鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０４Ｒ -40	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北6m区道、中間画地		商業 (100,500)
b	４１１９ -21	江戸川区		更地	（　）	不整形	南東10m区道、中間画地		商業 (100,500)
c	４１０９ -21	江戸川区		更地	（　）	長方形	北12m区道、中間画地		商業 (100,500)
d	４１１０ -32	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m区道、南東4m、角地		商業 (100,500)
e	４１１５Ｒ -36	足立区		貸家建付地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,073,886	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,097,511	100 [ 76.5]	1,434,655	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,430,000
b	(　 ) 1,318,797	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	1,371,821	100 [ 87.5]	1,567,795		1,570,000
c	(　 ) 1,471,249	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,483,019	100 [ 97.4]	1,522,607		1,520,000
d	(　 ) 1,211,337	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,158,269	100 [ 89.3]	1,297,054		1,300,000
e	(　 ) 1,109,475	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,116,132	100 [ 79.1]	1,411,039		1,410,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,500,000 円／㎡]

葛飾 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,772,210	3,227,000	11,545,210	4,863,300	6,681,910	（　0.9631） 6,435,348	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	153,222,571 円　　　　（　 1,330,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	89.10	Ｓ3	267.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	462 ％	115 ㎡	6.5 m x 18.0 m	前面道路：区道　 7.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を店舗、３階を事務所（各階フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	89.10	100.0	89.10	9,000	801,900	6.0	4,811,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	89.10	100.0	89.10	3,500	311,850	6.0	1,871,100
							0.0	0
3～ 3	事務所	89.10	100.0	89.10	2,500	222,750	2.0	445,500
							0.0	0
～

～

計		267.30	100.0	267.30		1,336,500		7,128,000
								0

⑨年額支払賃料	1,336,500 円　×　12ヶ月　＝　 16,038,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 267.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預り金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,038,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,331,154 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,706,846 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,128,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,364 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,772,210 円　　　　（　 128,454 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１０７賃　　　　-15	11,065 ( 10,941)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	11,065	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,045 円/㎡　月額支払賃料（　 9,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４１０７賃　　　　-16	6,848 ( 6,266)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	9,783
c	４１０４賃　　　　-13	4,819 ( 4,532)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 60.0]	8,032

葛飾 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	377,000 円	75,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	801,900 円	16,038,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,256,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 640,900 円	75,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,400 円	75,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,400 円	75,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,227,000 円　（　　　　　　 28,061 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9631

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,400,000 円	設計監理料率　 274,000 円／㎡　×　 267.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,863,300 円（　　　　　 42,290 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,772,210 円
②総費用	3,227,000 円
③純収益　①－②	11,545,210 円
④建物等に帰属する純収益	4,863,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,681,910 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,435,348 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,960 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 153,222,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,330,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
葛飾 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 5-1

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　高山　博好

TEL.

鑑定評価額

164,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,430,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区新小岩１丁目１３５５番３｢新小岩１－４９－３｣				②地積　(㎡)	115 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,462)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ3	中規模の小売店舗が建ち並ぶ駅に近い商業地域	南西7.7m区道	水道、ガス、下水	新小岩 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 117 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

７．７ｍ区道

交通

施設

新小岩駅南東方

200m

法令

規制

商業
(100,462)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

繁華性の高いアーケード商店街であり、コロナ禍においても当面は現状を維持するものと予測する。新小岩駅南
口地区第一種市街地再開発事業が進行中で、整備された街並みが形成されることが期待される。

(3)最有効使用の判定

３、４階程度の店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,550,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,340,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、江戸川区、葛飾区内のＪＲ総武線沿線の商業地域である。需要者の中心は、物販、飲食等のサービスを
提供する事業者と思料するが、駅前アーケードの収益性が見込まれる立地であることから個人・法人の投資家の需要も
強い。コロナ禍でテナント需要が不安定な中においても、低金利下で、実需、投資共に需要は底堅い。繁華性の高い商
店街に立地するため希少性が高く、取引も個別性が強く需要の中心価格帯を把握することは難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、商業地域に存する規範性の高い事例を収集して試算されている。また、収益価格も適切な収支前提に基づ
き試算されており、両試算価格とも信頼性は高い。商業繁華性が高い立地の希少性のある土地は、実需に基づく取引に
加え、低金利を反映して投資目的での取引も多く見られるようになった。従って、本件では市場特性を反映した比準価
格と収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,640,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[116.7]

[100.0]
100

1,430,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

引き続くコロナ禍においても不動産市況は好
調であるが、コロナ禍の終焉が見通せない中
、人口も減少傾向にあり先行きに不透明感が
残る。

駅に近い商業地域であり、繁華性が高く日用
品販売の店舗が集積していることからコロナ
禍での店舗需要も大きな変化はない。

代替・競争関係にある他の不動産との優劣、
競争力の程度は、普通程度である。個別的要
因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０９ -21	江戸川区		更地	（　）	長方形	北12m区道、中間画地		商業 (100,500)
b	４１１０ -32	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m区道、南東4m、角地		商業 (100,500)
c	４１１５ -16	葛飾区		更地	（　）	長方形	南11m区道、中間画地		商業 (100,500)
d	４１１６Ｒ -36	江戸川区		貸家建付地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		商業 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,471,249	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,483,019	100 [ 92.0]	1,611,977	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,610,000
b	(　 ) 1,211,337	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,158,269	100 [ 73.5]	1,575,876		1,580,000
c	(　 ) 761,035	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	772,451	100 [ 52.5]	1,471,335		1,470,000
d	(　 ) 964,799	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	979,271	100 [ 64.5]	1,518,250		1,520,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -50.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,550,000 円／㎡]

葛飾 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,273,059	3,241,430	12,031,629	5,327,700	6,703,929	（　0.9631） 6,456,554	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	153,727,476 円　　　　（　 1,340,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	89.10	Ｓ3	267.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	462 ％	115 ㎡	6.5 m x 18.0 m	前面道路：区道　 7.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗、３階事務所、フロア貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	89.10	100.0	89.10	9,000	801,900	6.0	4,811,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	89.10	100.0	89.10	4,500	400,950	6.0	2,405,700
							0.0	0
3～ 3	事務所	89.10	100.0	89.10	2,000	178,200	6.0	1,069,200
							0.0	0
～

～

計		267.30	100.0	267.30		1,381,050		8,286,300
								0

⑨年額支払賃料	1,381,050 円　×　12ヶ月　＝　 16,572,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 267.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,572,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,375,526 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,197,074 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,286,300 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 75,985 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,273,059 円　　　　（　 132,809 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４１０７賃　　　　-15	11,065 ( 10,941)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	11,065	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,045 円/㎡　月額支払賃料（　 9,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４１０７賃　　　　-16	6,848 ( 6,266)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	8,560
c	４１０４賃　　　　-12	4,880 ( 4,572)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	6,971

葛飾 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	247,800 円	82,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	828,630 円	16,572,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,256,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 702,100 円	82,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	123,900 円	82,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,600 円	82,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,241,430 円　（　　　　　　 28,186 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9631

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,600,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 267.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,327,700 円（　　　　　 46,328 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,273,059 円
②総費用	3,241,430 円
③純収益　①－②	12,031,629 円
④建物等に帰属する純収益	5,327,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,703,929 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,456,554 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,144 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 153,727,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,340,000 円／㎡）