鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１１７Ｒ -31	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9m区道、中間画地		商業 (100,400)
b	４１０８ -27	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東9m区道、南4m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)
c	４１０８Ｒ -9	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東12.7m区道、中間画地		商業 (100,400)
d	４１１９ -7	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、中間画地		商業 (100,360)
e	４１１６Ｒ -33	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東3.8m私道、中間画地		商業 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 426,883	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	432,006	100 [ 68.5]	630,666	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	631,000
b	(　 ) 452,251	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	436,315	100 [ 68.3]	638,821		639,000
c	(　 ) 484,848	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	492,121	100 [ 77.1]	638,289		638,000
d	(　 ) 696,628	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	704,291	100 [ 104.6]	673,318		673,000
e	(　 ) 639,613	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	649,847	100 [ 89.0]	730,165		730,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 663,000 円／㎡]

葛飾 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,189,243	1,998,567	8,190,676	5,630,850	2,559,826	（　0.9321） 2,386,014	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	56,809,857 円　　　　（　 541,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	89.10	Ｓ4	335.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	105 ㎡	7.4 m x 14.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離： 50.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸店舗、２階はフロア貸事務所、３，４階はコンパクトタイプ、平均専有面積３０㎡程度を想定。

⑦有効率　 73.9 ％
の理由

建物の構造、用途等を考慮し査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	89.10	58.2	51.90	5,500	285,450	6.0	1,712,700
							0.0	0
2～ 2	事務所	89.10	81.1	72.30	3,500	253,050	3.0	759,150
							0.0	0
3～ 3	住宅	81.84	79.5	65.04	3,000	195,120	1.0	195,120
							1.0	195,120
4～ 4	住宅	75.90	77.9	59.10	2,950	174,345	1.0	174,345
							1.0	174,345
～

計		335.94	73.9	248.34		907,965		2,841,315
								369,465

⑨年額支払賃料	907,965 円　×　12ヶ月　＝　 10,895,580 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 248.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,895,580 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 904,333 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,991,247 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,841,315 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,055 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 369,465 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 171,941 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,189,243 円　　　　（　 97,040 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１１７賃　　　　-10	2,833 ( 2,752)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,472	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,509 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１０７賃　　　　-2	3,471 ( 3,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,926
c	４１０８賃　　　　-9	2,738 ( 2,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,169

葛飾 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	436,500 円	87,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	326,867 円	10,895,580　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 318,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 742,000 円	87,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,300 円	87,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,300 円	87,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,998,567 円　（　　　　　　 19,034 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,300,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 335.94 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,630,850 円（　　　　　 53,627 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,189,243 円
②総費用	1,998,567 円
③純収益　①－②	8,190,676 円
④建物等に帰属する純収益	5,630,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,559,826 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,386,014 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,724 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,809,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 541,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
葛飾 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 5-13

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　佐藤　智之

TEL.

鑑定評価額

67,000,000 円

１㎡当たりの価格

638,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区西新小岩１丁目７４９番３				②地積　(㎡)	105 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2	建築中	小売店舗、飲食店等が多い駅に近い商業地域	南西6m区道	水道、ガス、下水	新小岩 190m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 10 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 98 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特定道路までの距離による容
積率の緩和がある。

街

路

６ｍ区道

交通

施設

新小岩駅北西方

190m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅南北自由通路や北口駅前広場の整備により利便性、回遊性が向上しており、駅周辺で土地の高度利用が徐々に
進むと予測する。コロナ禍で市況悪化の懸念はあるが、需要は底堅く、地価は回復傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 663,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 540,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、葛飾区及び周辺区内の商業地域で、特に駅に近い商業地域の代替性が高い。需要者は、当圏域に地縁性
を有する自用目的の個人及び中小法人事業者、収益目的の投資家等が中心である。近隣地域は新小岩駅に近接する商業
地域で、駅南北自由通路や北口駅前広場の整備等により利便性が向上しており、コロナ禍で減退した需要は回復傾向に
ある。市場への供給は限定的で、取引が顕在化する例は少なく、市場における中心的価格帯を把握することは難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、ＪＲ総武線沿線の商業地域に存する規範性の高い取引事例から実証的に試算された。一方、収益価格は、
試算過程で想定要素を含み、建築費や賃料等の動向に左右されるため不確実性が伴うが、需要者として投資家等も想定
される点を考慮すれば、一定の規範性を有する。したがって、相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連
づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 660,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[105.8]

[100.0]
100

636,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    629,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区の人口は令和２年後半より微減傾向が続
いている。コロナ禍で停滞していた不動産取
引は増加傾向にあり、地価は総じて回復基調
で推移している。

駅南北自由通路や北口駅前広場の整備により
利便性等が向上しており、今後は南口の再開
発や駅ビル計画等もあり、地域発展への期待
が高まっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０８Ｒ -17	葛飾区		貸家建付地	（　）	長方形	北西6.4m区道、中間画地		商業 (100,384)
b	４１２０Ｒ -5	江戸川区		建付地	（　）	不整形	北東7.3m区道、北西6.3m、二方路		商業地区計画等 (100,400)
c	４１０８ -29	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m都道、中間画地		近商高度地区最低7m (100,400)
d	４１２０Ｒ -1	江戸川区		更地	（　）	長方形	北東20m都道、中間画地		近商 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 515,128	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	526,461	100 [ 82.5]	638,135	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	638,000
b	(　 ) 740,039	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	809,492	100 [ 112.7]	718,272		718,000
c	(　 ) 515,769	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	519,379	100 [ 82.9]	626,513		627,000
d	(　 ) 547,344	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	558,838	100 [ 83.5]	669,267		669,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 663,000 円／㎡]

葛飾 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,112,986	1,994,726	8,118,260	5,624,400	2,493,860	（　0.9541） 2,379,392	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	56,652,190 円　　　　（　 540,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	89.10	Ｓ4	335.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	105 ㎡	7.4 m x 14.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離： 50.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸し店舗、２階をフロア貸し事務所、３・４階を平均専有面積約３１㎡の住宅を想定した。

⑦有効率　 73.9 ％
の理由

同種建物の標準的有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	89.10	58.2	51.90	5,500	285,450	6.0	1,712,700
							0.0	0
2～ 2	事務所	89.10	81.1	72.30	3,500	253,050	2.0	506,100
							0.0	0
3～ 3	住宅	81.84	79.5	65.04	2,900	188,616	1.0	188,616
							1.0	188,616
4～ 4	住宅	75.90	77.9	59.10	2,950	174,345	1.0	174,345
							1.0	174,345
～

計		335.94	73.9	248.34		901,461		2,581,761
								362,961

⑨年額支払賃料	901,461 円　×　12ヶ月　＝　 10,817,532 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 248.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預り金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,817,532 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 897,855 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,919,677 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,581,761 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,675 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 362,961 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 168,914 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	72,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 720 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,112,986 円　　　　（　 96,314 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１０４賃　　　　-13	4,819 ( 4,532)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	4,016	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,506 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１０４賃Ｒ　　　　-17	4,277 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	3,535
c	４１０４賃Ｒ　　　　-18	3,136 ( 3,008)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,168

葛飾 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	436,000 円	87,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	324,526 円	10,817,532　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 318,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 741,200 円	87,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,200 円	87,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,200 円	87,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,994,726 円　（　　　　　　 18,997 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,200,000 円	設計監理料率　 252,000 円／㎡　×　 335.94 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,624,400 円（　　　　　 53,566 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,112,986 円
②総費用	1,994,726 円
③純収益　①－②	8,118,260 円
④建物等に帰属する純収益	5,624,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,493,860 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,379,392 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,661 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,652,190 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 540,000 円／㎡）