別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
江戸川 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -6 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　松本　裕   TEL.
鑑定評価額 44,300,000 円  １㎡当たりの価格 447,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区船堀２丁目５０７番１
｢船堀２－１２－９｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1		 住宅

Ｓ3		 一般住宅、共同住宅
等が建ち並ぶ住宅地
域		 北東6.3m区道 水道、ガス、下水 船堀

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
．３ｍ区道		 交通

施設		 船堀駅西方

450m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅、共同住宅が多い既成住宅地域であり、現状で推移すると予測する。船堀駅への徒歩アプローチが良好
且つ街路整然性にも優れている。コロナ禍ではあるが、地価は堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    460,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    254,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江戸川区中部の住宅地域。特に船堀駅南方徒歩圏との代替性が高い。需要者の中心は資金力にやや余裕の
ある都心勤務の一次取得者、買替層並びに中小不動産業者。都営新宿沿線徒歩圏の新築戸建成約価格は、コロナ禍以降
も平均４５～５０百万円前後で安定的に推移している。近隣地域周辺は船堀エリアでも相対的に住環境が優る。また区
役所移転を含む市街地再開発事業が進展中であり、地価は堅調に推移すると見込まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、船堀駅南方徒歩圏域で取引された事例を中心に試算されており、自己居住目的の市場価値を適切に反映し
た説得力の高い価格を求めることができた。一方収益価格は、交通利便性及び住環境良好な立地特性から相応の賃貸需
要が見込めるものの、近時の地価及び建築費の上昇を反映し、低位に試算された。以上より、相対的信頼性の高い比準
価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 -25                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    385,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[104.0]		 100
[ 84.4]		 [101.0]
100		 449,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    442,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口は、直近１年間で減少傾向にある。
新型コロナ禍の影響は、感染者数減少ととも
に弱まりつつあり、地価は総じて回復基調に
ある。

近時の土地単価上昇に伴い、宅地の細分化や
共同住宅化が進んでいる。船堀駅前周辺では
、区役所移転を含む市街地再開発事業が進展
中である。

個別的要因に変動はない。総額面での競争力
は中程度である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４１１４

-29		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6.4m区道
、北西6.3m、
角地
準工
高度地区2種
(80,200)
b ４１０９

-12		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5.5m区道
、中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
c ４１１８

-20		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南7.2m区道、
北1.2m、
二方路
１中専
高度2種最高16m
(70,150)
d ４１１８

-16		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西6.3m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高16m
(70,150)
e ４１０４Ｒ

-39		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東14m区道、
南西4.4m、
二方路
近商
高度地区3種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
389,914  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
376,417 		 100
[  84.2]
447,051 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
452,000 
b (　           ) 
463,702  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
463,243 		 100
[  87.3]
530,633 
536,000 
c (　           ) 
302,467  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  97.0]		 100
[  85.9]
365,909 		 100
[  87.1]
420,102 
424,000 
d (　           ) 
319,991  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
355,194 		 100
[  88.4]
401,803 
406,000 
e (　           ) 
428,966  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
416,180 		 100
[  90.6]
459,360 
464,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    460,000 円／㎡]  



江戸川 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,010,627 
866,948 
4,143,679 
3,009,600 
1,134,079 		 （　0.9760）
1,106,861 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     25,155,932 円　　　　（　    254,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 58.50 Ｓ4 217.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   99 ㎡     10.1 m x    9.7 m  前面道路：区道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（小規模単身者向けタイプ計６戸・平均専有面積：約２８㎡／戸）で想定。 ⑦有効率　  76.4 ％
の理由		 想定建物規模に応じた標準値を採用した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
58.10 
62.5 
36.34 
2,550 
92,667 		 1.0  92,667 
1.0  92,667 

 2～ 2		 住宅
58.10 
83.0 
48.20 
2,600 
125,320 		 1.0  125,320 
1.0  125,320 

 3～ 3		 住宅
54.26 
81.8 
44.36 
2,650 
117,554 		 1.0  117,554 
1.0  117,554 

 4～ 4		 住宅
47.30 
79.1 
37.40 
2,700 
100,980 		 1.0  100,980 
1.0  100,980 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
217.76 
76.4 
166.30 

436,521 		 436,521 
436,521 
⑨年額支払賃料        436,521 円　×　12ヶ月　＝　       5,238,252 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     166.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,238,252 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       434,775 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,803,477 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           436,521 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,003 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          436,521 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         203,147 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,010,627 円　　　　（　        50,612 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ４１１１賃
　　　　-4		 2,566  
(   2,462) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 98.0]
2,846 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,712 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ４１２０賃
　　　　-10		 2,089  
(   2,087) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,341 
c ４１２０賃
　　　　-11		 2,757  
(   2,641) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 98.0]
3,092 
江戸川 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 144,000 円  　　　　     48,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 157,148 円  　　　        5,238,252　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       85,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      408,000 円  　　　　     48,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,000 円  　　　　     48,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,000 円  　　　　     48,000,000　×　　　　  0.05 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         866,948 円　（　　　　　　         8,757 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 214,000 円／㎡　×　     217.76 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0627     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,009,600 円  
（　　　　　        30,400 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,010,627 円      
②総費用 866,948 円      
③純収益　①－② 4,143,679 円      
④建物等に帰属する純収益 3,009,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,134,079 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,106,861 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,180 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,155,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     254,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月15日　提出
江戸川 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -6 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　畠山　勇介   TEL.
鑑定評価額 44,300,000 円  １㎡当たりの価格 447,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区船堀２丁目５０７番１
｢船堀２－１２－９｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1		 住宅

Ｓ3		 一般住宅、共同住宅
等が建ち並ぶ住宅地
域		 北東6.3m区道 水道、ガス、下水 船堀

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６．３ｍ
区道		 交通

施設		 船堀駅西方

450m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住環境が良好な住宅地域であり、地域要因に特段の変動もないことから当面は
現状維持と予測する。新型コロナの影響は未だ懸念はあるものの、需要は安定している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    460,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    281,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は区内の環境・利便性の良好な住宅地域であり、特に都営新宿線船堀駅の徒歩圏内の住宅地と代替性が高い
。需要の中心は地縁的選好性が高い１次取得者層が中心で、分譲、転売目的の不動産業者等の需要も見られる。新型コ
ロナの影響は未だ不透明であるが。生活利便性が高く需要が安定している地域である。需要の中心となる価格帯は標準
地規模で３，０００万円台後半～４，０００万円台半ば、新築戸建住宅で５～６，０００万円台が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は成熟した住宅地域にあり駅徒歩圏である事から賃貸物件も見受けられるが、標準地規模の収益目的取引は少な
く、自己使用目的が中心である。当該地域の市場参加者は収益性よりも居住の快適性、生活交通利便性等を重視する傾
向にある。以上より船堀駅徒歩圏の事例を中心に試算し、不動産市場の実態を反映した実証性の高い
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 -25                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    385,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[104.0]		 100
[ 84.4]		 [101.0]
100		 449,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    442,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 江戸川区の人口は直近２年程、微減傾向が続
いている。取引件数、住宅着工戸数は安定的
に推移しているが、コロナ禍の影響は未だ不
透明である。

新型コロナの影響は未だ懸念されるが、船堀
駅徒歩圏内の住環境が良好な住宅地域であり
、特段の変動は見られず、依然として底堅い
需要が存する。

対象地の個別的要因に特段の変動は認められ
ない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４１０６

-1		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東6.4m区道
、北3m、
角地
１中専
高度2種最高16m
(70,150)
b ４１０４Ｒ

-39		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東14m区道、
南西4.4m、
二方路
近商
高度地区3種
(90,300)
c ４１１８

-20		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南7.2m区道、
北1.2m、
二方路
１中専
高度2種最高16m
(70,150)
d ４１１４

-29		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6.4m区道
、北西6.3m、
角地
準工
高度地区2種
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
393,655  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
386,776 		 100
[  81.6]
473,990 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
479,000 
b (　           ) 
428,966  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
416,180 		 100
[  90.6]
459,360 
464,000 
c (　           ) 
302,467  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  97.0]		 100
[  85.9]
365,909 		 100
[  84.1]
435,088 
439,000 
d (　           ) 
389,914  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
376,417 		 100
[  84.2]
447,051 
452,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    460,000 円／㎡]  



江戸川 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,825,329 
829,436 
3,995,893 
2,739,990 
1,255,903 		 （　0.9760）
1,225,761 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     27,858,205 円　　　　（　    281,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 58.50 Ｓ4 217.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   99 ㎡     10.1 m x    9.7 m  前面道路：区道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の現状の標準的使用、将来の動向より単身者向け全６戸、平均専有面積約２８㎡の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  76.4 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
58.10 
62.5 
36.34 
2,500 
90,850 		 1.0  90,850 
1.0  90,850 

 2～ 2		 住宅
58.10 
83.0 
48.20 
2,550 
122,910 		 1.0  122,910 
1.0  122,910 

 3～ 3		 住宅
54.26 
81.8 
44.36 
2,550 
113,118 		 1.0  113,118 
1.0  113,118 

 4～ 4		 住宅
47.30 
79.1 
37.40 
2,500 
93,500 		 1.0  93,500 
1.0  93,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
217.76 
76.4 
166.30 

420,378 		 420,378 
420,378 
⑨年額支払賃料        420,378 円　×　12ヶ月　＝　       5,044,536 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     166.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,044,536 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       418,696 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,625,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           420,378 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,855 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          420,378 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         195,634 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,825,329 円　　　　（　        48,741 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ４１１１賃
　　　　-4		 2,566  
(   2,462) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
2,672 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,660 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ４１１１賃
　　　　-14		 2,487  
(   2,385) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]
2,670 
c ４１１６賃
　　　　-15		 2,411  
(   2,409) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
2,511 
江戸川 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 131,100 円  　　　　     43,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 151,336 円  　　　        5,044,536　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       88,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      371,400 円  　　　　     43,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        43,700 円  　　　　     43,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,700 円  　　　　     43,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         829,436 円　（　　　　　　         8,378 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     217.76 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0627     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,739,990 円  
（　　　　　        27,677 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,825,329 円      
②総費用 829,436 円      
③純収益　①－② 3,995,893 円      
④建物等に帰属する純収益 2,739,990 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,255,903 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,225,761 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,381 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,858,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     281,000 円／㎡）