別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 葛飾 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葛飾 5-10 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　中井　和人   TEL.

鑑定評価額 33,800,000 円  １㎡当たりの価格 388,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 葛飾区東金町３丁目１２番１１ ｢東金町３－３０－１６｣ ②地積 　(㎡) 87   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度地区3種 (90,300) 1:2 店舗兼住宅 Ｓ3 小規模の店舗併用住 宅が建ち並ぶ近隣商 業地域 南東5.9m区道 水道、ガス、下水 金町 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．９ｍ区道 交通 施設 金町駅北東方 400m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 金町駅徒歩圏の近隣商業地域。地域要因に変化はないものの、コロナ禍の動揺から市場は落ち着きを見せ需要は 回復基調となっている。当分の間現状のまま推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    396,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    320,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は葛飾区北部、ＪＲ常磐線・京成線沿線の近隣商業地域となる。需要者の中心は、地縁性を有する小規模事 業者や自営業者が中心である。繁華性にやや劣る旧来の商店街に位置しており店舗以外にも店舗付共同住宅としての需 要も認められる。コロナ禍も以前よりは落ち着き不動産需要は回復傾向に転じており、地価が安定した市況となってい る。取引の価格帯に幅があるものの、１㎡あたり３０～４０万円程度の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域では自用目的の不動産取引が中心で、対象不動産と競合・代替関係にある実際の取引事例からアプローチした 比準価格は実証的で信頼性が高い。一方、繁華性の低さやコロナ禍における店舗需要の低迷を反映し、収益価格は低位 に試算された。以上により規範性の高い比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　葛飾 5-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    369,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [ 96.4] [100.0] 100 386,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    385,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の動揺から市場は落ち着きを見せて いる。地価は需要が回復傾向にあり、利便性 の良い地域においては上昇が継続している。 駅徒歩圏に位置する近隣商業地域であり安定 した需要が認められる。背後地の顧客の購買 意欲も高まり、地価は堅調な状況が続いてい る。 代替・競争関係にある不動産との比較におい て、価格に影響する変動要因は認められず、 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％