別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
葛飾 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-17 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　智之   TEL.
鑑定評価額 130,000,000 円  １㎡当たりの価格 357,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区青戸７丁目２４７７番３外
｢青戸７－３－５｣		 ②地積
　(㎡)		 363  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m
特別用途地区

(70,400)

1.2:1		 店舗

Ｓ2		 自動車販売会社、事
務所等の多い路線商
業地域		 北西25m国道 水道、ガス、下水 青砥

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 接面道路は両側約５ｍ拡幅予
定（計画決定段階）につき都
市計画法５３条の適用有り。		 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 青砥駅北西方

1.1km		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
高度地区最低7m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 水戸街道沿いの路線商業地域で、徐々に土地の高度利用化が進むことが予想される。コロナ禍で市況悪化の懸念
はあるが、マンション素地需要が堅調であり、当面の地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    368,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    273,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、葛飾区及び周辺区内の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は、自動車販売会社等のロードサイ
ド型店舗事業者やマンション開発業者等。主要幹線道路沿いのまとまった規模の土地については、希少性から需要は高
く、近年は好調なマンション市況を背景にマンション開発業者の取得意欲が強くなっている。路線商業地の取引は個別
性が強いため、需要の中心的価格帯を把握することは難しいが、１㎡あたり３０万円～４０万円台の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、信頼性の高い路線商業地の取引事例から実証的に試算されており説得力は高い。一方、収益価格は試算過
程で想定要素を含み不確実性が伴うが、収益性から意思決定を行う需要者も想定される点を考慮すれば、賃貸事業用不
動産としての投資採算性を反映した収益価格は一定の規範性を有する。したがって、相対的信頼性の高い比準価格を重
視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    378,000 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[107.8]		 [100.0]
100		 355,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区の人口は、令和２年後半より微減傾向が
続ている。取引件数、住宅着工戸数は、コロ
ナ禍の減少から回復し安定的に推移している
。

地域要因に特段の変動はない。現時点では都
市計画道路事業化の蓋然性は低い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４１０７

-39		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東25m国道、
南西8m、角地
準工
高度地区最低7m
(80,400)
b ４１０８

-32		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m国道、
中間画地
工業
高度地区最低7m
特別用途地区
(70,400)
c ４１０７

-8		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東10.9m都
道、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ４１０７

-15		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m都道、
南西4.5m、
角地
準工
特別用途地区
地区計画等
(70,400)
e ４１１３Ｒ

-36		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西25m都道、
中間画地
近商

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
438,243  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
436,940 		 100
[ 114.4]
381,941 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
382,000 
b (　           ) 
310,951  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
347,920 		 100
[ 106.0]
328,226 
328,000 
c (　           ) 
378,174  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
381,578 		 100
[ 105.5]
361,685 
362,000 
d (　           ) 
429,382  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
423,909 		 100
[ 108.9]
389,264 
389,000 
e (　           ) 
449,952  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
457,151 		 100
[ 116.6]
392,068 
392,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 +23.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    368,000 円／㎡]  



葛飾 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,439,391 
5,692,512 
24,746,879 
20,285,200 
4,461,679 		 （　0.9554）
4,262,688 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     99,132,279 円　　　　（　    273,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 160.82 ＲＣ9 1,259.22
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
高度地区最低7m
特別用途地区		 70 ％   400 ％   400 ％   363 ㎡     20.0 m x   18.2 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階をフロア貸し店舗、２階以上を平均専有面積約６５㎡の住宅（ファミリータイプ）、その他に機械式駐車場（４台）を想定した。 ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 同種建物の標準的有効率を参考に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.82 
45.6 
73.33 
3,000 
219,990 		 6.0  1,319,940 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
137.30 
94.1 
129.20 
2,250 
290,700 		 1.0  290,700 
1.0  290,700 

 5～ 7		 住宅
137.30 
94.1 
129.20 
2,300 
297,160 		 1.0  297,160 
1.0  297,160 

 8～ 9		 住宅
137.30 
94.1 
129.20 
2,350 
303,620 		 1.0  303,620 
1.0  303,620 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,259.22 
87.9 
1,106.93 

2,590,810 		 3,690,760 
2,370,820 
⑨年額支払賃料      2,590,810 円　×　12ヶ月　＝　      31,089,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,106.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 預り金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,089,720 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     2,652,159 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,301,561 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,690,760 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,844 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,370,820 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,103,326 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     72,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           660 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,439,391 円　　　　（　        83,855 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ４１０９賃
　　　　-15		 2,676  
(   2,676) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[110.0]
2,511 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,347 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ４１１０賃
　　　　-13		 2,424  
(   2,424) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
2,204 
c ４１１０賃
　　　　-15		 2,625  
(   2,516) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]
2,392 
葛飾 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 996,000 円  　　　　    332,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 958,612 円  　　　       31,953,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      251,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,822,000 円  　　　　    332,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       332,000 円  　　　　    332,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       332,000 円  　　　　    332,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,692,512 円　（　　　　　　        15,682 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 332,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 256,000 円／㎡　×　   1,259.22 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0611     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,285,200 円  
（　　　　　        55,882 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,439,391 円      
②総費用 5,692,512 円      
③純収益　①－② 24,746,879 円      
④建物等に帰属する純収益 20,285,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,461,679 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,262,688 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,743 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     99,132,279 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     273,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
葛飾 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-17 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　守永　豊彦   TEL.
鑑定評価額 130,000,000 円  １㎡当たりの価格 357,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区青戸７丁目２４７７番３外
｢青戸７－３－５｣		 ②地積
　(㎡)		 363  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m
特別用途地区

(70,400)

1.2:1		 店舗

Ｓ2		 自動車販売会社、事
務所等の多い路線商
業地域		 北西25m国道 水道、ガス、下水 青砥

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 接面国道官民境界から約５ｍ
までが道路予定地で、都市計
画法第５３条の適用がある。		 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 青砥駅北西方

1.1km		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
高度地区最低7m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該近隣地域は各種事業所と店舗付共同住宅等の混在する路線商業地域で、今後とも中位の繁華性を維持するも
のと予測する。地価は路線商業系の投資意欲回復傾向により、堅調に推移してゆくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    368,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    277,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は葛飾区及びその周辺地域の路線商業地域で、需要者の属性は主として自己使用等の実需が中心で投資目的
は限定的である。市場の需給動向は新型コロナ感染症による景気後退が各種施策により回復傾向となっているが、非居
住系用途への投資意欲は相対的に弱含みである。中心的価格帯の総額把握は困難であるが、単価当りでは概ね３０万円
から５０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は葛飾区内の路線商業地で多数の信頼性ある取引事例を収集し、各要因を勘案のうえ求めており市場性を反映
する価格である。収益価格は標準地が必ずしも純粋な投資採算性のみで判断される地域には存しないこと及び試算過程
に想定部分を含むためやや信頼性が劣る価格である。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    378,000 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[107.8]		 [100.0]
100		 355,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ感染症の流行による景気後退は、
各種施策が奏功し、回復傾向にある。



幹線道路沿いの路線商業地であり、地域要因
に特段の変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４１０３

-36		 葛飾区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南西18m都道、
東5.5m、角地
準工
高度地区最低7m
(80,400)
b ４１０７

-8		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東10.9m都
道、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ４１０７

-15		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m都道、
南西4.5m、
角地
準工
特別用途地区
地区計画等
(70,400)
d ４１０８

-32		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m国道、
中間画地
工業
高度地区最低7m
特別用途地区
(70,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    364,925) 
364,925  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
400,304 		 100
[ 106.0]
377,645 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
378,000 
b (　           ) 
378,174  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
381,578 		 100
[ 105.5]
361,685 
362,000 
c (　           ) 
429,382  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
423,909 		 100
[ 108.9]
389,264 
389,000 
d (　           ) 
310,951  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
347,920 		 100
[ 106.0]
328,226 
328,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 +23.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    368,000 円／㎡]  



葛飾 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,890,011 
5,567,302 
24,322,709 
19,796,400 
4,526,309 		 （　0.9554）
4,324,436 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    100,568,279 円　　　　（　    277,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 160.82 ＲＣ9 1,259.22
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
高度地区最低7m
特別用途地区		 70 ％   400 ％   400 ％   363 ㎡     20.0 m x   18.2 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階以上：共同住宅（ファミリータイプ平均専有面積約６５㎡）、機械式駐車場４台 ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 規模と構造等を勘案し査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.82 
45.6 
73.33 
3,000 
219,990 		 6.0  1,319,940 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
137.30 
94.1 
129.20 
2,210 
285,532 		 1.0  285,532 
1.0  285,532 

 5～ 7		 住宅
137.30 
94.1 
129.20 
2,250 
290,700 		 1.0  290,700 
1.0  290,700 

 8～ 9		 住宅
137.30 
94.1 
129.20 
2,300 
297,160 		 1.0  297,160 
1.0  297,160 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,259.22 
87.9 
1,106.93 

2,543,006 		 3,642,956 
2,323,016 
⑨年額支払賃料      2,543,006 円　×　12ヶ月　＝　      30,516,072 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,106.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,516,072 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     2,604,546 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,775,526 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,642,956 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,406 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,323,016 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,081,079 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,890,011 円　　　　（　        82,342 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ４１０９賃
　　　　-15		 2,676  
(   2,676) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
2,389 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,312 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,210 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ４１１０賃
　　　　-13		 2,424  
(   2,424) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,226 
c ４１１０賃
　　　　-14		 3,042  
(   2,916) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[138.0]		 100
[ 95.0]
2,320 
葛飾 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 972,000 円  　　　　    324,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 941,402 円  　　　       31,380,072　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      251,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,754,000 円  　　　　    324,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       324,000 円  　　　　    324,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       324,000 円  　　　　    324,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,567,302 円　（　　　　　　        15,337 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 324,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,259.22 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0611     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,796,400 円  
（　　　　　        54,536 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,890,011 円      
②総費用 5,567,302 円      
③純収益　①－② 24,322,709 円      
④建物等に帰属する純収益 19,796,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,526,309 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,324,436 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,913 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    100,568,279 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     277,000 円／㎡）