鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０３ -6	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	４１０３Ｒ -21	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m区道、東4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
c	４１１５ -21	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東21m区道、南6m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
d	４１１２ -30	葛飾区		建付地	（　）	不整形	南東10m都道、北東7.5m、南西9m、三方路		準工高度地区2種特別用途地区 (74,174)
e	４１１６ -24	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m区道、中間画地		近商高度地区3種 (79,246)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 313,243	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	315,749	100 [ 93.6]	337,339	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	337,000
b	(　 ) 280,696	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	276,336	100 [ 96.0]	287,850		288,000
c	(　 ) 404,965	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	395,529	100 [ 101.0]	391,613		392,000
d	(　 ) 280,488	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	283,017	100 [ 84.8]	333,746		334,000
e	(　 ) 145,191	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	182,941	100 [ 89.2]	205,091		205,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 307,000 円／㎡]

葛飾 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,066,635	1,579,595	7,487,040	5,257,600	2,229,440	（　0.9625） 2,145,836	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	49,903,163 円　　　　（　 197,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	163.44	Ｓ3	424.26
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	253 ㎡	18.0 m x 16.0 m	前面道路：区道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２～３階は共同住宅、各階とも約５１㎡の２ＤＫ２戸、約４０㎡の１ＤＫ１戸、合計２ＤＫ４戸、１ＤＫ２戸。

⑦有効率　 90.6 ％
の理由

同程度の建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	141.42	71.8	101.52	2,350	238,572	6.0	1,431,432
							0.0	0
2～ 2	住宅	141.42	100.0	141.42	1,980	280,012	1.0	280,012
							1.0	280,012
3～ 3	住宅	141.42	100.0	141.42	1,980	280,012	1.0	280,012
							1.0	280,012
～

～

計		424.26	90.6	384.36		798,596		1,991,456
								560,024

⑨年額支払賃料	798,596 円　×　12ヶ月　＝　 9,583,152 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 384.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,583,152 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 795,402 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,787,750 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,991,456 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,262 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 560,024 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 260,623 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,066,635 円　　　　（　 35,837 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１０５賃　　　　-8	1,850 ( 1,850)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,928	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,065 円/㎡　月額支払賃料（　 1,980 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１０３賃　　　　-26	2,009 ( 1,928)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,141
c	４１０３賃　　　　-25	1,723 ( 1,652)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	2,056

葛飾 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	254,400 円	84,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	287,495 円	9,583,152　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 147,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 720,800 円	84,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	84,800 円	84,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,800 円	84,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,579,595 円　（　　　　　　 6,243 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9625

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,800,000 円	設計監理料率　 194,000 円／㎡　×　 424.26 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,257,600 円（　　　　　 20,781 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,066,635 円
②総費用	1,579,595 円
③純収益　①－②	7,487,040 円
④建物等に帰属する純収益	5,257,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,229,440 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,145,836 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,482 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,903,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 197,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
葛飾 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 5-9

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　保戸田　藤郎

TEL.

鑑定評価額

75,600,000 円

１㎡当たりの価格

299,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区南水元４丁目２７番４｢南水元４－２７－１３｣				②地積　(㎡)	253 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	1.2:1	店舗兼住宅ＲＣ3	小売店舗、飲食店等の多い路線沿い近隣商業地域	東22m区道	水道、ガス、下水	金町 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 70 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 255 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ区道

交通

施設

金町駅北西方

1.5km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

徒歩圏外の路線沿いの近隣商業地域であるが、高度利用は進んでおらず当面は現状のまま推移するものと予測す
る。地価水準は新型コロナ禍による停滞から脱し、やや不透明感もあるが概ね堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 307,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 205,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、葛飾区及びその周辺区等の路線沿いの近隣商業地域及び商住混在地域である。対象標準地周辺は駅から
徒歩圏外で、一般住宅等も混在しており高度利用は進んでいない。主たる需要者としては、地縁的選好性を有する自己
の事業用目的の法人・個人等が中心である。商況は停滞気味であり、取引水準は、背後の住宅地価格に牽引される傾向
が認められる。総額についてはばらつきがあるが、㎡単価としては３０万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は岩槻街道との合流地点に近い路線沿いの近隣商業地域で、小規模店舗、共同住宅、店舗併用住宅等が混在し
ている。商況が芳しくないため、建築費に見合う賃料収入が見込みづらく、収益価格は低位に求められた。自己利用目
的の取引が多い地域性を踏まえると、周辺の取引事例をもとに算出された比準価格の説得力が高い。よって比準価格を
重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　葛飾 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 369,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[124.1]

[100.0]
100

300,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    297,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

直近の区内人口は微減傾向。ワクチン接種が
進み、新型コロナ禍による市場の停滞からは
概ね脱したが、オミクロン株がやや懸念材料
である。

住居系用途も混在する路線商業地域として成
熟しており、特に大きな変動要因は認められ
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０３Ｒ -21	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m区道、東4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
b	４１０３ -44	葛飾区		建付地	（　）	袋地等	南11m区道、中間画地		２低専高度地区2種 (60,150)
c	４１０２ -13	葛飾区		更地	（　）	ほぼ整形	西18m区道、中間画地		２低専高度地区2種 (60,150)
d	４１１１ -15	葛飾区		建付地	（　）	長方形	南10m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 280,696	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	276,336	100 [ 96.0]	287,850	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	288,000
b	(　 ) 260,552	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	293,522	100 [ 97.7]	300,432		300,000
c	(　 ) 332,728	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	329,140	100 [ 103.9]	316,785		317,000
d	(　 ) 319,046	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	305,980	100 [ 96.6]	316,749		317,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 307,000 円／㎡]

葛飾 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,913,092	1,532,812	7,380,280	5,065,400	2,314,880	（　0.9625） 2,228,072	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	51,815,628 円　　　　（　 205,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	163.44	Ｓ3	424.26
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	253 ㎡	18.0 m x 16.0 m	前面道路：区道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２・３階：共同住宅（各フロアとも２ＤＫ２戸、１ＤＫ１戸を想定）

⑦有効率　 90.6 ％
の理由

同程度の建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	141.42	71.8	101.52	2,300	233,496	6.0	1,400,976
							0.0	0
2～ 2	住宅	141.42	100.0	141.42	1,950	275,769	1.0	275,769
							1.0	275,769
3～ 3	住宅	141.42	100.0	141.42	1,950	275,769	1.0	275,769
							1.0	275,769
～

～

計		424.26	90.6	384.36		785,034		1,952,514
								551,538

⑨年額支払賃料	785,034 円　×　12ヶ月　＝　 9,420,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 384.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預り金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,420,408 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 781,894 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,638,514 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,952,514 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,905 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 551,538 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 256,673 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,913,092 円　　　　（　 35,230 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１０３賃　　　　-25	1,723 ( 1,652)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,813	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,034 円/㎡　月額支払賃料（　 1,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４１０３賃　　　　-26	2,009 ( 1,928)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,071
c	４１０５賃　　　　-8	1,850 ( 1,850)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,888

葛飾 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	245,100 円	81,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	282,612 円	9,420,408　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 147,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 694,400 円	81,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,700 円	81,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,700 円	81,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,532,812 円　（　　　　　　 6,059 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9625

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,700,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 424.26 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,065,400 円（　　　　　 20,021 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,913,092 円
②総費用	1,532,812 円
③純収益　①－②	7,380,280 円
④建物等に帰属する純収益	5,065,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,314,880 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,228,072 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,807 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,815,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 205,000 円／㎡）