別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
葛飾 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-18 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　仙田　修   TEL.
鑑定評価額 203,000,000 円  １㎡当たりの価格 371,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区東新小岩４丁目６３番１外
｢東新小岩４－２５－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 547  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
地区計画等
特別用途地区

(70,400)

1.2:1		 店舗

Ｓ2		 自動車販売会社、飲
食店舗等の多い路線
商業地域		 南東25m都道 水道、ガス、下水 新小岩

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 新小岩駅　北東方

1.3km		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
地区計画等
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 格別の変動要因はなく、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    379,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    252,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に葛飾区とその周辺区の路線商業地域及び幹線道路沿いの商住混在地域である。主な需要者は、マン
ションデベロッパーや自己使用事業経営を目的とした事業者等が主体と考えられる。金融緩和による良好な資金調達環
境を背景に、法人投資家等による不動産投資意欲旺盛であることから、需要に新型コロナによる影響はない。規模、立
地条件等の個別性が強く、また取引件数も少ないため、需要の中心価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地の最有効使用は中高層店舗付共同住宅地であり典型的需要者は自己使用又は事業経営目的の事業者等と考えられ
当該事業者は対象地に収益性を重視するとともに市場の実態をも重視し行動する。従って、収益性に着目した収益還元
法と市場の実態に着目した取引事例比較法は共に本件の市場の特性との適合性が高い評価手法であると思料する。よっ
て比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    378,000 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[102.8]		 [100.0]
100		 372,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    367,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境を改善するため、低金利政策
の継続等による需要の下支え効果もあり、物
価は底堅く、不動産取引に大きな変化は見ら
れない。

商業地として成熟しており、特段の変動要因
はない。底堅い需要があることから、新型コ
ロナの影響はなく、地価は安定的に推移して
いる。

個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４１０７

-15		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m都道、
南西4.5m、
角地
準工
特別用途地区
地区計画等
(70,400)
b ４１０５

-11		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西35m国道、
南西18m、
南東7.3m、
三方路
準工
高度地区最低7m
(80,400)
c ４１０８

-39		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(70,200)
d ４１１４

-5		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西11m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
e ４１０３Ｒ

-21		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m区道、
東4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
429,382  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
423,909 		 100
[ 113.1]
374,809 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
375,000 
b (　           ) 
548,764  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
555,362 		 100
[ 115.5]
480,833 
481,000 
c (　           ) 
514,328  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
493,755 		 100
[ 109.1]
452,571 
453,000 
d (　           ) 
213,027  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.9]
251,714 		 100
[  86.3]
291,673 
292,000 
e (　           ) 
280,696  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
276,336 		 100
[  89.3]
309,447 
309,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    379,000 円／㎡]  



葛飾 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,002,143 
6,825,842 
30,176,301 
23,829,000 
6,347,301 		 （　0.9339）
5,927,744 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    137,854,512 円　　　　（　    252,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 319.15 ＲＣ10 1,484.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
地区計画等
特別用途地区		 70 ％   400 ％   400 ％   547 ㎡     24.3 m x   22.1 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２階～１０階は平均賃貸面積５０㎡のファミリータイプを想定。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 規模、構造等により判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
319.15 
55.4 
176.81 
3,500 
618,835 		 6.0  3,713,010 
1.0  618,835 

 2～ 2		 住宅
253.45 
95.7 
242.55 
2,300 
557,865 		 1.0  557,865 
1.0  557,865 

 3～ 6		 住宅
114.00 
90.4 
103.06 
2,350 
242,191 		 1.0  242,191 
1.0  242,191 

 7～10		 住宅
114.00 
90.4 
103.06 
2,400 
247,344 		 1.0  247,344 
1.0  247,344 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,484.60 
83.8 
1,243.84 

3,134,840 		 6,229,015 
3,134,840 
⑨年額支払賃料      3,134,840 円　×　12ヶ月　＝　      37,618,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,243.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,618,080 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     3,211,941 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,486,139 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,229,015 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,120 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,134,840 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,458,884 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,002,143 円　　　　（　        67,646 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ４１０６賃
　　　　-4		 2,105  
(   2,018) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,105 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,451 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ４１０６賃
　　　　-7		 2,413  
(   2,413) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,413 
c ４１０３賃
　　　　-24		 2,120  
(   2,032) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,650 
葛飾 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,170,000 円  　　　　    390,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,160,942 円  　　　       38,698,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      399,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,315,000 円  　　　　    390,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       390,000 円  　　　　    390,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       390,000 円  　　　　    390,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,825,842 円　（　　　　　　        12,479 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9339    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 390,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   1,484.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0611     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,829,000 円  
（　　　　　        43,563 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,002,143 円      
②総費用 6,825,842 円      
③純収益　①－② 30,176,301 円      
④建物等に帰属する純収益 23,829,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,347,301 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,927,744 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,837 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    137,854,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     252,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
葛飾 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-18 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　荒川　真司   TEL.
鑑定評価額 203,000,000 円  １㎡当たりの価格 371,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区東新小岩４丁目６３番１外
｢東新小岩４－２５－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 547  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
地区計画等
特別用途地区

(70,400)

1.2:1		 店舗

Ｓ2		 自動車販売会社、飲
食店舗等の多い路線
商業地域		 南東25m都道 水道、ガス、下水 新小岩

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 新小岩駅北東方

1.3km		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
地区計画等
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗等の多い路線商業地域で、格別の変動要因はなく、現状維持にあるものと予測する。地価水準は、コロ
ナ禍の影響が残るものの、店舗需要は回復し、当面は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    387,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    266,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は葛飾区及び隣接区の幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、自用の店舗等として使用する事業
者、不動産賃貸等を目的とする不動産業者と判断される。経済活動が正常化に向かう中で、路線商業地域における不動
産需要が徐々に回復してきていると考えられる。市場の中心価格帯は、画地規模、取引目的等によって取引価格にばら
つきがあり、土地の単価で１㎡当たり３０万円から６０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 葛飾区・江戸川区内の路線商業地域を中心とした商業地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方
、収益還元法の適用には想定事項が多いため、市場性を反映した比準価格に比べ、収益価格はやや信頼性に欠けると判
断した。従って、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    378,000 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[102.8]		 [100.0]
100		 372,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    367,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 葛飾区の人口は微減傾向が続いている。しか
しながら、緩やかではあるが、不動産市況の
回復がすすんでいる。


飲食店舗等の多い路線商業地域である。繁華
性等に特段の変化は見られない。地価は上昇
傾向となっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４１０３

-12		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,400)
b ４１０７

-15		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m都道、
南西4.5m、
角地
準工
特別用途地区
地区計画等
(70,400)
c ４１０７

-8		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東10.9m都
道、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ４１０５

-11		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西35m国道、
南西18m、
南東7.3m、
三方路
準工
高度地区最低7m
(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
445,948  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
449,070 		 100
[ 109.5]
410,110 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
410,000 
b (　           ) 
429,382  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
423,909 		 100
[ 111.1]
381,556 
382,000 
c (　           ) 
378,174  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
381,578 		 100
[ 107.2]
355,950 
356,000 
d (　           ) 
548,764  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
555,362 		 100
[ 136.5]
406,859 
407,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 +25.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    387,000 円／㎡]  



葛飾 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,207,021 
6,805,319 
30,401,702 
23,706,800 
6,694,902 		 （　0.9339）
6,252,369 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    145,403,930 円　　　　（　    266,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 319.15 ＲＣ10 1,484.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
地区計画等
特別用途地区		 70 ％   400 ％   400 ％   547 ㎡     24.3 m x   22.1 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸店舗、２階から１０階共同住宅（平均約５０㎡）。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 同程度の建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
319.15 
55.4 
176.81 
3,300 
583,473 		 6.0  3,500,838 
1.0  583,473 

 2～ 2		 住宅
253.45 
95.7 
242.55 
2,350 
569,993 		 1.0  569,993 
1.0  569,993 

 3～ 6		 住宅
114.00 
90.4 
103.06 
2,400 
247,344 		 1.0  247,344 
1.0  247,344 

 7～10		 住宅
114.00 
90.4 
103.06 
2,450 
252,497 		 1.0  252,497 
1.0  252,497 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,484.60 
83.8 
1,243.84 

3,152,830 		 6,070,195 
3,152,830 
⑨年額支払賃料      3,152,830 円　×　12ヶ月　＝　      37,833,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,243.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,833,960 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     3,229,859 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,684,101 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,070,195 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,664 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,152,830 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,467,256 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,207,021 円　　　　（　        68,020 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ４１０６賃
　　　　-10		 2,619  
(   2,511) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]
2,338 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ４１１１賃
　　　　-11		 3,039  
(   2,913) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
2,956 
c ４１１５賃
　　　　-13		 2,566  
(   2,460) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,593 
葛飾 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,164,000 円  　　　　    388,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,167,419 円  　　　       38,913,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      399,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,298,000 円  　　　　    388,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       388,000 円  　　　　    388,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       388,000 円  　　　　    388,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,805,319 円　（　　　　　　        12,441 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9339    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 388,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 251,000 円／㎡　×　   1,484.60 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0611     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,706,800 円  
（　　　　　        43,340 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,207,021 円      
②総費用 6,805,319 円      
③純収益　①－② 30,401,702 円      
④建物等に帰属する純収益 23,706,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,694,902 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,252,369 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,430 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    145,403,930 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     266,000 円／㎡）