,000　×　　　　 0.05 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 411,902 円　（　　　　　　 4,161 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,400,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,360,680 円（　　　　　 13,744 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,518,967 円
②総費用	411,902 円
③純収益　①－②	2,107,065 円
④建物等に帰属する純収益	1,360,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	746,385 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	727,128 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,345 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,525,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,000 円／㎡）