鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１１８ -21	江戸川区		建付地	（　）	不整形	南4.5m私道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)
b	４１１８ -20	江戸川区		建付地	（　）	不整形	南7.2m区道、北1.2m、二方路		１中専高度2種最高16m (70,150)
c	４１０４ -11	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、北東3.8m、北西3.8m、三方路		１住居高度地区2種 (80,160)
d	４１０１Ｒ -26	江戸川区		建付地	（　）	不整形	南西4.5m私道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)
e	４１０８Ｒ -14	江戸川区		建付地	（　）	長方形	南6.3m区道、中間画地		準工高度地区2種特別用途地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 306,681	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.7]	338,453	100 [ 93.0]	363,928	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	378,000
b	(　 ) 302,467	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 97.0]	100 [ 85.9]	365,909	100 [ 100.8]	363,005		378,000
c	(　 ) 416,180	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.1]	388,460	100 [ 101.0]	384,614		400,000
d	(　 ) 393,686	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	415,033	100 [ 100.0]	415,033		432,000
e	(　 ) 229,871	100 [ 70.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	332,985	100 [ 100.9]	330,015		343,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	その他	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	その他	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 378,000 円／㎡]

江戸川 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,515,168	245,220	1,269,948	720,360	549,588	（　0.9742） 535,409	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	12,168,386 円　　　　（　 174,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	30.00	ＬＳ2	60.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高16m	60 ％	100 ％	100 ％	70 ㎡	6.1 m x 12.7 m	前面道路：区道　 6.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均賃貸面積３０㎡程度の１ＬＤＫを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	30.00	100.0	30.00	2,150	64,500	1.0	64,500
							1.0	64,500
2～ 2	住宅	30.00	100.0	30.00	2,250	67,500	1.0	67,500
							1.0	67,500
～

～

～

計		60.00	100.0	60.00		132,000		132,000
								132,000

⑨年額支払賃料	132,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,584,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 60.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,584,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 131,472 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,452,528 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	132,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,210 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 132,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 61,430 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,515,168 円　　　　（　 21,645 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１２０賃　　　　-10	2,089 ( 2,087)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,089	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,347 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１２０賃　　　　-11	2,757 ( 2,641)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,506
c	４１０３賃　　　　-31	2,364 ( 2,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,364

江戸川 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	32,400 円	10,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	47,520 円	1,584,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 91,800 円	10,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	10,800 円	10,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	10,800 円	10,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 245,220 円　（　　　　　　 3,503 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	10,800,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 60.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	720,360 円（　　　　　 10,291 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,515,168 円
②総費用	245,220 円
③純収益　①－②	1,269,948 円
④建物等に帰属する純収益	720,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	549,588 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	535,409 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,649 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,168,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 174,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
江戸川 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -10

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　森脇　哲史

TEL.

鑑定評価額

25,900,000 円

１㎡当たりの価格

370,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区北葛西２丁目６８１番６｢北葛西２－２７－２２｣				②地積　(㎡)	70 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (50,100) 準防（その他）高度2種最高16m (60,100)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅にアパートや幼稚園も見られる住宅地域	南西6.4m区道	水道、ガス、下水	船堀 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 70 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業施行予定区
域内につき都市計画法第５３
条制限あり

街

路

基準方位　北　　６
．４ｍ区道

交通

施設

船堀駅南西方

1.0km

法令

規制

１中専
(60,100)
準防
高度2種最高16m

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域として成熟しており、今後も住宅地域としての環境を維持するものと予測する。住宅需要は新型コロナ
による停滞から回復しつつあり、地価は上昇傾向にて推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 378,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 185,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として東京メトロ東西線、都営新宿線各駅を最寄りとする住宅地域である。主な需要者はエンドユー
ザーであり、まとまった土地は分譲住宅地として不動産業者の需要が認められる。駅徒歩圏であって、住環境は良好な
ことから住宅需要は堅調で成熟しており、土地売りで総額３，０００～３，５００万円程度、建売住宅で総額４，００
０～４，５００万円程度が中心である。新型コロナによる停滞からは回復傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域は戸建住宅、共同住宅を中心とする地域で、住宅地域として成熟している。このような地域にあっては居住目
的のエンドユーザーが需要者の中心となる。当該需要者は収益性より居住性や快適性を重視するであろうことから、求
められた試算価格のうち比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討をふまえ、経済指標
を注視しつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 -25 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 385,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[104.0]

100
[105.1]

[104.0]
100

371,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    366,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナの影響から持ち直しの動き
が見られる。不動産取引は堅調に推移してい
る。

地域要因を変動させる特段の要因は見られな
い。不動産需要は新型コロナの影響から持ち
直しつつある。

個別的要因を変動させる特段の要因は見られ
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０９ -12	江戸川区		建付地	（　）	長方形	北西5.5m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
b	４１１８ -16	江戸川区		建付地	（　）	袋地等	北西6.3m区道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)
c	４１０６ -1	江戸川区		建付地	（　）	台形	北東6.4m区道、北3m、角地		１中専高度2種最高16m (70,150)
d	４１１８ -20	江戸川区		建付地	（　）	不整形	南7.2m区道、北1.2m、二方路		１中専高度2種最高16m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 463,702	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	463,243	100 [ 126.0]	367,653	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	382,000
b	(　 ) 319,991	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	355,194	100 [ 100.0]	355,194		369,000
c	(　 ) 393,655	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	386,776	100 [ 108.2]	357,464		372,000
d	(　 ) 302,467	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 97.0]	100 [ 85.9]	365,909	100 [ 100.8]	363,005		378,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 378,000 円／㎡]

江戸川 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,635,693	275,650	1,360,043	767,050	592,993	（　0.9591） 568,740	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	12,925,909 円　　　　（　 185,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	30.00	ＬＳ2	60.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高16m	60 ％	100 ％	100 ％	70 ㎡	6.1 m x 12.7 m	前面道路：区道　 6.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向け住居、平均専有面積約３０㎡、２戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

建物の構造、間取り、外階段等を想定し査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	30.00	100.0	30.00	2,350	70,500	1.0	70,500
							1.0	70,500
2～ 2	住宅	30.00	100.0	30.00	2,400	72,000	1.0	72,000
							1.0	72,000
～

～

～

計		60.00	100.0	60.00		142,500		142,500
								142,500

⑨年額支払賃料	142,500 円　×　12ヶ月　＝　 1,710,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 60.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,710,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 141,930 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,568,070 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	142,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,307 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 142,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 66,316 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,635,693 円　　　　（　 23,367 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１２０賃　　　　-10	2,089 ( 2,087)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,268	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,504 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１２０賃　　　　-11	2,757 ( 2,641)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,842
c	４１０２賃　　　　-3	2,372 ( 2,186)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	2,235

江戸川 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	46,000 円	11,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	51,300 円	1,710,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 97,700 円	11,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,250 円	11,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	11,500 円	11,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 275,650 円　（　　　　　　 3,938 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9591

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	11,500,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 60.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	767,050 円（　　　　　 10,958 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,635,693 円
②総費用	275,650 円
③純収益　①－②	1,360,043 円
④建物等に帰属する純収益	767,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	592,993 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	568,740 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,125 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,925,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 185,000 円／㎡）