鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 -46　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１０３Ｒ -55	足立区		建付地	（　）	不整形	南6.8m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
b	４１０３ -8	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8.7m区道、南6m、北6m、三方路		準工高度地区2種 (80,200)
c	４１０５ -22	葛飾区		建付地	（　）	長方形	東11m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
d	４１１２Ｒ -35	江戸川区		貸家建付地	（　）	長方形	南東5.6m区道、北東5.5m、角地		準工高度地区2種特別用途地区 (80,200)
e	４１１３Ｒ -30	江戸川区		貸家建付地	（　）	不整形	東8m区道、北東8m、南西6m、三方路		１住居高度地区3種 (82,308)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 252,191	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	271,570	100 [ 69.4]	391,311	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 +2.0 その他　 0.0 　　　[ 107.1] 　　　　 100	419,000
b	(　 ) 325,971	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	317,589	100 [ 77.5]	409,792		439,000
c	(　 ) 478,798	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	489,810	100 [ 115.0]	425,922		456,000
d	(　 ) 345,912	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	352,629	100 [ 89.4]	394,440		422,000
e	(　 ) 502,358	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	494,146	100 [ 121.1]	408,048		437,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 432,000 円／㎡]

葛飾 -46　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
15,831,660,177	10,974,219,043	10	710,000	32,079.60	320,000	38,798.84
⑧開発法による価格	4,857,441,134 円　　　　（　 424,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 -46　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
11,464 ㎡	㎡		㎡		㎡	11,464.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
3,646.88 ㎡	38,798.84 ㎡	34,179.14 ㎡	4,619.70 ㎡	32,079.60 ㎡	ＲＣ・19F 1B ( 421 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 31.8 ％）	（ 338.4 ％）	（ 298.1 ％）	（ 40.3 ％）	（ 82.68 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種	80 ％	200 ％	299 ％	間口奥行	171.2 ｍ 67.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		21.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

710,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 710,000 円／㎡　　×　　 32,079.60 ㎡　　＝　　　　 22,776,516,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 22,776,516,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 320,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 329,600 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 329,600 円／㎡　　×　　　 38,798.84 ㎡　　＝　　　　 12,788,097,664 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱に基づき査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 22,776,516,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 2,277,651,600 円

支出合計　④+⑤+⑥

15,065,749,264 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	18 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	18 ヶ月
建築工事(1期目)	18 ヶ月	販売収入(1期目)	24 ヶ月	販売管理費(2期目)	27 ヶ月
建築工事(2期目)	33 ヶ月	販売収入(2期目)	36 ヶ月	販売管理費(3期目)	36 ヶ月
建築工事(3期目)	48 ヶ月	販売収入(3期目)	48 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	1,594,356,120 円	( 7 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,317,575,898 円
	販売総額(2期)	683,295,480 円	( 3 ％)	×　　0.7513	（ 36 ヶ月）	＝　　 513,359,894 円
	販売総額(3期)	20,498,864,400 円	( 90 ％)	×　　0.6830	（ 48 ヶ月）	＝　　 14,000,724,385 円
収入合計		－	－	－	－	15,831,660,177 円
支出	建築工事費(1期)	1,278,809,766 円	( 10 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,108,472,305 円
	建築工事費(2期)	1,278,809,766 円	( 10 ％)	×　　0.7694	（ 33 ヶ月）	＝　　 983,916,234 円
	建築工事費(3期)	10,230,478,131 円	( 80 ％)	×　　0.6830	（ 48 ヶ月）	＝　　 6,987,416,563 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	1,366,590,960 円	( 60 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,184,561,044 円
	販売管理費(2期)	455,530,320 円	( 20 ％)	×　　0.8070	（ 27 ヶ月）	＝　　 367,612,968 円
	販売管理費(3期)	455,530,320 円	( 20 ％)	×　　0.7513	（ 36 ヶ月）	＝　　 342,239,929 円
支出合計		－	－	－	－	10,974,219,043 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	15,831,660,177 円　　－　　　　　　 10,974,219,043 円　　＝　　　　　 4,857,441,134 円 424,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
葛飾 -46　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 -46

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　森脇　哲史

TEL.

鑑定評価額

4,910,000,000 円

１㎡当たりの価格

428,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区東金町１丁目３５００番１｢東金町１－３－１｣				②地積　(㎡)	11,464 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (80,299)
	不整形 2.5:1	共同住宅ＲＣ19F1B	共同住宅が多く見られる利便性のよい住宅地域	北西21m区道、四方路	水道、ガス、下水	金町 580m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 0 ｍ、南 80 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 10,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

新宿六丁目地区地区計画区域
、東金町一丁目西地区地区計
画区域に隣接

街

路

２１．０ｍ区道

交通

施設

金町駅西方

580m

法令

規制

準工
(80,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

隣接地域の地区計画等の進捗に伴い、住環境の整備及び居住人口の増加が見込まれる。マンション需要は新型コ
ロナの影響は見られず、地価は上昇傾向にて推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

総合設計制度による高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 430,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 427,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、葛飾区及び江戸川区内の住宅地域、住商混在地域である。近隣地域は住宅地域として概ね成熟しており
マンション需要は高い。需要者はマンション開発を目論むディベロッパーと考えられる。分譲マンションの購入需要は
堅調であり、新型コロナの影響はそれほど受けずに分譲価格は上昇傾向にある。新築マンションはファミリータイプで
総額５，０００～６，０００万円程度で、相応にマンション用地の仕入れ価格も上昇傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域はマンション需要も高い地域で、規模を有する土地についてはマンション開発を目論む不動産業者が需要者の
中心となる。当該需要者はマンション分譲に伴う投資採算性、居住性、住環境を重視するであろうことから、求められ
た試算価格のうち比準価格と開発法による価格を関連付けて、標準地との検討をふまえ、経済指標を注視しつつ鑑定評
価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    408,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナの影響から持ち直しの動き
が見られる。不動産取引は堅調に推移してい
る。

地域要因を変動させる特段の要因は見られな
い。不動産需要は新型コロナの影響から持ち
直しつつある。

個別的要因を変動させる特段の要因は見られ
ない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 -46　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４１１３Ｒ -29	葛飾区		建付地	（　）	不整形	南8.2m区道、中間画地		工業高度地区3種特別用途地区 (70,200)
b	４１１２Ｒ -35	江戸川区		貸家建付地	（　）	長方形	南東5.6m区道、北東5.5m、角地		準工高度地区2種特別用途地区 (80,200)
c	４１１３Ｒ -30	江戸川区		貸家建付地	（　）	不整形	東8m区道、北東8m、南西6m、三方路		１住居高度地区3種 (82,308)
d	４１０３ -8	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8.7m区道、南6m、北6m、三方路		準工高度地区2種 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 356,094	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	371,561	100 [ 92.2]	402,995	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 +2.0 その他　 0.0 　　　[ 107.1] 　　　　 100	432,000
b	(　 ) 345,912	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	352,629	100 [ 89.4]	394,440		422,000
c	(　 ) 502,358	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	494,146	100 [ 116.3]	424,889		455,000
d	(　 ) 325,971	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	317,589	100 [ 82.0]	387,304		415,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 430,000 円／㎡]

葛飾 -46　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
16,582,895,310	11,691,767,484	10	732,000	32,079.60	332,000	38,798.84
⑧開発法による価格	4,891,127,826 円　　　　（　 427,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 -46　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
11,464 ㎡	㎡		㎡		㎡	11,464.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
3,646.88 ㎡	38,798.84 ㎡	34,179.14 ㎡	4,619.70 ㎡	32,079.60 ㎡	ＲＣ・19F 1B ( 421 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 31.8 ％）	（ 338.4 ％）	（ 298.1 ％）	（ 40.3 ％）	（ 82.68 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種	80 ％	200 ％	299 ％	間口奥行	171.2 ｍ 67.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		21.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

732,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 732,000 円／㎡　　×　　 32,079.60 ㎡　　＝　　　　 23,482,267,200 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 23,482,267,200 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 332,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 5 ％）　＝　　　　　　　 348,600 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 348,600 円／㎡　　×　　　 38,798.84 ㎡　　＝　　　　 13,525,275,624 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 23,482,267,200 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 2,348,226,720 円

支出合計　④+⑤+⑥

15,873,502,344 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	18 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	18 ヶ月
建築工事(1期目)	18 ヶ月	販売収入(1期目)	22 ヶ月	販売管理費(2期目)	24 ヶ月
建築工事(2期目)	32 ヶ月	販売収入(2期目)	34 ヶ月	販売管理費(3期目)	36 ヶ月
建築工事(3期目)	46 ヶ月	販売収入(3期目)	46 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	1,643,758,704 円	( 7 ％)	×　　0.8397	（ 22 ヶ月）	＝　　 1,380,264,184 円
	販売総額(2期)	704,468,016 円	( 3 ％)	×　　0.7633	（ 34 ヶ月）	＝　　 537,720,437 円
	販売総額(3期)	21,134,040,480 円	( 90 ％)	×　　0.6939	（ 46 ヶ月）	＝　　 14,664,910,689 円
収入合計		－	－	－	－	16,582,895,310 円
支出	建築工事費(1期)	1,352,527,562 円	( 10 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,172,370,891 円
	建築工事費(2期)	1,352,527,562 円	( 10 ％)	×　　0.7756	（ 32 ヶ月）	＝　　 1,049,020,377 円
	建築工事費(3期)	10,820,220,499 円	( 80 ％)	×　　0.6939	（ 46 ヶ月）	＝　　 7,508,151,004 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	1,408,936,032 円	( 60 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,221,265,753 円
	販売管理費(2期)	469,645,344 円	( 20 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 388,114,912 円
	販売管理費(3期)	469,645,344 円	( 20 ％)	×　　0.7513	（ 36 ヶ月）	＝　　 352,844,547 円
支出合計		－	－	－	－	11,691,767,484 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	16,582,895,310 円　　－　　　　　　 11,691,767,484 円　　＝　　　　　 4,891,127,826 円 427,000 円／㎡